中國住房需求未來走勢預(yù)測

在新世紀(jì)的前十年內(nèi)，中國的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口結(jié)構(gòu)因素的影響程度無論從時(shí)間還是空間上均得到了明顯強(qiáng)化。當(dāng)前，中國正處于人類歷史上最大規(guī)模的城市化加速進(jìn)程之中，每年將帶來相當(dāng)于一個(gè)東京市的人口涌入城市。從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，1980年代“嬰兒潮”的滯后影響仍將長期存在。從家庭代際結(jié)構(gòu)來看，由于計(jì)劃生育政策的推行，當(dāng)前的家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出小型化的特點(diǎn)。在房價(jià)上升預(yù)期的背景下，兩代人儲(chǔ)蓄同時(shí)爆發(fā)性釋放于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，故而對當(dāng)前的住房市場造成空前壓力。

但是由于當(dāng)前的勞動(dòng)年齡人口占比已經(jīng)位于歷史的頂峰水平，未來人口年齡結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)出老年人口比例持續(xù)升高、中青年人口比例持續(xù)下降的局面，“單獨(dú)兩孩”政策的陸續(xù)放開再疊加1980年代生育高峰期的嬰兒回聲潮，未來五年內(nèi)年均新生兒數(shù)量將接近1800萬。而伴隨著生活水平的提高和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的改善，中國未來20年內(nèi)的老年撫養(yǎng)比也將會(huì)上升一倍左右，2030年后60歲以上老年人口將會(huì)超過3.7億。與此同時(shí)，中國目前正處于人類歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，根據(jù)麥肯錫的預(yù)測，中國城鎮(zhèn)化率在2030年將達(dá)到66%，聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部發(fā)布的《世界人口展望：2010年修訂版》認(rèn)為2030年中國城市化率將穩(wěn)步提高到68.7%，更有學(xué)者甚至提出了2030年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%的遠(yuǎn)景設(shè)想。根據(jù)人口年齡結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度估算，未來中國住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養(yǎng)比”的參照體系演化。

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，人口撫養(yǎng)比的這種長期上升趨勢將會(huì)一定程度上導(dǎo)致住房剛性需求的下降，但由于高城市化率所帶來的部分改善性需求，將會(huì)適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。未來二十年中國城市住房需求的總體走勢將會(huì)呈現(xiàn)出“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征，拐點(diǎn)大致出現(xiàn)在2020-2025年間，屆時(shí)中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。因此，未來中國住房制度的綜合配套改革目標(biāo)，一方面要著眼于消化當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)所引致的剛性需求和改善型需求，進(jìn)一步抑制住房市場的投資和投機(jī)性需求。另一方面，要謹(jǐn)防2025年后可能出現(xiàn)的人口金字塔“蘑菇云”風(fēng)險(xiǎn)。未來20年，中國人口結(jié)構(gòu)的劇烈變動(dòng)，將會(huì)導(dǎo)致人口金字塔的形狀和變化趨勢呈現(xiàn)出典型的“蘑菇云”狀。正如原子彈爆炸產(chǎn)生的蘑菇云一樣，人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”所釋放出的能量和沖擊力將會(huì)對住房市場和宏觀經(jīng)濟(jì)造成巨大影響。

從住房需求的區(qū)域格局來看，由于中國常住人口統(tǒng)計(jì)口徑的城鎮(zhèn)化率已超過50%，人口由農(nóng)村向城市流動(dòng)的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。由于中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長模式仍以勞動(dòng)投入型為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的城市和區(qū)域往往對高學(xué)歷的勞動(dòng)年齡人口吸引力相對較高，這種局面會(huì)加速中青年勞動(dòng)力向東部沿海城市的集聚，從而進(jìn)一步降低東部地區(qū)的人口撫養(yǎng)比并導(dǎo)致住房剛性需求的相對增加。新世紀(jì)以來，100-500萬人口的大城市數(shù)目增加了24個(gè)，城市人口增長了近6000萬，中小城市（鎮(zhèn)）所擁有的人口數(shù)在全部城鎮(zhèn)人口中所占的比重有所下降。這種城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)的新態(tài)勢將會(huì)進(jìn)一步加劇中國住房需求的空間失配現(xiàn)象，中國住房市場將會(huì)迎來一個(gè)相當(dāng)長的分化時(shí)期。北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強(qiáng)烈，總體會(huì)呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價(jià)增”的局面；二線城市和人口基本面向好的三線城市開始從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)優(yōu)化，總體呈現(xiàn)“量減價(jià)穩(wěn)”階段；其他三四線城市由于人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場增長后勁乏力，可能會(huì)面臨“有量無價(jià)”的蕭條局面。

幾點(diǎn)政策建議

未來二十年將是中國人口結(jié)構(gòu)及住房需求劇烈變動(dòng)的時(shí)期，為了防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動(dòng)給住房市場帶來大起大落的影響，我們認(rèn)為，必須抓住歷史契機(jī)加快推進(jìn)住房制度綜合配套改革和相關(guān)人口政策的調(diào)整。

第一，適度調(diào)整生育政策穩(wěn)定住房需求主體。在充分論證“單獨(dú)兩孩”政策實(shí)施效果的基礎(chǔ)上，考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長期來看，人口生育率的增加可以有效防止人口結(jié)構(gòu)的周期性波動(dòng)給住房市場帶來大起大落的影響。一方面，人口撫養(yǎng)比的增加可以增加當(dāng)前的消費(fèi)率、減少儲(chǔ)蓄率，從而在一定程度上避免了中國住房需求的持續(xù)高漲；另一方面，出生率的增加可以有效增加未來住房市場的潛在需求主體，使得未來有比較穩(wěn)定的成年人來接續(xù)房地產(chǎn)市場，避免需求主體的急劇減少引發(fā)的房價(jià)硬著陸?？傮w而言，單獨(dú)兩孩政策是有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健均衡發(fā)展的，但就目前而言，單獨(dú)兩孩政策的力度和強(qiáng)度還無法達(dá)到立竿見影的效果。

第二，進(jìn)一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎(chǔ)的大量有形和無形門檻，導(dǎo)致了大量流動(dòng)人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房，造成了嚴(yán)重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有0.9%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)了在務(wù)工城市購買住房的愿望，而大約有1/3以上的農(nóng)民工選擇在老家縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動(dòng)性的需求主體穩(wěn)定下來。在部分條件具備的地區(qū)，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權(quán)跨區(qū)域調(diào)配置換的可行性。

第三，針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢，可以參照歐美發(fā)達(dá)國家反向住宅抵押貸款的運(yùn)作模式，在建立健全老年保障體系的基礎(chǔ)上嘗試“以房養(yǎng)老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應(yīng)量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務(wù)消費(fèi)需求；針對農(nóng)民工和低收入群體的職住不平衡問題，可以通過減免租房稅費(fèi)、鼓勵(lì)有關(guān)部門成立國有房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)等措施，進(jìn)一步規(guī)范租房市場并保護(hù)承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

第四，建立以人口基本面為導(dǎo)向的分類城市住房調(diào)控體系。未來二十年同樣是中國住房市場出現(xiàn)嚴(yán)重分化的時(shí)期，城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢將會(huì)引發(fā)不同等級的城市出現(xiàn)不同的市場特點(diǎn)，調(diào)控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會(huì)導(dǎo)致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部沿海地區(qū)的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會(huì)小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調(diào)控體系，有效預(yù)防住房市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)。