房產(chǎn)稅是近年來(lái)廟堂與坊間都在熱議的話題，但卻年年“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅之所以難產(chǎn)，自有其難產(chǎn)的原因和道理，而且對(duì)于房產(chǎn)稅不應(yīng)期待過(guò)高。

房產(chǎn)稅在一些國(guó)家和地區(qū)是最普通的稅種之一。比如在美國(guó)，房產(chǎn)稅雖然各地稅率不同，但都是各地最重要的地方稅之一。在我國(guó)香港地區(qū)，房產(chǎn)稅也稱差餉，是對(duì)業(yè)主的一種常態(tài)征收的稅收。由于針對(duì)住宅的房產(chǎn)稅一直免征，而近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)總是各種調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，在我國(guó)房產(chǎn)稅便被寄予了各種各樣的期望。

第一，希望房產(chǎn)稅成為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具。

1998年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了10次以上的調(diào)控，圍繞著“地根”“銀根”以及“交易成本”出臺(tái)了無(wú)數(shù)政策，但往往都陷入“空調(diào)”并引發(fā)更加快速的價(jià)格上漲。實(shí)際上，貨幣的超經(jīng)濟(jì)發(fā)行才是資產(chǎn)價(jià)格快速上升的真正推手，而緊縮“地根”“銀根”以及增加“交易成本”的政策反而減少了市場(chǎng)供應(yīng)或者暫時(shí)壓縮了市場(chǎng)需求，必然引發(fā)真實(shí)的市場(chǎng)需求推動(dòng)下的更加猛烈的價(jià)格反彈。

第二，希望房產(chǎn)稅成為改變地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的工具。

當(dāng)土地出讓金成為地方財(cái)力的重要來(lái)源，中國(guó)特色的政績(jī)考核體系下的城市建設(shè)對(duì)于土地出讓金的依賴便有增無(wú)減，且成為“央”“地”博弈中地方必保的核心利益之一，自然讓中央發(fā)起的每輪房地產(chǎn)調(diào)控政策都能化解于無(wú)形之中。在細(xì)究至“事權(quán)”與“財(cái)權(quán)”不匹配這一“央”“地”博弈的實(shí)質(zhì)原因后，以持續(xù)性的房產(chǎn)稅收入替代一次性的土地出讓金收入自然上升為房產(chǎn)稅設(shè)立的動(dòng)機(jī)之一。

第三，希望房產(chǎn)稅成為調(diào)節(jié)收入分配的工具。

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的普遍性和持續(xù)性上漲使得國(guó)人的財(cái)富狀況發(fā)生了強(qiáng)烈的分化：持有大量房產(chǎn)的群體財(cái)富飛速上漲，而不持有房產(chǎn)或著買不起房產(chǎn)的群體則被快速邊緣化，讓沒(méi)有房產(chǎn)的群體的買房難度越來(lái)越大。而通過(guò)持有房產(chǎn)帶來(lái)的財(cái)富快速聚集打碎了勤勞致富的傳統(tǒng)價(jià)值觀，高房?jī)r(jià)也影響了經(jīng)濟(jì)活力與創(chuàng)新動(dòng)力），調(diào)節(jié)收入分配自然成為房產(chǎn)稅被寄予的期望之一。

但就基本邏輯而言，對(duì)房產(chǎn)稅寄予如此多的期望其實(shí)并不現(xiàn)實(shí)。

第一，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格由供求決定，無(wú)論是交易環(huán)節(jié)還是持有環(huán)節(jié)的稅收只能增加交易與持有成本，并不能改變價(jià)格走向。而資產(chǎn)定價(jià)的核心是“利率”，當(dāng)利率走低，且貨幣超經(jīng)濟(jì)發(fā)行成為常態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格是難以被所謂的“調(diào)控政策”按下“牛頭”的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速增長(zhǎng)也是房地產(chǎn)價(jià)格的“溢價(jià)”條件，另外投資渠道缺乏造成的資金聚集也進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)的價(jià)格。希望以房產(chǎn)稅來(lái)增加持有環(huán)節(jié)的成本，以此來(lái)抑制房地產(chǎn)投資性活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控注定是要落空的，這一點(diǎn)就好比希望增加一副馬鞍來(lái)降低一匹烈馬的奔跑速度一樣不大現(xiàn)實(shí)。

第二，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，以所有權(quán)為征收的前提條件。我國(guó)的土地為國(guó)家所有，居民只擁有有限年限的使用權(quán)，而其上的建筑物隨著時(shí)間的推移不斷折舊和減值，房產(chǎn)稅征收的前提并不存在。雖然財(cái)政當(dāng)局有研究人員將房產(chǎn)稅偷換概念為關(guān)于“地上建筑物”的稅收，但依據(jù)稅收法定的原則，很難在立法上將“房”“地”分離后進(jìn)行征稅。加之土地出讓制度已一次性地將若干年的土地使用權(quán)“賣出”，若再向其征稅亦屬重復(fù)征稅，違背了基本的稅收法理。所以期望對(duì)存量房產(chǎn)以房產(chǎn)稅來(lái)替代土地出讓金，改變地方政府對(duì)于土地出讓金收入的依賴的想法并不現(xiàn)實(shí)。

第三，一項(xiàng)政策或法律的出臺(tái)往往取決于特定群體在政策或法律制定過(guò)程中的影響力，雖然這些政策或法律的出臺(tái)往往在程序上似乎經(jīng)過(guò)了代表全體國(guó)民的法定程序。就我國(guó)的現(xiàn)狀而言，擁有多套房產(chǎn)的多屬于社會(huì)精英群體，以體制內(nèi)人士、商業(yè)成功人士以及專業(yè)技術(shù)人士為主，他們對(duì)于政策與法律制定的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于沒(méi)有房產(chǎn)的“沉默的大多數(shù)”。以房產(chǎn)稅來(lái)“劫富濟(jì)貧”雖然符合稅收的二次分配功能，但讓這些既得利益者推動(dòng)和執(zhí)行對(duì)他們本身不利的房產(chǎn)稅政策，無(wú)異于讓老虎自動(dòng)獻(xiàn)出自己的皮來(lái)，比“與虎謀皮”更難。所以坊間流傳一種猜測(cè)，稱房產(chǎn)稅之所以遲遲不出臺(tái)，就是為了給這些擁有多套房產(chǎn)的人以“出貨”的時(shí)間。以筆者之見(jiàn)，即使未來(lái)房產(chǎn)稅能夠出臺(tái)，也會(huì)更多地考慮到既得利益者的訴求而不是更多地響應(yīng)“劫富濟(jì)貧”的財(cái)富二次分配功能。

因此，對(duì)于房產(chǎn)稅的功能不應(yīng)賦予過(guò)多地期望，對(duì)于房產(chǎn)稅快速出臺(tái)不應(yīng)抱有太高的期待，讓作為財(cái)產(chǎn)稅之一的房產(chǎn)稅回歸其稅收本質(zhì)，才是對(duì)于房產(chǎn)稅的比較理性的態(tài)度。改革土地出讓制度，實(shí)現(xiàn)新老劃斷，將擬新出讓的土地改為征收房產(chǎn)稅，已出讓的土地待到期后再改為征收房產(chǎn)稅，其間以政府債來(lái)解決地方收入“斷檔”問(wèn)題應(yīng)是一條房產(chǎn)稅出臺(tái)的可行之路。