近日匯率波動(dòng)引發(fā)多方議論，有人認(rèn)為人民幣貶值導(dǎo)致外資流出，使資產(chǎn)估值降低，會(huì)沖擊樓市，甚至可能拖垮房?jī)r(jià)，這種說法很值得商榷。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球最為龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，其中住宅投資64352億元，銷售面積105182萬平方米，銷售金額62396億元，辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資19987億元，銷售11573萬平方米，銷售金額11850億元。

與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常本土化的市場(chǎng)，外來資金投資占比非常小，從全國(guó)來看可以忽略不計(jì)。2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，其中利用外資僅639億元，占比僅0.5%。應(yīng)該說外商投資和匯率關(guān)系還是很密切的，但外資占比過小，對(duì)全局基本談不上影響。

從商品房需求看，外銷房在中國(guó)乃至在一線城市的銷售占比都非常低，甚至可以忽略不計(jì)，實(shí)在看不出匯率正常漲跌對(duì)房地產(chǎn)交易量和價(jià)格能產(chǎn)生多大影響。

對(duì)于商業(yè)物業(yè)來說，外資購置雖然有一定規(guī)模，但占比也很小，且購置目的主要是自用，投資和投資的比例很低，匯率變動(dòng)當(dāng)前對(duì)商業(yè)物業(yè)需求不可能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)國(guó)際化程度非常低，所以匯率的正常波動(dòng)，無論是上漲還是下跌，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響十分有限。

那么，為什么經(jīng)常有人把匯率變化和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密掛鉤呢？主要存在兩個(gè)錯(cuò)覺：一是外資比較青睞北上廣深四大一線城市，四大一線城市和外資往往又是媒體關(guān)注焦點(diǎn)，時(shí)常有外資購置或銷售大宗商業(yè)物業(yè)的消息見諸各網(wǎng)站和報(bào)刊，好像外資在中國(guó)房地產(chǎn)的投資與銷售中比重不低，匯率變動(dòng)會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求。

實(shí)際上即使在四大一線城市外資投資或購買的占比也非常小，影響力很有限，以至于一線城市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中都看不到關(guān)于外商投資和外銷房的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。同時(shí)還需要說明的是，北上廣深在全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積占比僅在5%左右，即便是一線城市外資占比達(dá)到較高比例，對(duì)全國(guó)而言，外匯變動(dòng)的影響也很有限。

二是有人經(jīng)常拿香港、新加坡、倫敦、紐約等國(guó)際大都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來簡(jiǎn)單對(duì)比。香港等城市都是國(guó)際金融中心，吞吐資金量非常大，經(jīng)濟(jì)外向度和國(guó)際化程度都很高，同時(shí)樓市的投資投機(jī)性比較強(qiáng)，匯率變動(dòng)對(duì)這些城市的方方面面包括樓市都會(huì)有較大影響，這是不難理解的，但不能拿一個(gè)國(guó)家同一個(gè)國(guó)際金融中心城市來比較，即使北上廣深四大一線城市的金融發(fā)展程度、國(guó)際化程度也遠(yuǎn)低于以上城市，不能因?yàn)檫@些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與匯率關(guān)系密切，就認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣。

那么，是不是匯率與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒有關(guān)系呢？答案是否定的。中國(guó)是一個(gè)外貿(mào)依存度很高的國(guó)家，匯率波動(dòng)對(duì)進(jìn)出口乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)都會(huì)產(chǎn)生重要影響，這種影響自然也會(huì)體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

此次人民幣貶值，從間接影響看，對(duì)樓市可能利好更多一些。中國(guó)樓市同外資交集很小，所以貶值可能導(dǎo)致的資本外流與房地產(chǎn)關(guān)系不大，但貶值對(duì)中國(guó)出口來說倒是一個(gè)促進(jìn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)外向度很高，近年來世界經(jīng)濟(jì)比較低迷，人民幣不斷升值對(duì)出口造成很大壓力，很多出口企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑甚至出現(xiàn)大面積虧損，影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，此次貶值是一種市場(chǎng)的自我修正，對(duì)改善出口，增加出口企業(yè)收入和利潤(rùn)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有一定正面作用，從而間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一種利好。