隨著行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多新元素?fù)砣?，沖擊傳統(tǒng)房地產(chǎn)，呈現(xiàn)在博鰲房地產(chǎn)論壇這一方天地，使得現(xiàn)場(chǎng)更加火熱。不管是大會(huì)演講和對(duì)話中的各種觀點(diǎn)呈現(xiàn)，還是理事博鰲沙龍、經(jīng)濟(jì)學(xué)家早餐會(huì)、博鰲直播間的“刀光劍影”，都吸引著很多人的關(guān)注。“轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)+”也成為2015年的關(guān)鍵詞，是多場(chǎng)主題論壇熱議的話題。

看空還是看漲？大佬各抒己見(jiàn)

對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)，多數(shù)地產(chǎn)大佬表示樂(lè)觀，但也有專(zhuān)家持謹(jǐn)慎態(tài)度。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一談道：在信貸政策和住房公積金政策的支持下，自住性、改善性住房需求還會(huì)繼續(xù)釋放，今年的銷(xiāo)售量肯定會(huì)好于去年，除一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)溫和上漲外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。今后將進(jìn)入按需求開(kāi)發(fā)的時(shí)代，既注重品質(zhì)又注重性價(jià)比并能提供配套服務(wù)的時(shí)代。

首創(chuàng)置業(yè)原董事長(zhǎng)劉曉光表示：對(duì)于房地產(chǎn)我肯定看多。我認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)是軟著陸了，一個(gè)是我們的真實(shí)需求在這里擺著，另外很重要的一條，只要人民幣對(duì)自己是貶值的狀態(tài)，房地產(chǎn)就是最好的保值產(chǎn)品。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱則認(rèn)為：“想要房地產(chǎn)再像過(guò)去那樣火爆，那肯定是不會(huì)了，那也叫過(guò)熱，不是正常的增長(zhǎng)，所以我說(shuō)不用看多看空，希望它平穩(wěn)增長(zhǎng)。”他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是軟著陸，而不是硬著陸，不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代早已過(guò)去，開(kāi)發(fā)商該如何找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)成為普遍關(guān)注的問(wèn)題。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚則持不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，過(guò)去十多年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)，取得了偉大的成就，但也出現(xiàn)了許多問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿、高負(fù)債問(wèn)題普遍。要深刻反思行業(yè)的狀況，高度重視金融風(fēng)險(xiǎn)，否則后果將不堪設(shè)想。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平首先回顧過(guò)去15年的發(fā)展歷程。他表示，15年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)和銀行可以說(shuō)都取得了巨大的發(fā)展，但是贊譽(yù)者少，詬病者多，“從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行的境遇是差不多的”。但連平轉(zhuǎn)而表示，詬病再多，都無(wú)法撼動(dòng)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。因此，“支持房地產(chǎn)就是支持穩(wěn)增長(zhǎng)”。

中國(guó)房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有暴利過(guò)？

在對(duì)于“房地產(chǎn)行業(yè)暴利”的辯論中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)不滿地表示：“中國(guó)房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有暴利過(guò)！”他分析稱(chēng)，之所以老百姓都認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)暴利，是因?yàn)榘淹恋氐谋├糠旨拥椒康禺a(chǎn)商手上了。從萬(wàn)科的第一份上市公司年報(bào)來(lái)看，那時(shí)候的平均利潤(rùn)率年化只有8%左右，2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查，所有的房地產(chǎn)公司利潤(rùn)是6.4%。2010年經(jīng)濟(jì)普查，在29個(gè)行業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率排在第18位，你能說(shuō)它是暴利嗎？顯然不是。

與任志強(qiáng)持相同觀點(diǎn)的保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長(zhǎng)余英則抱怨道：“房地產(chǎn)從開(kāi)始到今天就沒(méi)過(guò)上多少好日子。”

剛剛退休的首創(chuàng)置業(yè)原董事長(zhǎng)劉曉光則冷靜很多：“今后市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略越來(lái)越爐火純青，越來(lái)越規(guī)范，開(kāi)發(fā)商取得暴利的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少。”地產(chǎn)多數(shù)是16%左右的凈資產(chǎn)收益率，可見(jiàn)這一行業(yè)并不是暴利。

五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波則表示，行業(yè)的轉(zhuǎn)變致使暴利早已不存在，五礦地產(chǎn)這么多年，特別好的項(xiàng)目有過(guò)40%的毛利，但這幾年下來(lái)，基本上毛利也就是20%多、30%多。對(duì)很多行業(yè)來(lái)說(shuō)，在它快速成長(zhǎng)期，供不應(yīng)求的時(shí)候，利潤(rùn)率都是比較高的，但是進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段，利潤(rùn)肯定很快就下來(lái)了。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中肯定也是有賺有賠的，綜合下來(lái)不見(jiàn)得是暴利，不能因?yàn)槟骋粋€(gè)階段或者某一個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)高就稱(chēng)之為暴利，就把整個(gè)行業(yè)抹黑了。

作為旁觀者的向松祚笑稱(chēng)，從大家的觀點(diǎn)可以看出，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)非常麻煩的過(guò)程。

“轉(zhuǎn)變時(shí)期的房地產(chǎn)，誰(shuí)會(huì)先死”的話題，更是讓嘉賓們“戰(zhàn)意十足”。

對(duì)此大佬們各抒己見(jiàn)，有人說(shuō)小企業(yè)會(huì)死，有人說(shuō)激進(jìn)的中型企業(yè)會(huì)死，而恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗犀利地指出：“大的企業(yè)絕對(duì)可以死，看看世界各地大的房地產(chǎn)商死的多的是。”

