半個(gè)小時(shí)的專訪中，凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁羅臻毓不止一次提到“只有真正持有運(yùn)營(yíng)，才是真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作”。
凱德集團(tuán)是亞洲最大的跨國(guó)房地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡并在新加坡上市，最早也是通過住宅產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。但是羅臻毓認(rèn)為，從改革開放開始，第一波肯定是住房需求，這也是比較容易塑造的產(chǎn)品。當(dāng)城市發(fā)展到一定階段后，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是另一波。“住宅市場(chǎng)總會(huì)被限購(gòu)等政策所影響，持有型商業(yè)才是相對(duì)穩(wěn)定的，而且更考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力的。”
根據(jù)公告，2015年一季度凱德旗下租戶收入同比增長(zhǎng)了12.9%，商場(chǎng)客流增長(zhǎng)了5.2%，同一商場(chǎng)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了7.6%。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處于低位運(yùn)行以及電商虎視眈眈的雙重壓力下，凱德何以實(shí)現(xiàn)逆市增長(zhǎng)？
“房地產(chǎn)+金融”平臺(tái)
目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)基本上是以散售為主，凱德自持的模式多少顯得有些“另類”。羅臻毓表示，“如果單靠收租金，回報(bào)是特別慢的，一個(gè)項(xiàng)目得很多年才能回本。凱德雖然大，但是也沒有那么多錢去全部持有所有商業(yè)項(xiàng)目，例如我們會(huì)持有30%-40%的股份，但是由我們自己來(lái)運(yùn)營(yíng)。”
2003年，凱德成立了第一支面向中國(guó)的私募基金——凱德中國(guó)住宅基金，目前已經(jīng)截止。時(shí)隔兩年，凱德又成立了凱德中國(guó)發(fā)展基金，規(guī)模達(dá)4億美元，用于發(fā)展中國(guó)市場(chǎng)的住宅項(xiàng)目，目前仍在有效期內(nèi)。
其后，凱德還相繼成立了新加坡第一支專注于中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的信托基金——凱德商用中國(guó)信托以及投資來(lái)福士綜合項(xiàng)目的來(lái)福士中國(guó)基金。目前，凱德集團(tuán)注資中國(guó)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)投資信托有1支，資產(chǎn)總值約110億元人民幣，私募基金有12支，總規(guī)模約74億美元。
解決了資金的后顧之憂，凱德中國(guó)的發(fā)展也踏上了快車道。時(shí)至今日，在羅臻毓看來(lái)，凱德能夠擁有現(xiàn)在的商業(yè)規(guī)模，很大程度上要?dú)w結(jié)于成功運(yùn)作房地產(chǎn)金融的功勞。
成熟的員工體系
除了房地產(chǎn)金融平臺(tái)之外，驅(qū)動(dòng)凱德一直向前的還有非常成熟的員工體系。
羅臻毓表示，業(yè)內(nèi)有所謂“凱德模式”的說(shuō)法。其實(shí)，商業(yè)模式?jīng)]有什么太大的秘密，所謂的這些方程式操作起來(lái)還是得靠?jī)纱笠蛩?，一是體系，二是員工。員工素質(zhì)培養(yǎng)到一定程度，再加上體系就能運(yùn)作某種商業(yè)模式了，少了一塊基本上都不成型。
凱德在國(guó)內(nèi)有很多員工，也有員工在培養(yǎng)之后選擇離開，但是要完全復(fù)制凱德體系，單靠挖一個(gè)總經(jīng)理或者管理人員是達(dá)不到的。畢竟從時(shí)間段上來(lái)講，沒有那么快可以復(fù)制，也沒有必要完全復(fù)制凱德的體系，因?yàn)槲覀兊捏w系也在不斷發(fā)展中。
一個(gè)商業(yè)模式或者是體系，不可能是十年不變。凱德這么多年走來(lái)，從94年進(jìn)入中國(guó)到現(xiàn)在已經(jīng)有21個(gè)年頭了，也不是完完全全地使用一套模式，在這個(gè)過程中，其實(shí)也經(jīng)歷過變化。剛進(jìn)來(lái)時(shí)，凱德基本上是做住宅為主，以服務(wù)公寓去開拓新的城市、新的市場(chǎng)。先在一個(gè)城市組建，做管理服務(wù)，逐步了解市場(chǎng)，再?gòu)姆康禺a(chǎn)的角度切入。
據(jù)了解，目前凱德正在實(shí)施的是“一個(gè)凱德”戰(zhàn)略，整合中國(guó)市場(chǎng)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)各版塊的協(xié)同作戰(zhàn)能力。羅臻毓表示，“凱德住宅、商業(yè)、綜合體都有較為完善的體系，如果打通了之后，會(huì)更大地發(fā)揮凱德的優(yōu)勢(shì)。”
“我們的穩(wěn)定發(fā)展除了前面說(shuō)到的，還有相互信任的商家。由于我們是自持運(yùn)營(yíng)，優(yōu)質(zhì)的合作商家對(duì)于我們來(lái)說(shuō)非常重要。我們將很多的新加坡品牌帶入了中國(guó)，也將中國(guó)的優(yōu)秀品牌帶去了新加坡。”羅臻毓說(shuō)道。
凱德O2O升級(jí)
隨著互聯(lián)網(wǎng)跨越式發(fā)展，實(shí)體商業(yè)受到挑戰(zhàn)。凱德將如何迎戰(zhàn)？
凱德集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁羅臻毓表示，雖然從行業(yè)、電商、移動(dòng)、支付、智能、跨界，基本上都是在沖擊著商業(yè)房地產(chǎn)，但是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)體商場(chǎng)是不可能消失的。
羅臻毓認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)世代，消費(fèi)者成為智慧消費(fèi)者，從房地產(chǎn)角度來(lái)講，擁有這些消費(fèi)者，也只能把房地產(chǎn)做得更有智慧。
“所謂的互聯(lián)網(wǎng)+是+什么呢？第一是+硬件，全產(chǎn)業(yè)鏈就是無(wú)縫對(duì)接的‘物’聯(lián)網(wǎng)，把一些東西都銜接起來(lái)，包括一些感應(yīng)器、分析器、傳播器，基本上是把一定的智慧注入到我們的樓里。另外一個(gè)重點(diǎn)，把這些東西給銜接起來(lái)所帶動(dòng)的就是整個(gè)營(yíng)業(yè)模式的改變。”
羅臻毓續(xù)指，第二是則是+軟件。服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的廣度對(duì)接是“務(wù)”聯(lián)網(wǎng)，也就是服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)。管理的需求，預(yù)測(cè)的需求，通過硬件和軟件，就可以為消費(fèi)者和住在樓宇里的人，打造一種比較貼身的服務(wù)，或者預(yù)知消費(fèi)者的需要是什么。
據(jù)羅臻毓介紹，凱德希望能打造三營(yíng)平臺(tái)，也就是營(yíng)銷平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)自檢平臺(tái)和經(jīng)營(yíng)平臺(tái)?？偠灾?，就是從橫向、縱向的內(nèi)部數(shù)據(jù)上形成價(jià)值鏈條上三大支撐。
“凱德將推出凱德購(gòu)物星2.0的版本，是一個(gè)線上線下的平臺(tái)，也是一個(gè)一站式、互聯(lián)互動(dòng)的平臺(tái)。有了這個(gè)之后，我們希望在所有的時(shí)間和所有的空間都能黏住客戶，我們通過不同的方式，在所有的時(shí)間里面，都跟客戶有一定的交流。”
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