京東、阿里巴巴等將電商帶到東莞，將帶來500億元的貿(mào)易額。而為了適應(yīng)電商而形成的新型社區(qū)商鋪也在東莞出現(xiàn)，房地產(chǎn)商們?yōu)槲⑸?、電商打造出新產(chǎn)品，日前，東莞西平有樓盤打出“微商上樓”口號(hào)，率先進(jìn)行新型社區(qū)商鋪的嘗試，由于租金比普通寫字樓、商鋪要便宜，因此也受到了不少電商、微商經(jīng)營者的青睞。

現(xiàn)象：有跨境電商主動(dòng)進(jìn)駐社區(qū)商鋪

為獲得更大利潤，時(shí)常有公寓變身為寫字樓，不過，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，近期有公寓變身新型社區(qū)商鋪。位于西平的商道8號(hào)原本規(guī)劃是公寓住宅，但是，在電商行業(yè)迅猛發(fā)展的背景下，該樓盤改造成社區(qū)商業(yè)集成的微商綜合體項(xiàng)目，創(chuàng)造新的戶型提供給進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售的業(yè)主們，業(yè)主可以在樓上辦公、居住并通過網(wǎng)絡(luò)銷售商品。該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者，目前該樓盤招商很好，有不少微商企業(yè)購買，甚至有大型的跨境電商主動(dòng)要求進(jìn)駐。“我們對(duì)進(jìn)來的企業(yè)也進(jìn)行挑選，只有同一類型的才允許進(jìn)駐，為此甚至勸退了許多企業(yè)。”9月初，該項(xiàng)目還組織了東莞的微商們集體到浙江考察，學(xué)習(xí)如何經(jīng)營這種新型的商業(yè)模式。

記者了解到，在開發(fā)商的規(guī)劃中，除了微商、電商企業(yè)外，這里還設(shè)有樓上咖啡廳、書吧、西餐廳甚至便利店等。

瑞峰置業(yè)總經(jīng)理陳強(qiáng)對(duì)這種新型商鋪的前景很看好，他認(rèn)為在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，人們的消費(fèi)習(xí)慣也在改變，而這種社區(qū)定制的服務(wù)消費(fèi)模式，可以直接配送到家，配送到店，適應(yīng)了時(shí)代的需求，目前僅西平就有50萬消費(fèi)人口，足夠這些新型社區(qū)商鋪生存。

探秘：社區(qū)商鋪實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)園模式管理

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這些新型社區(qū)商鋪戶型由公寓改造而成，一套辦公室內(nèi)的幾個(gè)房間用玻璃門間隔開來，中間擺著電腦辦公，而旁邊的置物架上則擺放著皮包等各種銷售商品，有的甚至留了一個(gè)小房間作為休息室。

現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，與普通的辦公樓和商鋪相比，這種模式還提供前臺(tái)、會(huì)議室、金融甚至汽車服務(wù)，與產(chǎn)業(yè)園模式相似。“產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)以創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主，而這種新型社區(qū)商鋪則是以服務(wù)社區(qū)的商業(yè)為主。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，除了進(jìn)駐的企業(yè)類型不同，實(shí)際上其他方式是一樣的。

據(jù)了解，目前東莞不少產(chǎn)業(yè)園除互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)外，也引進(jìn)咖啡廳、餐廳等休閑生活的店鋪，不過，以電商、微商為主體的產(chǎn)業(yè)園極為少見。但是，隨著電商行業(yè)在東莞的蓬勃發(fā)展，這種模式也將逐漸在東莞盛行，前天，京東、阿里巴巴旗下菜鳥網(wǎng)絡(luò)引入500家下游企業(yè)進(jìn)駐，11個(gè)電商項(xiàng)目也將落戶麻涌，包括安博華南O2O產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目、民生電商（麻涌）現(xiàn)代物流金融產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等，各個(gè)電商產(chǎn)業(yè)園將陸續(xù)出現(xiàn)。

原因：公寓不好賣 變身后更受青睞

今年樓市火熱，但是公寓市場(chǎng)卻遭到冷遇。一名業(yè)內(nèi)人士介紹，在股市火的時(shí)候，投資客們不愿意投資小公寓，而等到股市受挫，投資客們更是低價(jià)拋售小公寓。據(jù)東莞中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年東莞公寓成交2842套，環(huán)比大幅下降24.43%，除掉非正常交易的項(xiàng)目的特殊原因，上半年東莞公寓實(shí)際成交2108套，環(huán)比降幅約44%。大部分公寓月均銷售不到10套。數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，公寓庫存為54.05萬平方米，庫存消化周期接近20個(gè)月。

在庫存量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，市場(chǎng)又不被看好的時(shí)候，不少公寓產(chǎn)品變身其他戶型，尋找新的自救方法。其中，最常見的是公寓變身寫字樓，但是目前東莞寫字樓市場(chǎng)飽和，沒有附加價(jià)值的寫字樓產(chǎn)品吸引力大減。

