近期，大廣州地區(qū)某商業(yè)綜合體發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易，涉及金額數(shù)十億元。業(yè)內(nèi)專家指出，由于商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、招商經(jīng)營(yíng)越發(fā)困難，未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易將會(huì)越來越多，交投會(huì)越來越活躍。而單是今年下半年，新入市的購物中心的面積就達(dá)到111萬平方米，相當(dāng)于11座天河城，這無疑再度引發(fā)人們對(duì)廣州購物中心是否過剩的質(zhì)疑。
昨日，知名商業(yè)資深專家黃文杰在其公眾號(hào)爆料，近日，大廣州地區(qū)某商業(yè)綜合體達(dá)成簽約的涉及數(shù)十億元交易金額。黃文杰不愿意透露具體項(xiàng)目名稱，只是稱，該項(xiàng)目規(guī)模宏大，位置矚目，而接盤者并非大家熟知的商業(yè)地產(chǎn)大鱷。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過多競(jìng)爭(zhēng)激烈
記者觀察到，以往商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目鮮見整體大宗交易的案例，但近幾年，香港李首富連續(xù)出售旗下在中國(guó)內(nèi)地多個(gè)物業(yè)后，類似的大宗交易逐步受到各方關(guān)注。在廣州，此前知名度較高的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，主要有東方寶泰、西城都薈、樂峰廣場(chǎng)，接盤者均有資金實(shí)力的基金作后盾，接盤后經(jīng)過調(diào)整優(yōu)化，均實(shí)現(xiàn)良性經(jīng)營(yíng)、物業(yè)增值。
黃文杰透露，近幾個(gè)月來，越來越多營(yíng)運(yùn)中或建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃出售的信息不斷傳來。“可以預(yù)見：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易將會(huì)越來越多，交投會(huì)越來越活躍。”黃文杰分析稱，雖然各個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出售的原因不盡相同，但都與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過多導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈不無關(guān)系，再加上自身各種不足而難以經(jīng)營(yíng)下去。
廣州下半年新增10個(gè)購物中心
記者觀察到，廣州多個(gè)商圈都有新項(xiàng)目崛起。匯集了天河城、正佳廣場(chǎng)、太古匯等購物中心的天河路商圈，將再添一大型MALL——新鴻基投資的天環(huán)廣場(chǎng)。
被譽(yù)為廣州第四商圈的萬博CBD板塊，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭更猛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來萬博辦公物業(yè)將達(dá)到149萬平方米，今年，占地約34萬平方米的綜合體項(xiàng)目奧園國(guó)際中心即將入市，而四海城和番禺天河城等項(xiàng)目也已動(dòng)工。
白云商圈今年將新增綠地中心繽紛天地，以及相連的凱德廣場(chǎng)·云尚，屆時(shí)，白云新城商圈體量將進(jìn)一步擴(kuò)大。而一直以來商業(yè)配套不足的金沙洲，目前有多個(gè)大型賣場(chǎng)在施工，據(jù)初步估算，今明兩年將要面市的商業(yè)體量將超過150萬平方米。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年下半年，廣州將迎來包括天環(huán)廣場(chǎng)、綠地繽紛天地、奧園城市天地、蘿崗萬達(dá)廣場(chǎng)等10個(gè)新增購物中心項(xiàng)目，整體面積達(dá)到約111萬平方米。
記者調(diào)查
現(xiàn)狀：
廣州CBD商場(chǎng)空置率全市最高
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)過熱并非廣州獨(dú)有現(xiàn)象，目前國(guó)內(nèi)很多城市都面臨這個(gè)問題。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，過去3年中，中國(guó)購物中心以每年開業(yè)近400個(gè)的速度增長(zhǎng)。截至2014年，全國(guó)購物中心已經(jīng)接近4000個(gè)。預(yù)計(jì)到2025年，將有7000個(gè)新購物中心建成開業(yè)，中國(guó)各類購物中心總數(shù)將超過1萬個(gè)。
而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過多，必定導(dǎo)致招商難、運(yùn)營(yíng)難。第一太平戴維斯相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，雖然地處廣州CBD商圈，但由于項(xiàng)目扎堆，珠江新城商業(yè)地產(chǎn)空置率目前全市最高，幾乎達(dá)到7%，超過了6%的空置警戒線。
高德置地冬廣場(chǎng)雖然是今年年初開業(yè)，但至今商場(chǎng)仍冷清，開業(yè)率也不高，在開闊的中庭向上望去，幾乎全部是圍閉施工的廣告牌。
此外，廣州多家商場(chǎng)也因招商難，開業(yè)時(shí)間一拖再拖。
出路：
差異化特色化才能較好生存
黃文杰認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過火，將倒逼經(jīng)營(yíng)者的招商經(jīng)營(yíng)能力，原先的老套路已走不通了，只有各出奇招、創(chuàng)新思維，走出差異化、特色化之路才能較好生存，切忌簡(jiǎn)單復(fù)制他人的成功模式。
而廣州部分購物中心也已行動(dòng)起來。在太陽新天地，記者看到，整個(gè)商場(chǎng)調(diào)整了經(jīng)營(yíng)方向，開始注重餐飲、兒童樂園等體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)，引入了婆家、爐魚、無印良品等多個(gè)新品牌，使原來人流稀少、空置率高的情況得到了明顯改善。據(jù)了解，在不斷調(diào)整后，太陽新天地2014年全年實(shí)現(xiàn)銷售額13億元，同比增長(zhǎng)62.5%。
