近幾年,受到中國房地產(chǎn)限購、增速放緩、融資成本高等因素的影響,無論是企業(yè)還是個人前往海外投資的熱情不斷攀升,8月11日,央行大幅下調(diào)人民幣中間價,三天內(nèi)人民幣兌美元累計貶值達到4.66%,創(chuàng)下近20年來人民幣匯率的最大一次調(diào)整。

業(yè)內(nèi)人士分析,人民幣大幅貶值雖然表面看加大了個人投資海外不動產(chǎn)的成本,但是考慮到資產(chǎn)保值增值的角度,可能對個人的投資行為產(chǎn)生一定的推動作用,廣州一家海外置業(yè)投資公司近半個月來的咨詢量就漲了25%。但是對于企業(yè)而言,由于國內(nèi)融資成本不斷降低,海外融資成本升高,加上風險性較大,因此加碼海外的可能性不大。

數(shù)據(jù)

去年中國海外投資額同比大增46%

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2014年,中國房地產(chǎn)投資在海外市場的投資額創(chuàng)下新高,達到165億美元,比2013年增長了46%。商業(yè)地產(chǎn)投資名列前茅增長近50%,超過112億美元。現(xiàn)有的辦公樓和酒店資產(chǎn)成為中國海外投資最熱門的選擇。中國的住宅開發(fā)商增長其海外投資配比,超過53億美元,比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地之一。

其中,歐洲成為最受歡迎的投資目的地,共吸引了超過55億美元的投資;2014年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場,流入資本超過30億美元;25億美元資本則流入美洲。從城市來看,悉尼獲得了大部分的投資額,達到22億美元,紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億至15億美元的中國投資。

仲量聯(lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏指出,在中國宏觀調(diào)控以及住宅市場低迷的形勢下,中國開發(fā)商及機構投資者通過國際市場的多元化投資以實現(xiàn)持續(xù)性增長,并確保長期收益。值得注意的是,投資活動再次聚焦于中國投資者熟悉的世界主要城市,例如倫敦、悉尼及美國主要大城市紐約、舊金山、洛杉磯和芝加哥。

仲量聯(lián)行全球資本市場研究部總監(jiān)David Green-Morgan甚至預測,2015年底,中國的海外投資總額將達到200億美元。

影響

海外投資活躍不僅為高回報且更為保值

人民幣貶值,美國央行加息預期,無疑將對市民海外消費、投資以及外幣儲備造成一定的影響。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文表示,過去一兩年間,中國對外資本流出,包括不動產(chǎn)投資,急劇增長。這次貶值是否會是遏制資本外流的一種資本控制手段?他認為并非如此。貨幣貶值短期內(nèi)有提高海外資產(chǎn)價格的作用,因此不利于海外投資。但是,通過貶值減少資本外流的目的將會適得其反,因為這實際上會鼓勵更多資本外流到海外房地產(chǎn)投資。此次貶值的意外結(jié)果就是鼓勵中國不動產(chǎn)基金在全球范圍內(nèi)實施資產(chǎn)多元化,從而對沖匯率風險,這將鼓勵更多海外投資。中國的海外投資者將受益于更強的外國主導的現(xiàn)金流,總收益將會顯著提升。

麥哲文預計,海外住宅投資的興趣將日益提高,這不只是為了獲得回報或租金收益,而且還是一個財富保值工具。投資目的地的最佳選擇將依然是倫敦或紐約等全球金融中心,同時投資者對全球二級市場的興趣也在逐步增加。近期的市場變化反而提醒投資者需要采取投資地域的多元化,同時提高受硬通貨抑制的不動產(chǎn)的利率水平。

所有匯率變動都有周期性,美元在過去幾十年來就是如此?，F(xiàn)在,每一個人都在觀望。需要形成新的趨勢才能改變?nèi)藗兊男袨榉绞?僅僅三天不足以徹底扭轉(zhuǎn)人民幣長達10年的匯率升值趨勢。但可以確定的是,人民幣匯率的這一最新變化,將大大推動中國投資者海外購買住宅資產(chǎn)的熱情。麥哲文補充道。

