近期，半月談記者在多個城市采訪發(fā)現(xiàn)，各地建于上世紀90年代前的老舊小區(qū)普遍設(shè)施老化，其中不少老舊小區(qū)全無物業(yè)管理服務(wù)，淪為棄管重災(zāi)區(qū)。

老舊小區(qū)頻陷棄管危機

小區(qū)早已沒人看管，瓶子、箱子、木塊等垃圾隨處可見，單元門鎖大多損壞，樓梯、扶手積了厚厚一層灰……黑龍江哈爾濱恒潤嘉園小區(qū)全然看不出當年“全國示范小區(qū)”的模樣。

“原來的物業(yè)不干了，樓道沒人打掃，最大隱患還是鎖不上的安全門。”小區(qū)居民張玲無奈地對半月談記者說。

讓居民們最頭疼的是吃水難。小區(qū)居民說，供水時有時停。“有天突然停水，一停就是5天，廁所里熏得睜不開眼睛，外面下大雨，居民都拿盆接雨水沖廁所。”她帶著記者來到位于小區(qū)門前的墻角，從露出的縫隙中能看到管道。“這是小區(qū)的上水管，就因為它壞了，才沒水吃。雖然大家自籌資金進行了簡單維修，但小區(qū)里的管道大多老化，修了這處漏那處。”

恒潤嘉園是哈爾濱300多家遭棄管的老舊小區(qū)之一，也是全國眾多老舊小區(qū)的縮影。

據(jù)廣東廣州市房產(chǎn)部門負責(zé)人介紹，該市的物業(yè)投訴中有70%來自300多個無人管理的老舊小區(qū)，這些小區(qū)建成年代久遠，基礎(chǔ)設(shè)施差，共用設(shè)施設(shè)備配套不全，破損嚴重，維修養(yǎng)護管理缺失，整改資金籌集難，往往遭物業(yè)公司棄管。

目前，在大量老舊小區(qū)中，除個別小區(qū)通過成立業(yè)委會、自管小組等方式自救外，大部分無物業(yè)管理公司的小區(qū)依靠社區(qū)“代管”。但社區(qū)沒有執(zhí)法權(quán)，物業(yè)費往往收不上來，且忙于自身事務(wù)，對小區(qū)物業(yè)管理力不從心，代管效果不佳。

老舊小區(qū)棄管呈現(xiàn)三大特征

特征一：大部分位于市中心，點狀布局明顯，拆遷成本高。記者采訪發(fā)現(xiàn)，全國各地的老舊小區(qū)有著很多相似之處，其中以單位住房和拆遷安置居多，公共設(shè)施老舊，沒有維修金進行維持和修繕。

特征二：物業(yè)業(yè)主矛盾尖銳，物業(yè)更換頻繁。記者在各地采訪了近50座老舊小區(qū)，聽到的大都是對物業(yè)管理的指責(zé)和物業(yè)對業(yè)主的抱怨。

“起初我從不欠交物業(yè)費，但物業(yè)公司年年換，我家房頂漏水卻沒人管，后來這物業(yè)費我索性也不交了！”家住哈爾濱三合園小區(qū)一棟的頂層居民許衛(wèi)東指著家里半面墻長出的大黑毛告訴記者，三合園小區(qū)共1602戶居民，8年換了8家物業(yè)。“每到春季，屋頂?shù)姆e雪融化，小區(qū)近9成頂樓居民家漏雨，我們以前交的錢到底用到哪兒了？”

面對居民的不滿，物業(yè)公司也覺得委屈。曾管理過三合園小區(qū)的一家物業(yè)公司負責(zé)人說，因?qū)儆诶吓f小區(qū)，三合園小區(qū)始終按照哈爾濱市物業(yè)收費的最低標準每平方米0.3元收費，如此便宜的物業(yè)費，卻有70%以上業(yè)主拒繳，物業(yè)公司每月收費總額僅3000多元，而小區(qū)每月維持清運垃圾等基本支出最低也得3萬多元。