房地產(chǎn)稅難降房?jī)r(jià)建議信貸政策再放松

關(guān)于房產(chǎn)稅。連平認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)于抑制投機(jī)、改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有一定的正面作用。由于中國(guó)的貨幣存量比較大,未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化,雖然不排除中間會(huì)經(jīng)歷多次調(diào)整。但是希望房?jī)r(jià)和收入控制在一個(gè)合理的水平,防止其因投機(jī)而帶來(lái)的失控性上漲。

任志強(qiáng)則堅(jiān)持認(rèn)為,在公有制土地上執(zhí)行房地產(chǎn)稅難度仍然非常大,至少目前世界上尚無(wú)這樣的案例。任志強(qiáng)認(rèn)為,實(shí)際上,企圖通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)降房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)更是非常之小。“美國(guó)有房地產(chǎn)稅，但房?jī)r(jià)還是往上漲，現(xiàn)在價(jià)格漲得比2008年還高。美國(guó)房地產(chǎn)稅執(zhí)行前后,房?jī)r(jià)就上漲了近兩倍,并沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)的上升。但是通過(guò)房地產(chǎn)稅調(diào)整存量房結(jié)構(gòu)還是有可能的。中國(guó)的房地產(chǎn)稅一開(kāi)始是以物業(yè)稅出現(xiàn)的，在2001年列入計(jì)劃，那時(shí)候物業(yè)稅的概念和現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅不是一回事。中國(guó)要想突破一個(gè)世界性的從零到一的過(guò)程，在公有制土地上征收房地產(chǎn)稅的立法，我覺(jué)得有點(diǎn)難。”

在任志強(qiáng)看來(lái),房地產(chǎn)銷(xiāo)售起決定性影響的是居民可支付能力,也就是信貸政策的松緊程度。他舉例說(shuō),如利率0.7倍和1.1倍相比,居民貸款100萬(wàn)至少可少支付26萬(wàn)貸款成本。今年以來(lái),央行雖然進(jìn)行了三次降息三次降準(zhǔn),但是主要對(duì)二手房流轉(zhuǎn)產(chǎn)生了比較大的利好,而對(duì)一手房的影響仍然比較弱。“銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

對(duì)此,連平回應(yīng)示,二手房貸款比例或和市場(chǎng)需求發(fā)生變化有一定的影響,同時(shí)也存在銀行貸款額度不足等問(wèn)題。因此,現(xiàn)在的政策仍有完善的必要,比如允許銀行準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)以上,這些資金可以不再上交,把它用來(lái)支持按揭貸款,支持房地產(chǎn)行業(yè)的其他信貸,這樣商業(yè)銀行還是會(huì)有積極性。連平還指出,目前二套房的政策其實(shí)已經(jīng)偏緊,“3·30”房貸新政明確二套房首付比例是四成到五成之間,而在一線城市仍然維持在六到七成,政策過(guò)緊。

房地產(chǎn)下半場(chǎng)新玩法迎來(lái)“住房后市場(chǎng)”

面對(duì)“房地產(chǎn)的新角色”的話題，一眾房地產(chǎn)精英基本達(dá)成共識(shí)——房地產(chǎn)行業(yè)已開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)更多需要盡快適應(yīng)新的玩法。從眾多嘉賓的發(fā)言來(lái)看，盡管從商業(yè)、文旅、產(chǎn)業(yè)等角度做出思考，但不難看出，去地產(chǎn)思維、提升管理服務(wù)是他們認(rèn)可的主要應(yīng)對(duì)方案。

“房地產(chǎn)溫和年代，向哪里要增長(zhǎng)？汽車(chē)業(yè)有個(gè)詞，叫‘汽車(chē)后市場(chǎng)’，是指汽車(chē)銷(xiāo)售后產(chǎn)生的各種服務(wù)。與此相類(lèi)似，購(gòu)買(mǎi)住房以后產(chǎn)生的服務(wù)，市場(chǎng)要廣闊得多。潘軍把彩生活鼓搗上市后，又在搞‘美易家’，而萬(wàn)科也將物業(yè)管理板塊單獨(dú)組建事業(yè)部，或準(zhǔn)備分拆上市——瞄準(zhǔn)的都是‘住房后市場(chǎng)’。”面對(duì)房地產(chǎn)下半場(chǎng)，任志強(qiáng)是這么理解的。

花樣年集團(tuán)董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍則展示了服務(wù)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，他表示，房地產(chǎn)的本質(zhì)是服務(wù)行業(yè)，花樣年如果做房地產(chǎn)，香港給的PE只有4-6倍；但做服務(wù)業(yè)的話，獲得的PE則至少是10-20倍。“行業(yè)最終的盈利點(diǎn)是跟隨著用戶的需求來(lái)變的，我相信這個(gè)可能是未來(lái)中國(guó)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，也是我們這個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)趨勢(shì)。”

除此以外，如何用互聯(lián)網(wǎng)思維去審視房地產(chǎn)業(yè)是新時(shí)期的一大議題，中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)顛覆了房地產(chǎn)原有的體系，無(wú)論是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，都應(yīng)該按照互聯(lián)網(wǎng)思維回歸服務(wù)的本質(zhì)，如果重心放在地產(chǎn)就永遠(yuǎn)沒(méi)有希望。