上半年樓市的持續(xù)回暖，令龍頭房企的生存狀況有所改善，但并沒有逆轉(zhuǎn)整個行業(yè)盈利能力下滑、增收不增利的現(xiàn)狀。除一線城市以外，絕大多數(shù)城市房價上漲乏力，房企成本不斷走高，賺錢變得越來越難。截至26日，92家上市房企先后發(fā)布了半年報，營業(yè)收入合計為3364億元，而凈利潤只有282億元，凈利潤率僅8.4%；且這92家房企中有60家房企凈利率低于10%，有55家房企凈利率同比出現(xiàn)下滑。

上市房企的年中大考結(jié)果正陸續(xù)張榜。據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，截至8月26日，已公布半年報的92家上市房企中，營業(yè)收入總額3364億元，同比微降1%；凈利潤總額為282億元，同比略增3%。而從已公布的半年報統(tǒng)計來看，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售凈利率為8.4%，已屬中低利潤行業(yè)區(qū)間。今年上半年樓市的持續(xù)回暖，令龍頭房企的生存狀況有所改善，但并沒有逆轉(zhuǎn)整個行業(yè)盈利能力下滑、增收不增利的現(xiàn)狀。除一線城市以外，絕大多數(shù)城市房價上漲乏力，房企成本不斷走高，賺錢變得越來越難。

不過，上市房企對下半年的政策和市場環(huán)境仍抱有信心。保利、招商等均表示，預期現(xiàn)行貨幣政策將延續(xù)，房地產(chǎn)市場的復蘇也將持續(xù)，但預期土地市場及新開工的恢復仍將較慢，市場分化也將持續(xù)。與此同時，龍頭房企均積極探尋轉(zhuǎn)型、增利，如多家龍頭房企在半年報中表示，有意將物業(yè)板塊分拆上市。

多數(shù)房企賺錢越來越難

從龍頭房企的半年報來看，綠地、萬科、保利、招商四家房企上半年毛利率分別為13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%；營業(yè)收入同比增長幅度分別為-26.71%、22.72%、24.55%和12.01%；除綠地外，其余三家龍頭房企負債率全部同比下降，且貨幣資金同比增長，說明資金狀況有所改善；不過，保利與招商的存貨規(guī)模分別增長了5.97%和23.53%，萬科則同比下降了2.52%。

從以上主要經(jīng)營數(shù)據(jù)可以看出，除綠地剛剛完成整體上市，財務指標尚無法進行同比之外，其余三家龍頭房企的生存狀況在今年樓市回暖的情況下，均出現(xiàn)一定改善。尤其是保利地產(chǎn)，在龍頭房企中堪稱“優(yōu)等生”，上半年毛利率、凈利率均同比提升，體現(xiàn)出相對較強的盈利能力。

然而，從行業(yè)整體情況來看，房企盈利能力仍不容樂觀。截至26日，92家上市房企先后發(fā)布了半年報，營業(yè)收入合計為3364億元，而凈利潤只有282億元，凈利潤率僅8.4%；且這92家房企中有60家房企凈利率低于10%，有55家房企凈利率同比出現(xiàn)下滑。

房地產(chǎn)行業(yè)已進入中低利潤行業(yè)范疇，這是房地產(chǎn)行業(yè)人士的普遍觀點，薄利多銷是很多房企上半年銷售業(yè)績不差、但利潤率水平難以提升的重要原因?？硕鸱康禺a(chǎn)信息集團總裁丁祖昱表示，房企低利潤率的因素一是由于房價上漲缺乏動力，即使今年市場有所好轉(zhuǎn)，房價上升也主要體現(xiàn)在一線城市，絕大多數(shù)二三四線城市仍在艱難地以價換量、消化庫存；且這次半年報體現(xiàn)的收入主要還是去年結(jié)轉(zhuǎn)的，而去年房價一路下滑，定會影響到房企半年報利潤率；二是房企成本高企，尤其是土地成本，一二線城市土地價格越來越高，在售價下降、成本上升的情況下，房企賺錢更加艱難。

分拆、轉(zhuǎn)型成主要出路

不少業(yè)內(nèi)人士認為，在利潤普遍下調(diào)的情況下，房企可持續(xù)發(fā)展的關鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領域，而龍頭房企也在積極尋找新的利潤增長點，來適應激烈競爭。

例如這次半年報中出現(xiàn)了一個比較有意思的現(xiàn)象，多家龍頭房企都不約而同地提出要分拆物業(yè)板塊單獨資本化。其中，包括萬科“睿服務”的2.0版，雖然還未明確資本化的時間表，但已箭在弦上；保利地產(chǎn)也有意將物業(yè)板塊分拆上市，并在半年報中明確表示“行業(yè)利潤空間縮小，公司將適應市場變化，培育新的業(yè)務增長點”。而在港上市的多家內(nèi)地房企也明確表達這個意向，如中海于今年7月表示已向港交所遞交申請，要求批準對中海物業(yè)的股份以介紹方式獨立上市；碧桂園則在中期業(yè)績報告發(fā)布會上，明確提出物業(yè)板塊分拆上市計劃；富力地產(chǎn)主席李思廉也在業(yè)績報告會上表示“將物業(yè)管理分拆出來上市，把公司一些價值釋放出來”。

而一些中小型房企則表達了更加堅定的轉(zhuǎn)型決心。8月18日，浙江廣廈發(fā)布公告，決定在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，證大房地產(chǎn)、上海置業(yè)等老牌房企也亦在謀求轉(zhuǎn)型退出房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)向金融領域。

房企轉(zhuǎn)型帶來的投資性收入的增加，或已在凈利潤率上有所體現(xiàn)。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2014年上半年時，上述92家上市房企營業(yè)收入總額為3399億元，凈利潤為273億元，行業(yè)平均凈利潤率為8.04%，也就是說今年上半年這92家房企平均凈利潤率水平8.4%雖然仍處在較低水平，但比去年同期略有上升。與此同時，今年上半年這92家房企中毛利率同比下滑的卻達到57家，行業(yè)平均毛利率水平實際上是呈同比下滑趨勢。

對毛利率下滑、而凈利潤率略升的狀況，東方證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員竺勁認為，這主要是由于房企轉(zhuǎn)型帶來的投資性收入增加而造成的，包括像萬科的參股項目以及一些房企整棟售出項目，都以投資收益計入，從而提升了房企的凈利潤率水平。“更多房企轉(zhuǎn)型后新業(yè)務尚未成熟，暫時還無法體現(xiàn)利潤，但未來很可能成為新的利潤增長點。”竺勁表示。