自去年以來，“去庫存”取代“控房價”，成為當之無愧的樓市新主題。近日，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)政策再次釋放調(diào)整信號，意味著去庫存仍將是重點。然而如何理解庫存并測算庫存，是評判未來市場和政策走勢的第一步。面對房地產(chǎn)庫存多少的追問，各方有不用的版本。有專家表示，待售庫存加上已批未建庫存、在建未售庫存，“三大塊”待消化庫存合計規(guī)模大約為140.9億平方米，10年以上才能消化完畢。

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，再創(chuàng)歷史新高。按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。

專家指出，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)。

財經(jīng)專欄作家李宇嘉表示，常說的樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值；二是報告期處于施工或新開工狀態(tài)（半成品）并已經(jīng)批準預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計值。

專家認為，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)低估了待售庫存的規(guī)模，實際庫存規(guī)模遠遠大于披露的數(shù)據(jù)。

北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強表示，去年一年庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現(xiàn)在總的庫存量已經(jīng)達到6.8億平方米，這種勢頭還在繼續(xù)，有可能會超過7億平方米。

中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌表示，待售面積是指已經(jīng)竣工的房子，加上仍在施工但已經(jīng)開始銷售的“期房”，則數(shù)據(jù)遠超過6億多平方米。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，樓市高庫存已經(jīng)成為當前中國經(jīng)濟的痛點，一旦計入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

李宇嘉指出，待售庫存的實際規(guī)模，應(yīng)該在國家統(tǒng)計局公布的6.8億平方米的基礎(chǔ)上，再加上已批準預(yù)售但尚未銷售的7億平米，即13.8億平方米。在此基礎(chǔ)上，加上71億平方米的已批未建庫存、56.1億平方米的在建未售庫存，目前我國樓市“三大塊”待消化庫存合計規(guī)模大約為140.9億平方米。“即便按照2013年歷史最高銷售記錄（13億平方米），全部庫存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢的情況下才能實現(xiàn)”，李宇嘉稱。

不過專家也表示，“高庫存”是樓市運行的重要特征，也不完全是壞事，不能高估“高庫存”的負面影響。“按照國際慣例，一個城市必須有一定的庫存，一般有10%的富裕量。如果一個城市沒有6-8個月的庫存，民眾想買房子的時候發(fā)現(xiàn)沒了，很容易造成恐慌”，任志強說。