“調(diào)整現(xiàn)在已經(jīng)處于中后期，取得了扎扎實(shí)實(shí)的成效，公司的毛利率正在平穩(wěn)筑底。”

8月21日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明面對(duì)毛利率及企業(yè)架構(gòu)調(diào)整成效的問(wèn)題如是回應(yīng)。

雖然上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利下跌13%至30.65億元，但毛利率保持穩(wěn)定在20%，核心凈利率較2014年上升2個(gè)百分點(diǎn)至11.2%。毛利率在行業(yè)整體下降的趨勢(shì)下，仍能保持在平穩(wěn)的水平，得益于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近年的內(nèi)部調(diào)整的努力，成效已然凸顯。

從年中業(yè)績(jī)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成功將現(xiàn)房資源由172億元下降至109億元，周轉(zhuǎn)速度顯著提升，去庫(kù)存效果明顯。而協(xié)議銷(xiāo)售總額達(dá)138.07億元，同比上升約4%，占全年銷(xiāo)售計(jì)劃的1/3，基本完成了同期計(jì)劃。

上半年僅完成30%的銷(xiāo)售目標(biāo)，似乎無(wú)形中給全年的銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)帶來(lái)了壓力。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面卻表示，“上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，去庫(kù)存的產(chǎn)品占據(jù)了主要部分，新盤(pán)僅為兩個(gè)。新增資源主要集中在下半年推出，預(yù)計(jì)將投放420億元的銷(xiāo)售資源，并包含13個(gè)純新盤(pán)，全年協(xié)議銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)5%的銷(xiāo)售目標(biāo)完成，我們還是很有信心。”

除了庫(kù)存結(jié)構(gòu)的調(diào)整效果，債務(wù)、土地儲(chǔ)備等層面的調(diào)整，更是成為了年中業(yè)績(jī)會(huì)上的焦點(diǎn)。

債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步平衡 為企業(yè)發(fā)展蓄力

就在年中業(yè)績(jī)發(fā)布的前幾日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)外宣布旗下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司面向內(nèi)地的首期總值為人民幣50億元的公司債券發(fā)行成功，其中，總額20億元的5年期公司債券，息率為3.78%；15億元的7年期公司債券，息率為4.15%；另有總額15億元的10年期公司債券，息率為5.00%。

發(fā)債公告顯示，該筆融資將用于償還現(xiàn)有到期的債務(wù)并補(bǔ)充流動(dòng)資金。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面在接受記者采訪時(shí)表示，通過(guò)本次債券發(fā)行去替換原有的借款，將有效降低整體融資成本，拉長(zhǎng)債務(wù)年期。

在21日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李明也就首次內(nèi)地發(fā)債向外界透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了非常大的成效，外債占40%，內(nèi)債占60%。融資成本方面，一年到期的比去年同期降了10%，60個(gè)基點(diǎn)，一年期的利息大概是9%-10%。有息負(fù)債總額控制在460億元，其中一年期以?xún)?nèi)占比下降至12%。

有專(zhuān)家表示，近期由于國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)宏觀政策放開(kāi)以及人民幣匯率的影響，國(guó)內(nèi)融資成為房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要渠道。對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，使用新形式的融資工具將增加籌集資金渠道，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整意義重大，同時(shí)也為遠(yuǎn)洋擴(kuò)大營(yíng)運(yùn)規(guī)模做好準(zhǔn)備。

土地結(jié)構(gòu)潛行挪移 未來(lái)升值空間增大

在2013年年初的一次媒體溝通會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在關(guān)于拿地策略的提問(wèn)時(shí)曾向記者表示，在土地儲(chǔ)備方面，遠(yuǎn)洋將堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，寧可錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，也不要犯錯(cuò)誤。一時(shí)間，“寧失機(jī)、勿犯錯(cuò)”的言論，給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的拿地策略貼上了“保守”標(biāo)簽。

但到了2014年，反周期的積極補(bǔ)倉(cāng)，卻讓遠(yuǎn)洋在沉寂多年的土地市場(chǎng)上打了一個(gè)漂亮的翻身仗。據(jù)公開(kāi)的資料顯示，2014年遠(yuǎn)洋完成土地大“換血”，不僅新增700萬(wàn)平土地儲(chǔ)備，同時(shí)還對(duì)撫順、鎮(zhèn)江、秦皇島等三線城市600萬(wàn)平米土地進(jìn)行了剝離。2015年更是找準(zhǔn)拿地時(shí)機(jī)，首次進(jìn)軍廣州、南京、香港三大城市，全國(guó)布局城市達(dá)到19個(gè)。

一出一進(jìn)，雖然總儲(chǔ)備和平均土地成本仍為2000萬(wàn)平方米和3400元/平方米。但通過(guò)土地結(jié)構(gòu)調(diào)整，幾乎98%的土儲(chǔ)都位于一二線城市，升值空間進(jìn)一步提高，也為后續(xù)的資源新推以及毛利率提高打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。業(yè)界知名投行麥格理預(yù)測(cè)，2015至2017年，來(lái)自一線城市的合同銷(xiāo)售占比會(huì)升至51%。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理 第四步戰(zhàn)略落實(shí)初見(jiàn)成效

今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)確立了以四元業(yè)務(wù)為主的第四步發(fā)展戰(zhàn)略，包括住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和客戶(hù)服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)，資金投入配比為“4321”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前曾透露，企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要是為適應(yīng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，從而選擇“全地產(chǎn)視角”作為自己的總體要求。

在業(yè)界關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)投資方面，據(jù)年中業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，上半年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資類(lèi)物業(yè)租金收入增幅顯著，同比增長(zhǎng)39%至約人民幣7億元。預(yù)計(jì)至2020年，按現(xiàn)有項(xiàng)目和已儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)算，投資性物業(yè)總收入有望超過(guò)人民幣35億元。投行麥格理的高管表示估計(jì)，該成績(jī)足以應(yīng)付遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全部債務(wù)利息的支出。

作為新興的客戶(hù)服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)層面，李明認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)分拆完成，O2O服務(wù)平臺(tái)“億街區(qū)”得到顧客認(rèn)可，目前用戶(hù)量已超過(guò)10萬(wàn)。其同時(shí)指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之后還是會(huì)繼續(xù)在做好基礎(chǔ)服務(wù)方面下功夫。在受輿論關(guān)注的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)層面，經(jīng)過(guò)兩年多的探索和實(shí)踐，已逐步進(jìn)入收獲期，除北京“亦莊椿萱茂”和“雙橋椿萱茂”兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，第三個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目“青塔椿萱茂”也將于2015年底開(kāi)業(yè)。除與中國(guó)人壽開(kāi)發(fā)建設(shè)養(yǎng)老物業(yè)外，遠(yuǎn)洋還與美國(guó)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，促使養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展更加專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?。