8個月連搶5個地王
“我們將高度關(guān)注一線城市和省會城市，還有一些有產(chǎn)業(yè)支撐的城市。”2015年中期業(yè)績會上，華潤置地(01109.hk)副主席唐勇聲音剛落，轉(zhuǎn)身便高價拿地入主武漢。
8月28日，經(jīng)過激烈角逐，華潤置地以總價47.2億元獲取武漢光谷地塊，樓面地價8831元/平方米，溢價高達47.29%，刷新武昌單價地王紀錄。
這是華潤置地今年的第五個地王。繼北京、上海、廈門大手筆拿地后，華潤置地的“地王”之路高歌猛進，似乎有點“停不下來”。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，華潤置地斥資383.8億元增持了10宗土地，其中僅北京、上海區(qū)域拿地便達244.72億元。
逆勢拿地，回歸一線，作為今年土地市場一大黑馬，華潤置地激進的拿地策略也引發(fā)了外界對其財務(wù)壓力的擔憂。截至今年6月30日，華潤置地綜合借貸923億港元，折合人民幣近761億元，但現(xiàn)金及銀行結(jié)存不過426.3億港元，折合人民幣351億元，凈有息負債股東權(quán)益比例為39.4%，相較于2014年全年的39%略有上升。
此外，2014年未完成700億元全年業(yè)績的華潤置地，將如何調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，擺脫地王“魔咒”，以期順利完成2015年780億元的簽約目標?記者多次致電華潤置地香港及深圳總部，均未得到正面回復。
高價拿地激化財務(wù)風險
今年以來，華潤置地開始頻頻出手各地土地市場，高價攻城略地。
早在今年1月7日，華潤置地聯(lián)合首開股份、平安不動產(chǎn)在競價53輪之后，最終以86.25億元競得北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯居住地塊，成為北京新晉總價地王。
3月20日，華潤置地聯(lián)合華發(fā)股份以70.52億元競得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，樓面價3.49萬元/平方米，刷新上海地王紀錄。
6月3日，華潤置地再度聯(lián)合華發(fā)股份以87.95億元競得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，樓面價3.81萬元/平方米，再度刷新上海地王紀錄。
7月10日，在福州馬尾的土地拍賣會上，經(jīng)過220輪激烈爭奪，華潤置地以10.34億元競得馬尾一宗地塊，樓面價每平方米6935.09元，雙雙創(chuàng)下新高，也成為馬尾設(shè)區(qū)以來的“地王”。
加上武漢地王，華潤置地今年已連續(xù)拿下5個地王項目。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，華潤置地斥資共約人民幣383.8億元增持了10宗土地(其中權(quán)益地價人民幣181.5億元)，新增計容建筑面積達269萬平方米。
要支撐今年這些拿地動作,華潤置地頻頻融資。今年以來，華潤置地的融資規(guī)模也較以往上升了一個臺階，融資超300億元。
今年4月23日，華潤置地作為借款人就總數(shù)為78億港元定期貸款融資與多家銀行聯(lián)合訂立了一份貸款融資協(xié)議;隨后5月12日，華潤置地發(fā)布融資公告，共發(fā)行三筆境外票據(jù)，折合人民幣為121億元;7月30日,華潤置地有限公司公告宣布，公司作為借款人就總數(shù)為人民幣5億元定期貸款融資與一家銀行訂立了一份貸款融資協(xié)議。
“大幅拿地且多為地王，財務(wù)壓力增加是肯定的，”房地產(chǎn)與金融資深評論人士黃立沖告訴記者，一方面大肆擴張拿地，一方面?zhèn)鶆?wù)壓力隱現(xiàn)，華潤置地應(yīng)防范未來市場變化的不可預(yù)見性。一旦市場下跌，就極有可能虧損。
事實上，自2013年急速擴張開始，華潤置地負債率便一路走高，從2013年中期的43.6%躍升至2014年中期的55.4%，這一數(shù)值在去年底略有下滑至40.5%，但到今年6月底，又稍回升至41.3%。
“我們也觀察到了有些城市的土地拍出了相當高的價格，這隱藏了很多的風險，所以華潤置地在目前會保持一個理智狀態(tài)。”唐勇說，另外，從降低公司風險的層面考慮，華潤置地仍然會保持健康的財務(wù)結(jié)構(gòu)，控制負債比例，不會特別的進取。
全國性擴張致業(yè)績承壓
截至2015年上半年，華潤置地共布局全國53個城市，總土地儲備計容建筑面積達4215萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)3647萬平方米，投資物業(yè)568萬平方米。
全國性擴張加速，華潤置地亦明顯提高今年業(yè)績目標。2015年，華潤置地提出780億元的簽約額目標，較去年有14%的增長。
值得注意的是，去年華潤置地提出的700億元目標僅完成98.85%。而截至2015年上半年，公司實現(xiàn)簽約額人民幣370億元，簽約面積325萬平方米，按照780億元銷售目標計算，目前僅完成47.44%。
業(yè)績目標提升明顯，華潤置地內(nèi)部是否承壓?記者致電華潤置地，并未得到正面回應(yīng)。
“去年有相當一部分房企沒有完成銷售業(yè)績，今年以來，核心城市市場行情好轉(zhuǎn)，從成交量來講，還是比較樂觀的，”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，從市場角度來講，華潤置地要完成該780億元目標，存在賭的成分。
“除非華潤置地在戰(zhàn)略上有很大的改變，不然780億元戰(zhàn)略目標估計很難實現(xiàn)，寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同對記者說，業(yè)績目標的跨越式增長是有可能實現(xiàn)的，但要配合公司戰(zhàn)略部署。
在外界看來，今年如此大規(guī)模拿地，就是華潤置地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的表現(xiàn)，其中也不乏在華潤置地重新物色新主席之際，副主席唐勇在大膽地施展拳腳，通過精準布局達到提高毛利、提升規(guī)模的效果，為自身加分。
2014年11月9日，吳向東辭任董事會主席職務(wù)之后，華潤置地主席職位一直空缺。在成為董事會副主席后，唐勇主要是繼續(xù)完成吳向東未完成的任務(wù)，即通過布局一線平衡前幾年投資三、四線所帶來的毛利率下滑局面。
在2010年和2011年間，華潤置地曾分別耗資190億元和195億元在眾多二、三線城市大舉拿地。隨后的2012年下半年和2013年，三線城市市場逐漸萎縮，華潤置地的毛利率也大受影響。數(shù)據(jù)顯示，2011年華潤置地的毛利率為39.5%，隨后2012年底下降至36.9%，2013年中期則繼續(xù)下降到31.4%，2014年華潤置地毛利率見底至30.4%;今年上半年，華潤置地毛利率32.2%，比去年底有所改善。
當然，對于是否能順利實現(xiàn)這一780億元目標，華潤置地管理層也坦承，在今年環(huán)境下，14%這個業(yè)績增長速度并非那么容易就達到的目標。要確保目標實現(xiàn)，華潤置地也必須致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加大在一、二線城市的項目布局。
面對同行們的紛紛轉(zhuǎn)向，唐勇表示:“華潤置地也在關(guān)注，其中在物業(yè)發(fā)展上，公司正在進行‘十三五’規(guī)劃，未來5年，公司的物業(yè)管理模式也需要做一定的變革和革新。”目前，華潤置地尚無分拆商業(yè)地產(chǎn)上市計劃。
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