據(jù)國信證券數(shù)據(jù)顯示,美國7月新屋開工數(shù)量在四個月來第三次觸及2008年金融危機以來的新高,7月成屋銷售也攀升至經(jīng)濟衰退以來的最高水平,表明美國房地產(chǎn)市場在三季度保持強勁復蘇。美國房地產(chǎn)市場的強勁復蘇有助于增強投資者的信心,業(yè)內(nèi)人士認為。

另外,麥哲文還預計,境外住房價格在需求量增加的基礎上略有提高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示,人民幣匯率貶值后,部分投機類型的資本會加快到海外投資,當然,相比過去,由于一線城市依然有限購政策,所以此類投機型資金的規(guī)模預計是不太大的。這樣估算,其實外逃的資本沒有預計的多,對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的負面影響也要打折扣。而對于海外房地產(chǎn)市場來說,或集中在一些傳統(tǒng)的物業(yè)和城市領域,比如說傳統(tǒng)歐美的住宅和商業(yè)項目。一些新興的海外市場的投資其實相對來說有比較大的風險,所以這個時候并不會有大量的資金涌入。而部分個人投資者可能在這個時候會加快到海外市場進行投資,但此類例子相比國內(nèi)物業(yè)投資的群體來說,肯定只有一小部分。

房企海外投資加碼可能性小

近幾年,由于中國融資成本高企,不少企業(yè)進軍海外掘金,那么人民幣貶值對于房企的海外市場將產(chǎn)生什么影響?

據(jù)中國中投證券數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)海外債務規(guī)模大,人民幣快速貶值對財務沖擊相對明顯。2013年、2014年房地產(chǎn)行業(yè)美元債券融資金額僅次于銀行業(yè),同時發(fā)債企業(yè)以民營房企為主,其外匯風險對沖措施幾乎無法與銀行業(yè)相提并論,因此本次人民幣快速貶值后房地產(chǎn)行業(yè)在財務層面受到的沖擊在所有行業(yè)中相對明顯。

數(shù)據(jù)還顯示,2014年末外幣債務占總債務的平均比例為29.6%,整體對外幣債務依存度比例較低。中海地產(chǎn)、華潤臵地、碧桂園、時代地產(chǎn)和雅居樂外幣債務占比超過45%,但長期的外債結(jié)構有效平緩了人民幣貶值對外債占比高房企的即期匯兌損益影響。時代地產(chǎn)、金地集團、龍湖地產(chǎn)凈負債率對匯率變動敏感度較高,人民幣貶值后其凈負債率將出現(xiàn)超比率的被動上升,不過凈負債率和外幣債務依存度雙高的民企時代地產(chǎn)、中國奧園、融創(chuàng)中國均已通過發(fā)行人民幣債券逐步調(diào)整債務結(jié)構,而金地集團、萬科以及龍湖地產(chǎn)采用衍生工具可有效對沖外匯風險。從目前情況來看,樣本房企的個別外匯風險亦可控。

和房企海外融資優(yōu)勢在下降相對的是,國內(nèi)直接融資卻在不斷得到支持。8月25日,央行決定自8月26日起,下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率,以進一步降低企業(yè)融資成本。

專業(yè)人士認為,雖然海外融資依然是房地產(chǎn)企業(yè)融資實力的體現(xiàn)之一,但外匯風險、融資成本以及政策支持的綜合因素仍將支持房企回歸國內(nèi)直接融資。嚴躍進也認為此次人民幣貶值不太可能令房企加碼海外房地產(chǎn)市場的投資,因為國內(nèi)市場尤其是二線城市的投資門檻比較低,價格上升幅度也是比較明顯的。對于房企來說,原有的海外市場擴張依然會持續(xù),但加碼的可能性是不大的。因為從國內(nèi)市場來看,目前已經(jīng)有了庫存不足的風險,這個時候容易引起房價上漲的態(tài)勢。所以把有限的資金投資中國國內(nèi)物業(yè),其實升值空間還是比較大的。