反復(fù)斡旋各方股東，退出董事會，然后又增持，今年上半年，九龍倉超過一半的熱點(diǎn)與綠城有關(guān)。昨天，九龍倉發(fā)布半年報(bào)，綠城再度成為亮點(diǎn)，由于九龍倉對綠城中國從戰(zhàn)略投資者轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谕顿Y，導(dǎo)致發(fā)展物業(yè)核心盈利下跌。無獨(dú)有偶，幾天前，綠城中國剛剛發(fā)布新戰(zhàn)略，將轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)。

對于綠城各種新動向，九龍倉集團(tuán)第一副主席周安橋很無奈地說：“我們覺得很累，不如安心做個財(cái)務(wù)投資者，不在董事會發(fā)表意見。”

九龍倉：糾纏綠城事務(wù)，很累

昨天，在九龍倉半年報(bào)發(fā)布會上，周安橋首度回應(yīng)增持綠城中國、退出董事會的主要原因：“現(xiàn)在我們從戰(zhàn)略投資者變成金融投資者，作為財(cái)務(wù)投資者，增持、減持僅僅是價(jià)值的看法。”

九龍倉中國公司董事長周安橋表示，從財(cái)務(wù)角度來看，由于有了央企中交建的支持，首先綠城海外債券換成了新債券，利率大幅下降從8%-9%降至5.875%，期限延長三年。其次，綠城很快發(fā)人民幣債券，數(shù)量不小，利息高，樂于見到，不需要再在董事會中扮演角色，因此，不但沒有減少股權(quán)，還增加到25%。從財(cái)務(wù)角度看，九龍倉進(jìn)退沒有時間表，現(xiàn)在的狀態(tài)很舒服，持股成本很低，當(dāng)年入股時每股港幣5.2元，除去2元的股息，實(shí)際每股成本只有3.2元。

在整個九龍倉資產(chǎn)中，綠城所占比例不到1%，不過，卻成為了九龍倉最忙的事務(wù)，也令周安橋痛苦不已。“在綠城投資十年，感覺像家里那個麻煩事不斷的小兒子。不斷有事情發(fā)生，每件事情總要去處理，回答媒體問題，調(diào)解矛盾。現(xiàn)在完全放給他們管理，樂得輕松。”周安橋說，過去十年來，九龍倉從綠城學(xué)到了很多，比如把品質(zhì)做到極致，即將上市的上海豪宅濱江·壹十八就能看到綠城的影子。另外，也看到宋衛(wèi)平如何不計(jì)成本，大量浪費(fèi)，陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。九龍倉未來將在上海、蘇州、杭州等主要城市操盤發(fā)展自己的業(yè)務(wù)，要揚(yáng)長避短。

外界傳言，九龍倉退出綠城董事會，是無聲的抗議。對此，周安橋說，與新綠城董事會的關(guān)系，比媒體想像中要好，也有一些項(xiàng)目在一起談。兩個星期前，他還與宋衛(wèi)平在上海四季酒店吃飯，兩天前，還與綠城中國公司總裁曹舟南在廣州吃飯，未來可能一起拿地發(fā)展項(xiàng)目。

綠城：轉(zhuǎn)型做代建

上周日，綠城中國發(fā)布中交建入主后的首個戰(zhàn)略計(jì)劃，曹舟南直言，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)盈利已經(jīng)結(jié)束，利潤空間被壓扁，迫使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。未來綠城將做強(qiáng)做大輕資產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)。綠城不久后將成立一個名為綠城房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)集團(tuán)的平臺，主要做房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)。

曹舟南表示，以售價(jià)1萬/平方米的一個住宅項(xiàng)目為例，其中土地成本占到30%，建設(shè)成本占比42%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比15%，稅收成本11.5%，如此計(jì)算，各類成本累計(jì)起來已經(jīng)接近售價(jià)的100%，趨于虧損。利潤的下滑，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)必須要做出調(diào)整，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈的后端。

據(jù)綠城房產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理李青岸透露，這個代建業(yè)務(wù)平臺將和中交建現(xiàn)有2000多萬平方米土地嫁接，形成一個巨大的市場空間。也就是說，未來中交建將在其旗下項(xiàng)目中大量使用綠城建設(shè)的品牌，在整個中交建集團(tuán)內(nèi)，綠城的角色定位也逐步清晰。

周安橋：不認(rèn)同輕資產(chǎn)策略　 

從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，代建業(yè)務(wù)是宋衛(wèi)平看好的未來方向，不過，周安橋?qū)Υ瞬⒉徽J(rèn)同。“宋衛(wèi)平的理想是為百姓造房子，既要建豪宅，也要造安居房，但他沒能力拿那么多地。宋衛(wèi)平認(rèn)為過去的失敗就是因?yàn)槟玫靥?，?dǎo)致財(cái)務(wù)有問題，痛定思痛，只代建，不拿地。這樣既實(shí)現(xiàn)了輸出品質(zhì)的目的，又降低風(fēng)險(xiǎn)。”周安橋說，這是矯枉過正。大量代建，很容易用濫綠城品牌。綠城必須稀缺，才能保證高價(jià)。

周安橋說，九龍倉不會采用輕資產(chǎn)策略，無論住宅，還是商業(yè)都不會輸出品牌管理，也不會與綠城合作代建。

“綠城現(xiàn)在與中交建合作，未來幾年將是代建模式落地的關(guān)鍵時間，我們拭目以待。”周安橋說，中交建土地儲備在全國數(shù)一數(shù)二，可能達(dá)到一億平方米的土地，以后，一帶一路很多項(xiàng)目都可能讓綠城去代建。這可以實(shí)現(xiàn)宋衛(wèi)平的夢想，但是大量綠城項(xiàng)目出現(xiàn)，會不會影響品牌，目前很難說。