自去年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場悄然發(fā)生了變化，樓市“白銀時代”的說法在業(yè)內(nèi)瘋傳。新的市場環(huán)境下，房企不得不面對成本增加、凈利下滑等現(xiàn)實，為開拓市場，國內(nèi)資金流入海外的趨勢正不斷加強。
與此同時，國內(nèi)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和去年大幅寬松的對外投資政策，都在持續(xù)支持和推動資產(chǎn)向境外流動。相對于美元的走強，人民幣在近期出現(xiàn)了小幅貶值，但幣值目前仍處于相對穩(wěn)定的區(qū)域，而穩(wěn)定的人民幣匯率更有助于中國投資者在對外投資時控制匯率風險并提升購買力。
前五月海外商業(yè)地產(chǎn)投資額同比激增超九成
日前，據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的一份《中國對外投資市場快報》顯示，2015年前五個月，中國對海外商業(yè)地產(chǎn)的投資總額增長明顯。在此期間，中國在全球投資的寫字樓、購物商場、酒店、土地開發(fā)以及其他商業(yè)地產(chǎn)(包括匿名投資的交易)總額共計約94.4億美元，同比上漲了近92%，漲幅可謂驚人。
高緯環(huán)球研究顧問部高級經(jīng)理陸明分析稱，如果持續(xù)這樣的增長勢頭，2015年將會成為突破性的一年，年投資總額將超越220億美元，與2014年相比激增47%左右，而與2008年的年投資總額相比，增長了近300倍。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道從報告內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)，海外投資的物業(yè)類型里，寫字樓仍是投資量最大的資產(chǎn)類型。前五月，寫字樓海外投資占總交易金額的52.3%。另外是土地開發(fā)投資，占比達到32%左右，而這一數(shù)據(jù)從2008年到2014年年平均值僅為24%。
值得關(guān)注的是，集中在美國和澳大利亞的大量土地開發(fā)收購，凸顯了中國投資者逐漸傾向于承擔風險，在國外挑戰(zhàn)從零開始開發(fā)大型項目的信心。如今年2月，泛?？毓少彽门f金山占地18.6萬平米的First & Mission項目，耗資2.96億美元。同時今年5月，中國十七冶集團斥資1.72億美元收購新加坡一地塊，規(guī)劃建設(shè)建筑面積為5.6萬平米的住宅和商業(yè)項目。
據(jù)陸明介紹，由以上各項投資實例中可以看到，國內(nèi)資金在海外的投資范圍不斷擴展，除了美國、英國等傳統(tǒng)的投資目的國，還包括了日本、馬來西亞等國家，同時德國、意大利等歐洲國家也開始進入許多中國投資者的視野。從投資占比看，2015年截止至五月份，美國作為海外投資的主要目的地，成交金額占比超過25%，是排行第二的澳大利亞的1.34倍。
國有企業(yè)交易量減少 險企海外投資頻繁
2015年海外投資企業(yè)呈現(xiàn)出新的特點。其中，國有企業(yè)占據(jù)總投資額的60%，而交易數(shù)量僅為25%，其余組成部分為私有企業(yè)及個人交易。2015年1月，綠地集團與馬來西亞國有企業(yè)共同斥資8.53億美元投資建設(shè)位于馬來西亞“依斯干達開發(fā)區(qū)”的地塊，占地約285畝。另一巨頭交易是中國銀行于今年5月購入的位于曼哈頓中城的28層辦公樓——布萊恩特公園7號。
同時，私有企業(yè)則更傾向于大量小型投資，交易形式更為低調(diào)。其中，廣州富力地產(chǎn)在2015年共有4筆交易，總計1.11億美元；上海升龍集團則斥資2.97億美元，投資了3個海外項目。杭州汽車零部件生產(chǎn)商萬向集團自2010年至今，在美國進行了60多筆交易，然而最大一單成交額為3410萬美元。
尤其值得注意的是，近幾年險資對海外投資青睞有加。如安邦保險以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店，以及中國平安保險公司一系列收購案例。對此，高緯環(huán)球大中華區(qū)研究及顧問部執(zhí)行董事林榮杰表示：“2014年初，中國保險行業(yè)監(jiān)管部門決定，允許保險公司將總資產(chǎn)的30%投資于不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，其中總資產(chǎn)的15%可投資于境外，這一決定引發(fā)了保險公司境外投資活動熱潮。我們預(yù)計，隨著保險公司尋求相對高收益的替代資產(chǎn)來追求投資組合多樣化，此投資趨勢將繼續(xù)增強。”
國內(nèi)資金大規(guī)模轉(zhuǎn)投海外，其中的一些風險值得留意。陸明對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，首先是匯率風險，如近期人名幣的貶值。“不過，貨幣貶值或升值不可怕，可怕的是長期波動，這代表著市場不健康，如何規(guī)避這樣的風險，是下半年尤其需要留意的關(guān)鍵。另外，隨著市場的轉(zhuǎn)換，企業(yè)需要在產(chǎn)品設(shè)計、銷售網(wǎng)絡(luò)以及研發(fā)平臺等方面具備國際化思維，主動適應(yīng)市場，避免被市場淘汰。”
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