經(jīng)歷了一年半的下行之后，中國(guó)的住宅投資增速開始回升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資35380億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比1-6月份回升0.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年以來(lái)的首次回升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎認(rèn)為，銷售市場(chǎng)好轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持，將提振企業(yè)開發(fā)建設(shè)的信心。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)商品房銷售額41171億元，增長(zhǎng)13.4%，增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)16.8%。

不過(guò)，這一次的銷售額增長(zhǎng)并沒有帶來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資的迅猛逆襲，今年前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)4.3%，仍處于歷史低位。瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)渡到了溫和增長(zhǎng)的新常態(tài)。

汪濤判斷，如果房地產(chǎn)銷售能夠持續(xù)目前較好的態(tài)勢(shì)，新開工面積可能從明年二季度左右開始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，我們預(yù)測(cè)明年全年為零增長(zhǎng)，今年則是下跌10-15%，而在建面積和在建規(guī)模會(huì)持續(xù)下行，還需要兩年左右的時(shí)間，房地產(chǎn)投資才會(huì)有明顯的回升。

房?jī)r(jià)回暖

隨著房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)樂觀情緒正在溢出。汪濤認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的下行壓力已經(jīng)沒有我們此前想象的那么大了。

今年上半年房?jī)r(jià)的分化一直在持續(xù)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，如果將上半年房?jī)r(jià)走勢(shì)分成兩個(gè)階段，4-7月百城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)更加明顯，同時(shí)地區(qū)和城市的差異也在加大。數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)漲幅較大，整體上漲5.17%；二、三線城市各下跌0.75%和1.25%。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍表示，下半年房企推盤節(jié)奏將會(huì)有所放緩，整體成交量趨于平穩(wěn)。

而中國(guó)的一二線城市正在出現(xiàn)明顯的分化。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，深圳的房?jī)r(jià)漲幅較大，環(huán)比增長(zhǎng)高達(dá)9.73%，而同期北京、上海房?jī)r(jià)環(huán)比僅增長(zhǎng)1.49%和1.16%，廣州房?jī)r(jià)環(huán)比為-0.23%；在二線城市中，東莞、惠州的房?jī)r(jià)環(huán)比各增長(zhǎng)2.25%和1.23%，而昆明房?jī)r(jià)環(huán)比為-1.66%，其它二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比基本都在正負(fù)0.5%之間。“除了與貨幣、信貸有直接關(guān)系外，人口流動(dòng)也是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)根本性因素。” 宏源證券 首席分析師范為對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“由于人口大規(guī)模地流動(dòng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)‘冰火兩重天’的結(jié)構(gòu)仍會(huì)一直存在。”

范為認(rèn)為，深圳作為一個(gè)新經(jīng)濟(jì)體，在互聯(lián)網(wǎng)+、高端制造業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展迅猛，從去年下半年開始的股市狂熱，也催生了許多新的購(gòu)買力，助推了房?jī)r(jià)的大幅上漲，“同時(shí)，深圳房?jī)r(jià)的急速上漲，也得益于大規(guī)模外來(lái)人口的涌入”。

此前“3·30新政”施行之后，深圳鼓勵(lì)先賣房再買房，使得深圳率先進(jìn)入以存量房為主的市場(chǎng)，其新盤相對(duì)于北京、上海等一線城市來(lái)說(shuō)也非常集中，價(jià)格漲幅較為明顯。

有分析人士認(rèn)為，廣東惠州在之前經(jīng)歷過(guò)的房?jī)r(jià)大漲和大跌，與深圳的投資客流動(dòng)有關(guān)，投資客到東莞、惠州等地購(gòu)房，引起了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的較大波動(dòng)。“目前，深圳的周邊地區(qū)尚沒有形成像京津冀那樣的一體化連帶區(qū)域，如果政府沒有相關(guān)聯(lián)動(dòng)政策出臺(tái)，惠州的房?jī)r(jià)可能不會(huì)很快企穩(wěn)。”范為對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。“未來(lái)不僅是投資客，包括一些潛在剛需，也會(huì)逐漸向周邊擴(kuò)散，這個(gè)過(guò)程雖然緩慢，但這種趨勢(shì)肯定會(huì)延續(xù)。”白彥軍指出，目前從整體上來(lái)看，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫(kù)存壓力較大，價(jià)格存在下行風(fēng)險(xiǎn)，但總的庫(kù)存量一直在降，下半年房?jī)r(jià)持續(xù)回暖的可能性依然較大；另外，下半年房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)分化，一線城市比熱點(diǎn)二線城市分化趨勢(shì)更為明顯，但一線城市房?jī)r(jià)的漲幅可能會(huì)趨緩。

