8月末,SOHO中國發(fā)布2015年中期財(cái)務(wù)報(bào)告。難得一見的是,這家手握大量現(xiàn)金的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了核心凈利潤的巨幅虧損。
財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元,同比下降約92%,實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬元,同比下降約94%。SOHO中國對此的解釋是,這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績中首次不包含物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)。
經(jīng)歷兩次轉(zhuǎn)型的SOHO中國,痙攣持續(xù)不斷。從原本的“開發(fā)—銷售”到現(xiàn)在的“開發(fā)—持有”,董事局主席潘石屹[微博]不斷試圖在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有所建樹。而承載了他殷切期望的“3Q”聯(lián)合辦公空間項(xiàng)目卻并未屢屢得手。因?yàn)楸本┰圏c(diǎn)項(xiàng)目雖然基本滿租,但上海試點(diǎn)卻僅有30%到40%的出租率。
多位長期觀察SOHO中國的行業(yè)觀察家認(rèn)為,從長期來看“3Q”項(xiàng)目可以為集團(tuán)帶來盈利,但是貢獻(xiàn)值微弱。而從盈利占比更大的傳統(tǒng)寫字樓租賃角度看,盡管在銷售領(lǐng)域確實(shí)是一把好手,但對于“持有”,SOHO中國依然是一個(gè)剛進(jìn)門的學(xué)徒。
凈利潤暴跌
諸如SOHO中國這種明星企業(yè),出現(xiàn)凈利潤暴跌著實(shí)難得一見。這或是企業(yè)家們在轉(zhuǎn)型過程中極不情愿卻又必須磨礪的必經(jīng)之路。
多個(gè)關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示出SOHO中國轉(zhuǎn)型的陣痛。SOHO中國半年實(shí)現(xiàn)集團(tuán)營業(yè)額為3.93億元,而去年同期的數(shù)據(jù)則是47.5億元,同比下滑約 92%。另一核心數(shù)據(jù)顯示,權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元,相比2014年同期該金額約為26.97億元,下降約94%。
這種下滑的 頹勢源自2014年。2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)期SOHO中國營業(yè)額約為60.98億元,較2013年約146.21億元下降了58.3%;毛利潤為 30.78億元,與2013年81.14億元的毛利潤相比下降62.1%;凈利潤為40.8億元,同比下降44.8%。
對此SOHO中國的解釋是營業(yè)額下降的主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開發(fā)銷售”向“開發(fā)自持”轉(zhuǎn)變,利潤下滑主要由于公司業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變以至銷售物業(yè)減少所致。
在2012年以來,SOHO中國每次遭遇業(yè)績下滑,身為董事長兼“企業(yè)形象代言人”的潘石屹都會(huì)將其歸因?yàn)?ldquo;轉(zhuǎn)型”。無論是券商的分析師還是行業(yè)觀察家 都會(huì)對這家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型予以肯定,但是這種由行業(yè)倒逼而來的無奈之舉足以說明曾經(jīng)為其支撐高業(yè)績的“開發(fā)——散售”已經(jīng)無以為繼。
在十幾年中,SOHO中國持續(xù)散售模式的突出問題是房產(chǎn)的所有者、經(jīng)營者、管理者分離,利益訴求不統(tǒng)一,難以形成品牌和市場合力。
在這種交易模式下,SOHO中國攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來的物業(yè)增值空間。這使得購買者不易獲取原本預(yù)計(jì)的投資收益。此外,由于宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境下行帶來的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響,那些“山西煤老板”“河北鋼老板”等原本青睞SOHO中國的主要客群減少了對商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投 資。這些綜合因素導(dǎo)致SOHO中國散售模式被迫變形。
剛進(jìn)門的學(xué)徒
不能眼巴巴的看著自己創(chuàng)立的企業(yè)遭遇生存危機(jī)。潘石屹、張欣[微博]夫婦試圖通過多種轉(zhuǎn)型來扭轉(zhuǎn)乾坤。
8月27日,SOHO中國發(fā)布中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,目前公司在北京上海兩地共有6個(gè)可出租項(xiàng)目,可供應(yīng)面積為52萬平方米,截至報(bào)告日的出租率為73%。 上半年實(shí)現(xiàn)租金收入約4.39億元,同比上升約168%;毛利率約為75%,較2014年同期提高約25%,預(yù)計(jì)下半年的租金收入將繼續(xù)攀升。
由于曾經(jīng)散售的模式影響,SOHO中國被觀察家們視為一種“輕資產(chǎn)”公司,所以其手中保持了大量現(xiàn)金。“這對公司的發(fā)展是極為有利的。”億翰智庫上市房 企研究中心主任張化東對《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者評論說:“SOHO中國早已很少在一級土地市場進(jìn)行招拍掛拿地了。這家企業(yè)更傾向從其他企業(yè)收購?fù)恋鼗蛑苯淤徺I 在建項(xiàng)目或爛尾項(xiàng)目。這使得其資金壓力較小。資產(chǎn)負(fù)債率極低。”