開業(yè)已有12年之久的麗影廣場(chǎng)B區(qū)，其升級(jí)改造工程正如火如荼進(jìn)行中，據(jù)透露，已簽約了多個(gè)廣州市首店品牌，包括全球最大的奢侈品LV集團(tuán)首家注資的女裝品牌QDA。
同樣有大動(dòng)作的還有正佳廣場(chǎng)， 其耗時(shí)一年時(shí)間打造的全亞洲最大的室內(nèi)商場(chǎng)海洋館“正佳國(guó)際極地海洋世界”，將于11月與公眾正式見面。
【延伸報(bào)道】
燕郊今非昔比 成功大廣場(chǎng)定位已落后
成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積121萬平方米，在當(dāng)時(shí)被稱為世界最大的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目原定為2008年建成開業(yè)，以迎接北京奧運(yùn)會(huì)帶來的客流。此后數(shù)年間，該項(xiàng)目始終沒有達(dá)到可運(yùn)營(yíng)的條件，成功集團(tuán)中國(guó)公司一位不愿透露姓名的前員工也對(duì)記者表示，項(xiàng)目一直處于施工狀態(tài)中。
對(duì)于成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目而言，10年時(shí)間已讓很多商業(yè)機(jī)會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。10年前，成功集團(tuán)計(jì)劃把成功大廣場(chǎng)打造成一個(gè)面向京津地區(qū)集商業(yè)、娛樂和旅游度假為一體的綜合項(xiàng)目。
該類型項(xiàng)目并不乏成功案例，位于臺(tái)灣地區(qū)的高雄義大世界即是遠(yuǎn)郊主題公園和商業(yè)結(jié)合成功的典范之作。義大世界位于高雄市郊觀音山風(fēng)景區(qū)，占地面積90公頃，是一個(gè)集綜合教育、醫(yī)療、酒店、運(yùn)動(dòng)、游樂、購物和住宅為一體的綜合項(xiàng)目，與成功大廣場(chǎng)相比，義大世界多了大學(xué)和醫(yī)院配套項(xiàng)目。
無論從項(xiàng)目選址和市場(chǎng)定位，還是其業(yè)態(tài)分布，兩者極為相近。義大世界主要面向高雄市，成功大廣場(chǎng)主要面對(duì)北京市，購物廣場(chǎng)和主題公園均是兩個(gè)項(xiàng)目核心產(chǎn)品。
如果按照10年前的預(yù)想，成功大廣場(chǎng)成為義大世界的翻版也并非沒有可能。然而，經(jīng)過十年演變，成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)優(yōu)勢(shì)盡失。
時(shí)至今日，燕郊地區(qū)常住人口已達(dá)70多萬，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模。不過，由于多數(shù)燕郊居民工作地點(diǎn)在北京，同時(shí)把自己主要消費(fèi)也留在了北京，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來燕郊本地消費(fèi)能力和品質(zhì)一直難有突破。
而工作和生活均在燕郊本地的人群，不僅數(shù)量相對(duì)外來人口較少，而且受到收入和消費(fèi)觀念等諸多因素影響，也難以支撐成功大廣場(chǎng)這樣的大型項(xiàng)目。燕郊本地一位商業(yè)地產(chǎn)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“燕郊地區(qū)沃爾瑪超市和新世界百貨開業(yè)多年，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一直不佳，今年稍微好一些了，前幾年都一直不賺錢。”
成功大廣場(chǎng)號(hào)稱亞洲最大的商業(yè)廣場(chǎng)，未來主要盈利點(diǎn)也是其商業(yè)部分。但目前燕郊本地商業(yè)地產(chǎn)雖然單體規(guī)模均不大，但整體已經(jīng)嚴(yán)重飽和，據(jù)上述商業(yè)地產(chǎn)人士介紹，燕郊商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已超過發(fā)達(dá)國(guó)家警戒線三倍，處于過剩狀態(tài)。
這些小而精的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然遠(yuǎn)不如成功大廣場(chǎng)的規(guī)模，但相對(duì)于燕郊市場(chǎng)而言，則更接地氣，“燕郊現(xiàn)在大型商業(yè)廣場(chǎng)不多，新樂匯和天洋城廣場(chǎng)相對(duì)大一些，其他的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模都不大，但卻比較符合本地人的需求，成功大廣場(chǎng)當(dāng)初規(guī)劃主要針對(duì)北京。”上述人士表示。
本地消費(fèi)能力不足以支撐，原來預(yù)想中面對(duì)京津地區(qū)的愿望也逐漸渺茫。實(shí)際上，經(jīng)過10多年的發(fā)展，北京和天津本地及郊區(qū)的商業(yè)、娛樂設(shè)施已逐步趨于完善，在娛樂方面，以歡樂谷、石景山游樂園、世界公園等項(xiàng)目已日益成熟。北京遠(yuǎn)郊的懷柔、房山和順義等地在業(yè)態(tài)豐富和交通便利等方面也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于燕郊地區(qū)。
2015年環(huán)球影城項(xiàng)目已經(jīng)確定落戶通州，該項(xiàng)目距離成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目只有不到10多公里路程，而且包括通州萬達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)，通州的商業(yè)配套已滿足本地區(qū)各類消費(fèi)需求。近年天津地區(qū)也開始在武清發(fā)展休閑娛樂項(xiàng)目，雖然處于起步階段，但未來對(duì)成功大廣場(chǎng)影響也不言而喻。
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