投資恢復(fù)仍需時(shí)日

自2014年下半年以來(lái)，隨著限購(gòu)、限貸等調(diào)控手段的逐漸退出，以及保障房建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅立法、土地制度改革等長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的逐步建立，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平將會(huì)有進(jìn)一步提升。整體來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段將更趨于長(zhǎng)效、穩(wěn)定。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資35380億元，同比增長(zhǎng)3.0%，這是經(jīng)歷了一年半的下行之后，首次回升。李皎認(rèn)為，住宅投資占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過(guò)三分之二，其增速回升將對(duì)下一步全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動(dòng)作用。

盡管官方態(tài)度較為樂觀，但是，房地產(chǎn)銷售的強(qiáng)勁趨勢(shì)，并沒有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的迅速增長(zhǎng)。白彥軍認(rèn)為，由于受政策環(huán)境變化和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等因素影響，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別了過(guò)去高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)投資將逐步進(jìn)入平穩(wěn)、理性增長(zhǎng)的新常態(tài)。

“從房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益的配比來(lái)看，目前，房地產(chǎn)應(yīng)該還是一個(gè)利好的投資方式，但是不能說(shuō)有超配的盈利空間。”范為告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“在未來(lái)的資產(chǎn)配置里，股市的錢肯定不能再次超配了，應(yīng)當(dāng)部分轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)。特別需要注意的是，在美元加息預(yù)期或美元即將進(jìn)入加息周期的大背景下，實(shí)物資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)還會(huì)是一個(gè)比較好的配置資產(chǎn)。”

然而，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式受到了很大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)逐漸下滑的狀況，已使不少中小企業(yè)倍感壓力。

隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇和賺錢效應(yīng)的減退，開發(fā)商在投資上還在收縮，甚至退出或轉(zhuǎn)型。截至8月11日，滬深兩市共有21家房企公布了年中業(yè)績(jī)，其中有12家出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑，多家房企凈利潤(rùn)下滑幅度超過(guò)50%。對(duì)此，有房地產(chǎn)開發(fā)商就認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不明顯的主要原因是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于去庫(kù)存時(shí)期。

中原地產(chǎn)分析師宋會(huì)雍對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“盡管銷售強(qiáng)勁，但尚未完全化解最近一兩年來(lái)突出的庫(kù)存難題。”

范為指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)拐點(diǎn)：一是銷售拐點(diǎn)；二是投資拐點(diǎn)。”從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售端到投資端大概有6-8個(gè)月的周期，之所以出現(xiàn)滯后，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在去庫(kù)存效應(yīng)，即在上一波房?jī)r(jià)下跌之后，當(dāng)時(shí)的投資尚未停止，等完成這部分投資后就會(huì)變成庫(kù)存，所以開發(fā)商必須要在房?jī)r(jià)已經(jīng)反彈了大約半年時(shí)間、庫(kù)存基本得到了消化之后，才會(huì)有新的開發(fā)信心和動(dòng)力。“下半年投資的趨勢(shì)可能會(huì)逐漸企穩(wěn)，短期來(lái)看還存在庫(kù)存壓力，投資不會(huì)很快得到大幅增長(zhǎng)。”白彥軍對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，“投資一直都是正增長(zhǎng)，只不過(guò)增速在萎縮，從歷史研究數(shù)據(jù)來(lái)看，一般在三季度末、四季度初投資增速可能會(huì)趨于明顯。”

值得注意的是，目前部分一線城市以及部分二線城市存在庫(kù)存不足的情況，但大部分城市仍面臨著較大的庫(kù)存壓力，由此可見，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的城市分化愈趨嚴(yán)重。

對(duì)此，汪濤在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)的建設(shè)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)的投資，還關(guān)系到大宗商品、建筑材料、工程機(jī)械、交通、能源等各個(gè)方面。目前在大部分城市庫(kù)存比較高的情況下，即使出現(xiàn)銷售回暖的良好態(tài)勢(shì)，但開發(fā)商應(yīng)該會(huì)繼續(xù)去庫(kù)存，降低新開工規(guī)模。”“但是，如果房地產(chǎn)銷售目前這種比較好的態(tài)勢(shì)，能持續(xù)下去的話，新開工可能從明年二季度左右開始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)”，汪濤認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，應(yīng)該是如何在有限的范圍內(nèi)，找到適合利潤(rùn)增長(zhǎng)的空間去布局，而后獲得增值利益。

這意味著，開發(fā)商在從普遍機(jī)會(huì)向有限機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，需要做更精細(xì)的投資測(cè)算和選擇，在投資決策方面可能會(huì)表現(xiàn)的更加科學(xué)和理性。

隨著房地產(chǎn)投資的回升，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年的穩(wěn)增長(zhǎng)釋放了積極信號(hào)。但是汪濤強(qiáng)調(diào)，“短期內(nèi)房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)明顯回升，這也將成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)全年增速的重要因素。”