最近有關(guān)國(guó)家住房銀行的話題熱度比較高，這與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的壓力有關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2015年前三季度，全國(guó)商品房待售面積66510萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了16.4%，而2010年全國(guó)商品房待售面積尚未及2億平方米，2014年時(shí)全國(guó)待售面積已經(jīng)突破了6億平方米。

對(duì)于待售房地產(chǎn)的化解應(yīng)對(duì)政策，現(xiàn)在市場(chǎng)有兩種主流意見(jiàn)。一種是要通過(guò)對(duì)投資性住房進(jìn)行物業(yè)投資稅的征收，來(lái)促使主要由投資行為影響的房地產(chǎn)價(jià)格回歸到均衡水平，從而讓市場(chǎng)中的無(wú)效自住需求得到釋放，使之從無(wú)效需求變成有效市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)待售積壓住房去庫(kù)存。依此盤(pán)活房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也讓房地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)的企業(yè)成本價(jià)格（含人力或勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本）合理回歸，以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他實(shí)業(yè)的資金擠出效應(yīng)和哄抬資金價(jià)格效應(yīng)得到緩解。

第二種意見(jiàn)是不針對(duì)住房投資行為引導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格通過(guò)物業(yè)投資稅來(lái)引導(dǎo)，維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)加大寬松貨幣的寬松力度，改變貨幣供應(yīng)與商品供應(yīng)的配比比例，以隱性的或者顯性的通脹（或者貨幣貶值）來(lái)消化房地產(chǎn)業(yè)的待售商品房庫(kù)存壓力。這一過(guò)程中，除了維持低利率政策、降低其他實(shí)業(yè)企業(yè)的資金成本以外，再輔以定向?qū)捤韶?cái)政政策，來(lái)平衡隱性或者顯性通脹過(guò)程中的各產(chǎn)業(yè)均衡，以及撫慰此過(guò)程中不同群體的利益得失。

這兩種意見(jiàn)在政策邏輯層面，大致都是可以站得住腳的。從起點(diǎn)到終點(diǎn)，兩種政策執(zhí)行下來(lái)，都有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性，也就是殊途同歸。但是在執(zhí)行過(guò)程中，有一個(gè)很大的國(guó)際經(jīng)濟(jì)變量，如果考慮進(jìn)去的話，兩種政策具體執(zhí)行的利弊就會(huì)有一個(gè)明顯差異。如果是執(zhí)行第一種政策思路，對(duì)于國(guó)內(nèi)群體所要承受的壓力，需要有合理的預(yù)期。這種思路，整體執(zhí)行過(guò)程最大的好處是內(nèi)部可控，中間受制于國(guó)際經(jīng)濟(jì)變量的可能性相對(duì)很小。物業(yè)投資稅在全球市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)普遍的設(shè)置，一旦采用，對(duì)投資人的全球資產(chǎn)配置而言，并不構(gòu)成一個(gè)影響較大的變量。

如果是第二種思路，在政策執(zhí)行初期國(guó)內(nèi)群體要承擔(dān)的壓力相對(duì)較小，因?yàn)橥浀男Ч拓泿刨?gòu)買(mǎi)力與國(guó)際資產(chǎn)配置得失變化并不明顯，而一旦執(zhí)行到中期，國(guó)際變量的壓力就不再是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)政策可控的了，即便在這一過(guò)程中，人民幣國(guó)際化和自由化的進(jìn)程放慢腳步，相關(guān)管控之外的全球與資金進(jìn)出的總量也難以估計(jì)。

兩種政策思路各有利弊，做選擇應(yīng)該考慮執(zhí)行過(guò)程中的變量是否可控，熱議的國(guó)家住房銀行這類機(jī)構(gòu)是否設(shè)置，如何設(shè)置，首先可能也得看采用以上哪種思路。