特征三：物業(yè)公司成本快速上揚，導(dǎo)致“主動棄管”。上海市金藤苑小區(qū)是一個建造于上世紀90年代末的居民區(qū)，多數(shù)為商品房，小區(qū)環(huán)境整潔。1998年，小區(qū)建成后，物業(yè)費多年以來就沒有漲過。不漲價對居民來說是好消息，但隨著物業(yè)運營成本，尤其是人力成本的持續(xù)上漲，物業(yè)公司資金開始捉襟見肘。2006年，金藤苑的首任物業(yè)公司眼看老房維修成本等越來越高，決定“拋盤”。在街道、居委會等多方聯(lián)系下，才由另一家公司“接盤”。但隨著物業(yè)成本不斷上漲，第二任物業(yè)公司也開始出現(xiàn)虧損，萌生退意。

棄管背后的歷史原因、制度原因

歷史上，部分老舊小區(qū)最初是計劃經(jīng)濟體制下的大型廠礦企業(yè)居民區(qū)。這些小區(qū)從建設(shè)伊始就沒有社區(qū)管理和“物業(yè)收費”的觀念意識，隨著企業(yè)改制、居民流動性日益增大，原來由廠礦企業(yè)管理的小區(qū)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛缮鐓^(qū)街道辦代管，最終逐漸無人管理。

我國現(xiàn)行的物業(yè)管理方式立足點錯誤則是老舊小區(qū)遭遇棄管的制度原因之一。

法律專家認為，物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治，物權(quán)法系統(tǒng)規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的基本規(guī)則和程序，奠定了業(yè)主自治的基石。但《物業(yè)管理條例》中諸多內(nèi)容與作為上位法的物權(quán)法相抵觸，造成一系列問題。

廣東盈科律師事務(wù)所周玉忠認為，《物業(yè)管理條例》的基本定位是“管理”，而不是為業(yè)主提供服務(wù)，在這一思維指導(dǎo)下成立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，立足點也是“服從管理”，而不是維護業(yè)主的自身權(quán)益。這就造成業(yè)主只交錢，而無權(quán)益感、歸屬感。

周玉忠解釋，從實際操作上看，新樓盤一般是由開發(fā)商先指定一個物業(yè)公司進行管理，待小區(qū)成立業(yè)委會后，再由業(yè)委會決定聘請專業(yè)的公司來管理小區(qū)。老舊小區(qū)沒有形成這樣的制度，導(dǎo)致小區(qū)陷入無人管理的困境。

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)遭棄管還與目前對物業(yè)公司管理責(zé)任界定不清有關(guān)。

哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長李洪強說，業(yè)主把一些本應(yīng)由政府承擔(dān)的社會治安職能、社區(qū)承擔(dān)的社會保障職能、水電氣等公用事業(yè)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營管理職能、開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任等，都誤認為是物業(yè)管理的事情，一旦出現(xiàn)問題，板子全都打在物業(yè)企業(yè)身上。當開發(fā)單位推脫不管，物業(yè)企業(yè)本身又沒有能力解決時，居民往往以拒交物業(yè)費報復(fù)物業(yè)公司，使老舊小區(qū)的管理成為解不開的“死結(jié)”。

加快“政府補貼+市場杠桿”模式

李洪強認為，老舊小區(qū)棄管后給群眾的生活造成很大不便，全面改造老舊小區(qū)刻不容緩，應(yīng)重點對老舊小區(qū)的排水設(shè)施、屋面防水、安防監(jiān)控設(shè)施、道路硬化、室外以及樓道照明、單元防盜門、環(huán)境衛(wèi)生等進行綜合整治。

上海閘北區(qū)政協(xié)委員楊景明認為，對于一些具備自管條件的老舊小區(qū)，街道和社區(qū)應(yīng)當起到牽頭的作用，幫助這些小區(qū)盡快成立起業(yè)主委員會，并對業(yè)委會展開法律法規(guī)以及物業(yè)管理知識的培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主委員會實行規(guī)范化自我管理或選聘新的物業(yè)公司。

“政府托底+市場杠桿”或許能夠推動老舊小區(qū)及時“脫離泥潭”。桂林理工大學(xué)教授曾鵬建議，在各地民生保障資金中建立老舊小區(qū)“托底”經(jīng)費，與此同時，在物業(yè)公司評級中引進相應(yīng)的考核指標，對主動承擔(dān)老舊小區(qū)管理責(zé)任的物業(yè)公司給予相應(yīng)的扶持。對改造后條件明顯改善的棄管老舊小區(qū)，街道和社區(qū)可通過聯(lián)合招標，引進物業(yè)公司管理，逐漸向市場化過渡，從而實現(xiàn)對小區(qū)進行常態(tài)化的管理和服務(wù)。