近段時間，國際金融環(huán)境動蕩，股市、匯市、商品市場等三大市場，皆出現(xiàn)明顯下跌。但樓市則基本平穩(wěn)，像個乖孩子，安靜的呆在自己房間里。在此特殊背景之下，分析一下主要地區(qū)經(jīng)濟、金融與樓市的相互作用及表現(xiàn)，頗有意義。同時，也研判一下中國形勢。
從全球金融危機或經(jīng)濟危機的歷史與規(guī)律來看，相對而言，房地產(chǎn)市場多屬被動性變化，滯后性發(fā)生危機。
比如，1929年至30年代的國際經(jīng)濟危機，由股災(zāi)開始，最后波及樓市；1997-1998年的亞洲金融危機，導火索是泰國匯率崩潰，引發(fā)金融危機，進而導致房價大跌。2010年的歐債危機，最后使“歐豬五國”房價大跌。
惟一禍起樓市的一次大型危機，是2008年國際金融危機。根源是2001-2006年美國房價持續(xù)上漲過程中，次貸與次債越發(fā)越多，門檻越來越低，最終失控。2006年下半年至2007年房價下跌后，危及大量能與次貸和次債的金融機構(gòu)，爆發(fā)次貸危機，最終于2008年9月升級為國際金融危機。
接下來，簡述當前全球房地產(chǎn)市場形勢與經(jīng)濟的關(guān)系。
美國房價自2007至2011年連跌五年，總計下跌三成多。2012年初開始復蘇，持續(xù)上漲至今，但仍未超過2006年高點。值得稱道的是巴菲特于2012年收購了一家美國房產(chǎn)經(jīng)紀公司，可謂抄底之舉。近幾年美國經(jīng)濟轉(zhuǎn)強，房產(chǎn)成交與新房建設(shè)，發(fā)揮了重要作用。
上輪歐盟房價于2008年上半年見頂，滯后于美國一年多。2010年歐債危機爆發(fā)后，房價加速下跌，尤其歐豬五國。直至2014年歐盟房價才開始上漲，距2008年高點仍有差距。不過，歐債危機后，英國受影響小，且英國一直沒加入歐元區(qū)，也沒受希臘等國拖累，房價只是小幅下跌，然后繼續(xù)上漲，2013年下半年后屢創(chuàng)歷史新高，在歐洲表現(xiàn)最強勢。經(jīng)歷2012-2013年經(jīng)濟衰退后，2014年以來，歐盟經(jīng)濟趨于復蘇。
1990年股市泡沫破滅、1991年樓市崩盤后，日本經(jīng)濟和樓市同步下跌，持續(xù)低迷很多年，近幾年存在波動，近但總體看仍較弱。安倍上臺后，實行超級寬松的貨幣政策，也并未能使樓市和經(jīng)濟整體走強。當前六大都市圈的房價，仍明顯低于1990年高點。值得關(guān)注的是，日本房價長期低迷，導致人們購房需求小，而且租房需求大，部分都市圈住宅租金收益率居然高達6-8%，而中國當前只是2-3%。另外日元兌人民幣持續(xù)貶值，去年來刺激了部分中國人去日本購房需求。對于風險厭惡型投資者，東京房產(chǎn)確可考慮。
過去三年，全球最牛樓市當屬澳大利亞。
過去十年，澳大利亞房價持續(xù)上漲，即便是2008年國際金融危機期間，也沒怎么下跌，近三年則連續(xù)快漲，屢創(chuàng)歷史新高。尤其是華人購房需求及華企購地開發(fā)需求，持續(xù)釋放。其中悉尼房價表現(xiàn)最為搶眼。于是，政府采取和部分限制，想要抑制這種境外投資需求。但老實說，近幾年大宗商品價格大跌，資源出口占比較大的澳大利亞經(jīng)濟，受益于樓市繁榮，政府在抑制樓市需求方面，頗為糾結(jié)。
新興經(jīng)濟體，近幾年經(jīng)濟表現(xiàn)卻有點老態(tài)龍鐘。國際資源價格下跌和資金回流美國，導致部分國家收入大減或匯率絮亂，巴西和俄羅斯經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)負增長，南非、土耳其、哈薩克斯坦、部分東南亞國家、多數(shù)拉美國家，經(jīng)濟都處于降速或低迷狀態(tài)。與之相對應(yīng)，這些國家中的大多數(shù)，房地產(chǎn)市場皆乏善可陳。
綜上所述，宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)走勢基本同步，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的重要組成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一個變量：貨幣政策和流動性，雖然對樓市的影響較大，但卻不至于直接導致樓市危機。當前，美歐經(jīng)濟穩(wěn)健，仍處低息環(huán)境，未來一年樓市不會大跌。而新興經(jīng)濟體的經(jīng)濟面與匯率面皆差，未來一年樓市難以大幅改善。
最后，分析一下中國情況。2008年四季度至2009年，大規(guī)模刺激經(jīng)濟，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場，同步大擴張。2011年經(jīng)濟步入下行通道，直至今年上半年滑至7％。同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與三四線城市場，持續(xù)下滑，中國樓市告別黃金十年，進入白銀時代。其中，2012-2013年一線和部分二線城市房價曾經(jīng)大漲。2014年以來，同樣是一二線城市再次復蘇，房價于今年二季度止跌上漲，但三四線城市依然偏弱，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍未企穩(wěn)。
當前中國經(jīng)濟面雖弱，但絕對增速仍位居全球前列，所以對房地產(chǎn)市場并沒構(gòu)成嚴重壓制。從貨幣政策與資金面看，當前仍處于降息降準通道，尤其是經(jīng)過今年四次降息之后，貸款基準利率已創(chuàng)建國以來最低點，貸款購房非常劃算。
從人民幣兌美元走勢看，8月11日和12日連續(xù)急貶3%左右，并引發(fā)國際市場擔憂，但李總理已經(jīng)表示沒有持續(xù)大幅貶值的可能，況且中國樓市中的外資本就不多，即便流出，也不會明顯影響樓市走向。不過，從中長期來看，人民幣仍有貶值壓力，對房地產(chǎn)市場構(gòu)成小幅利空。
另外還須關(guān)注股災(zāi)對樓市的影響。股市與樓市的總體關(guān)系：同向，但不同步。國際市場也常見此規(guī)律。去年7月中國股市開始走牛，去年10月一線樓市才開始復蘇；今年6月股市見頂，今年5月全國70城房價才由跌轉(zhuǎn)漲。按此規(guī)律，明年或后年房價可能見頂（屬于短周期性質(zhì)，并非長期頂部）。
從兩個市場相互影響機制分析，又可分為三個階段：第一階段，股市上漲初期，房價未漲，股市會分流樓市資金，小幅利空樓市；第二階段，股市上漲過半至見頂，部分人先知先覺，提前在股市獲利了結(jié)，轉(zhuǎn)而購房；部分人后知后覺，沖進股市追漲，甚至賣房炒股，此時股市與樓市互有損益，呈中性；第三階段，股市見頂后下跌半年左右，此時房價仍在繼續(xù)上漲，會吸引從股市中逃離的部分資金，反而小幅利好樓市。
因此，至少在今年年內(nèi)，股災(zāi)不會沖擊樓市。
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