根據(jù)2014年年報(bào)報(bào)表顯示,SOHO中國的負(fù)債率僅為59.7%,該數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)安全系數(shù)70%。其凈負(fù)債率則更低,僅為19%,而上市同業(yè)平均水平則為87%。
不過張化東認(rèn)為,盡管已經(jīng)轉(zhuǎn)型為持有模式,但是SOHO中國在物業(yè)運(yùn)營方面的路途依舊漫長。“太古地產(chǎn),新鴻基等這些知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),其持有與運(yùn)營的 經(jīng)驗(yàn)都長達(dá)20多年。經(jīng)歷這么久的市場錘煉,這些企業(yè)才走到了今天這一規(guī)模。所以SOHO中國剛剛轉(zhuǎn)型不久,在這一領(lǐng)域還是一個(gè)新人。”
運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等問題也是為SOHO中國自身悉知。最新的中期報(bào)告認(rèn)為,雖然在本報(bào)告期間內(nèi),公司新完工的投資物業(yè)表現(xiàn)良好,但鑒于投資物業(yè)的出租率提升尚待時(shí)日,公司的整體租金收入仍然相對較小。
3Q業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)待考
除了由原本的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為“持有”,潘石屹已經(jīng)努力把這個(gè)龐大的企業(yè)引向“互聯(lián)網(wǎng)+”的方向。
今年2月,SOHO中國推出了一站式O2O (Online-to-Offline)共享辦公空間3Q項(xiàng)目。截至今年7月,SOHO中國已開設(shè)了5個(gè)3Q中心,已經(jīng)擁有超過3000個(gè)座位。在今年年 末之前,潘石屹計(jì)劃將3Q 中心的數(shù)量增加到11個(gè),擁有超過11000個(gè)座位。SOHO中國希望3Q中心成為本集團(tuán)主要增長驅(qū)動(dòng)力之一。
要求匿名的在港上市房企負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者評論說:“SOHO中國的3Q項(xiàng)目創(chuàng)立的背景是在持有物業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺失的背景下,為了尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)而確立的產(chǎn)品形態(tài)。”
3Q中心是一種可以提供辦公桌工位以及小型辦公室整租的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。微型企業(yè)和一些大企業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是目標(biāo)客戶群體。
孵化器企業(yè)AC加速器CEO徐勇對記者評論說:“傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)很多都增加共享辦公空間的產(chǎn)品。因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失去了曾經(jīng)的高增長,房地產(chǎn)企 業(yè)需要尋找新的盈利增長點(diǎn)。此外,從去年下半年至今中國創(chuàng)業(yè)熱潮高漲,政府對此的支持力度很大,創(chuàng)業(yè)需求的增長直接帶動(dòng)了對共享辦公空間的需求量。所以很 多房地產(chǎn)企業(yè)正在提供這種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。”
他認(rèn)為,與其他類型的共享辦公空間相比,房地產(chǎn)企業(yè)提供的這種產(chǎn)品具有“硬成本更低,裝修更 方便豪華、基礎(chǔ)設(shè)施完善等優(yōu)勢。”而其劣勢在于,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)這種類似產(chǎn)品時(shí)更多地是追求規(guī)模。而這種共享辦公空間要求更加精細(xì)化操作。“房企原 本的思維與商業(yè)模式可能會(huì)干擾這種產(chǎn)品的研發(fā)。比如開發(fā)商可能并不很懂創(chuàng)業(yè)的細(xì)節(jié)。”
或許讓潘石屹未曾料想到的是,SOHO中國在北京的望京SOHO(樓盤資料) 和上海的SOHO復(fù)興廣場各設(shè)一個(gè)試點(diǎn),北京試點(diǎn)接近滿租,而上海試點(diǎn)則只有30%到40%的出租率。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就此評論說:“由于北京特殊的政治地位和創(chuàng)業(yè)氛圍,使得當(dāng)?shù)氐男枨蠓綄ψ饨鸩幻舾?。而上海聚集了大量的微小私人企業(yè),他們對辦公空間的敏感度要遠(yuǎn)高于北方。”
他同時(shí)指出,SOHO中國計(jì)劃擴(kuò)大3Q產(chǎn)品的規(guī)模,這或許可以為公司帶來業(yè)績貢獻(xiàn)。“但是由于其絕對體量較低,依舊很難提供明顯的收益增長。”他說,其無法代替大體量的寫字樓出租。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則從區(qū)域以及產(chǎn)業(yè)角度向本報(bào)記者表示:“3Q產(chǎn)品的盈利點(diǎn)仍然是租金。從實(shí)際意義的角度來看,3Q仍然是整批零租的模式。只不過在客戶體驗(yàn)過程中加入了互聯(lián)網(wǎng)因素,考慮到了比傳統(tǒng)辦公的更加便利性和資源共享。”
他認(rèn)為,作為試點(diǎn)的北京望京SOHO 在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ?也是SOHO具有代表性的項(xiàng)目。而在上海復(fù)興廣場試點(diǎn)是個(gè)新項(xiàng)目,市場認(rèn)知度沒有望京項(xiàng)目那么高,市場對3Q產(chǎn)品的認(rèn)知也低于北京。
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