北城板塊開發(fā)特征
一、土地市場
北城土地供應(yīng)受調(diào)控和市場影響在2012年達(dá)到峰值，13、14年受市場環(huán)境及存量調(diào)控等因素的影響，供應(yīng)量出現(xiàn)一定程度的下降。
受供應(yīng)和北城一期和二期土地成交影響，土地成交面積在2012年和2014年成交量較高。
2011-2012年北城板塊土地價格變化不大，2013年土地價格大幅攀升，2014年出現(xiàn)小幅下降。
北城板塊樓面地價在2013年出現(xiàn)大幅攀升，2014年漲幅有所下滑，但仍保持上升態(tài)勢。
二、項目分布
三、發(fā)展趨勢
1、發(fā)展模式
項目多以高層+低密度產(chǎn)品為主，開發(fā)模式、物業(yè)類型和推盤節(jié)奏同質(zhì)化十分嚴(yán)重，且近幾年高層體量占比逐漸增加。
2、片區(qū)劃分
（1）濱河板塊
（2）內(nèi)陸板塊
（3）北部板塊
四、供應(yīng)情況分析
2014年9月，大多數(shù)開發(fā)商意圖借助“金九”之勢緩解壓力，
北城新區(qū)住宅供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，達(dá)到全年最高的82.59萬m²。
受市場環(huán)境不理想，去化速度緩慢的影響，9月之后，開發(fā)商普遍采取謹(jǐn)慎入市的態(tài)度，新增供應(yīng)較為平穩(wěn)，供應(yīng)套數(shù)和面積也出現(xiàn)緩慢下降的趨勢。
5月份開發(fā)商意圖借助銷售旺季以去化庫存，供應(yīng)量有所上升，6月份因市場成交有所回升及市場新增供應(yīng)量有所下降供應(yīng)量呈下降態(tài)勢。
五、成交情況分析
2014年9月，由于北城眾多項目的集中入市，供應(yīng)量的大增，成交套數(shù)和成交面積也達(dá)到最高值。
9月份之后，受市場環(huán)境的影響，北城成交套數(shù)和成交面積一路下滑，15年2月份，恰逢農(nóng)歷春節(jié)，成交量到達(dá)谷底。
15年3月份之后，受全國市場回暖趨勢及新增供應(yīng)的集中去化的影響，成交量出現(xiàn)反彈。成交主要集中在5、6月份，市場現(xiàn)回暖趨勢。
六、價格分析
14年8月-15年6月份，北城板塊住宅成交均價呈現(xiàn)在波動中緩慢下降的趨勢。
2014年9月份，由于開盤項目眾多，開盤優(yōu)惠力度較大，導(dǎo)致成交價格出現(xiàn)下滑，10月之后，開發(fā)商為緩解庫存壓力，推出各種優(yōu)惠，導(dǎo)致成交價格不斷下滑。
進(jìn)入15年之后，政府一系列“救市”措施的出臺，成交量的反彈，增強了開發(fā)商信心，成交價格有所上漲。但整體均價仍然保持較低的態(tài)勢，主要緣于新增項目入市，開盤優(yōu)惠較大且成交結(jié)構(gòu)中高層物業(yè)占比有所上升。
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