少數(shù)公寓則變身為新型社區(qū)商鋪，通過增值服務(wù)來吸引購房者。一名投資客告訴記者，“投資這種價(jià)格較低的新型商鋪模式的回報(bào)率比商鋪高。”

優(yōu)勢(shì)：租金少 節(jié)約成本

除了增加的服務(wù)優(yōu)勢(shì)外，租金低是許多微商、電商企業(yè)選擇這種新型社區(qū)商鋪的主要原因。

與普通的寫字樓相比，位于中心地段的寫字樓目前的月租金是60~90元/平方米，而新型社區(qū)商鋪的月租金是50元/平方米左右，同時(shí)，由于這種新型社區(qū)商鋪物業(yè)收費(fèi)按照公寓住宅計(jì)算，物業(yè)管理費(fèi)也可以省下100元/月。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前東莞不少鎮(zhèn)區(qū)都在出臺(tái)政策補(bǔ)貼產(chǎn)業(yè)園業(yè)主租金，如一個(gè)月補(bǔ)貼30~40元/平方米左右，這樣算下來租客需要的租金就更少了，而這種新型社區(qū)商鋪也將在受惠之列。

與商鋪相比，新型社區(qū)商鋪的優(yōu)勢(shì)更加明顯，瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部李玲玲給記者算了一筆賬，如果與位于同樣區(qū)域的商鋪相比，同樣是90平方米的商鋪，新型社區(qū)商鋪的月租金約為4500元，而底層商鋪的租金可能高達(dá)1萬~2萬元，租金的差距非常大。

缺點(diǎn)：產(chǎn)品缺乏實(shí)體展示平臺(tái)

東莞也曾經(jīng)出現(xiàn)過將商鋪開到寫字樓里的現(xiàn)象，記者了解到，在南城部分寫字樓曾經(jīng)有淘寶網(wǎng)店等為節(jié)約成本，將店開在寫字樓里，不過由于人流量少，開店起到的促銷作用不明顯而紛紛以失敗告終。

曾小姐就曾經(jīng)在南城中環(huán)財(cái)富廣場(chǎng)樓上開過服裝店，她告訴記者，寫字樓人流太少，只有少數(shù)人會(huì)進(jìn)店來看，大部分的銷售還是要通過網(wǎng)上來進(jìn)行，由于起不到提升銷售的作用，最后曾小姐只好關(guān)門大吉。

一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型社區(qū)商鋪更適合電商企業(yè)，這種在樓上的商鋪模式缺乏底層商鋪實(shí)體店直接展示的優(yōu)勢(shì)，許多產(chǎn)品推銷還是要通過網(wǎng)上進(jìn)行，雖然通過互聯(lián)網(wǎng)、物流運(yùn)送帶來了方便、快捷，但是缺點(diǎn)也很明顯，產(chǎn)品直觀宣傳受到局限，需要尋找新的方式來突破。

此外，該人士認(rèn)為，由于目前產(chǎn)業(yè)園模式遍地開花，無論是普通的產(chǎn)業(yè)園還是這種新型社區(qū)商鋪模式，都還是一種嘗試，未來能否成功還需要時(shí)間的檢驗(yàn)，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

前景：傳統(tǒng)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型 去店面化或成趨勢(shì)

瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理李玲玲告訴記者，傳統(tǒng)商業(yè)模式遭遇電商的沖擊。如今，商業(yè)模式、企業(yè)經(jīng)營模式已經(jīng)被新崛起的互聯(lián)網(wǎng)碎片化切割，互聯(lián)網(wǎng)模式在三大要素上迅速發(fā)展起來——降低成本、提升效率、聚合便利，使得商業(yè)去店面化、直接工廠直銷，線上定制服務(wù)、消費(fèi)。她認(rèn)為，傳統(tǒng)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，去店面化或?qū)⒊蔀槲磥淼内厔?shì)。

李玲玲表示，傳統(tǒng)商業(yè)模式主要依賴信息不對(duì)稱賺取中間差價(jià)，但是互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)導(dǎo)致中間商沒有生存空間，傳統(tǒng)的商鋪需要依托店面人流做生意，但是互聯(lián)網(wǎng)移動(dòng)端的發(fā)展，使得社區(qū)O2O商業(yè)的消費(fèi)人群和消費(fèi)行為更多依托社交平臺(tái)。店面成本的集約、社交平臺(tái)人流的壯大、移動(dòng)端輻射區(qū)域的拓寬，會(huì)使得更多休閑消費(fèi)業(yè)態(tài)，如咖啡吧、書吧、美容吧等商家上樓經(jīng)營，而隨著電子商務(wù)的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)熱潮，也將會(huì)出現(xiàn)更多創(chuàng)客、微商、電商、服務(wù)型及平臺(tái)型企業(yè)集聚。她認(rèn)為，這種新模式的出現(xiàn)為東莞商鋪格局帶來新思路，也對(duì)傳統(tǒng)商鋪造成較大的沖擊，這將推動(dòng)?xùn)|莞商鋪營銷和操盤思路的轉(zhuǎn)型和求變。