本周，一系列房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)相繼出爐，反映出樓市正呈現(xiàn)出某些新動(dòng)向。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)好，銷售量和銷售面積同步增長，尤其深圳、寧波、杭州等城市，銷售面積增速超過了50%，銷售額增速更大，超過了70%。不過，銷售數(shù)據(jù)向好的背后，房企并沒有一榮俱榮，據(jù)滬深兩市共公布的21家房企中期業(yè)績顯示，有12家出現(xiàn)凈利潤下滑，多家房企凈利潤下滑幅度超過50%。在此背景下，一些房企不得不轉(zhuǎn)型求生，或剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商。

另外，房地產(chǎn)信貸市場也出現(xiàn)新變化，相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月，除北京外，深圳、上海、廣州三城二手房房貸均有明顯收緊趨勢，部分城市新房貸款利率和首付也逐漸收緊。租房市場方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，我國住房租金價(jià)格環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，這也讓業(yè)界增加了下半年我國房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的信心。

8月14日 拿地8年僅開發(fā)1/3住宅用地 新鴻基成都項(xiàng)目引質(zhì)疑

8年前，新鴻基在成都輕松拿下“東調(diào)”戰(zhàn)略推出的259畝大盤，意欲打造世界第五座ICC項(xiàng)目。如今8年過去了，成都ICC僅建了1/3的住宅用地，作為主體的商業(yè)還在整治地基，另有1/3用地荒蕪。那么，拿地多年卻開發(fā)緩慢，新鴻基地產(chǎn)意欲何為？

這一切都要從14年前的成都“東調(diào)”戰(zhàn)略說起。當(dāng)時(shí)政府對(duì)東郊工業(yè)企業(yè)實(shí)施搬遷，被劃入搬遷名單的攀成鋼片區(qū)騰出了3000畝土地，且地處東二環(huán)與東大街東沿線交叉位置上，因此備受市場關(guān)注。

成都ICC所在的259畝地塊，號(hào)稱是攀成鋼的頭號(hào)巨幅地塊，2007年底公開“出嫁”。成都市國土局土地出讓公告顯示，上述宗地編號(hào)具體為“JJ46(211/212/252)：2007-092”，其中規(guī)定B1及C1地塊為商業(yè)金融業(yè)用地，主體建筑高度均為280米。

一位參與過當(dāng)時(shí)土地競拍會(huì)的成都地產(chǎn)人士回憶說，“當(dāng)時(shí)以為這塊地爭奪會(huì)很激烈，但現(xiàn)場只有新鴻基一家舉牌，最后底價(jià)成交，樓面價(jià)為2769元/平方米。”

如今，攀成鋼板塊內(nèi)住宅樓盤林立，業(yè)內(nèi)期待成都ICC早日面市，并將之與仁恒置地廣場及IFS相提并論。但新鴻基拿地8年來，僅開發(fā)了1/3的住宅地塊。新鴻基地產(chǎn)2013/14財(cái)年年報(bào)透露，成都ICC剩余部分將于2017/18財(cái)年或以后完工。

在成都某房企營銷高層看來，港資房企喜歡慢開發(fā)造精品，對(duì)市場判斷很謹(jǐn)慎。他們拿地時(shí)片區(qū)不成熟，但肯定不是資金問題。成都天坤地產(chǎn)副總經(jīng)理賴翰林告訴記者，“根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，土地拍賣后兩年內(nèi)必須開發(fā)，否則無償收回。”

日前，記者向新鴻基地產(chǎn)、九龍倉與恒基地產(chǎn)總部分別發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿時(shí)仍未收到回復(fù)。

一位接近新鴻基成都高層的某知情人士透露，新鴻基用香港ICC國際化概念設(shè)計(jì)方案，迎合國際金融機(jī)構(gòu)入駐需求，方案設(shè)計(jì)及建造標(biāo)準(zhǔn)很復(fù)雜，在對(duì)接成都ICC項(xiàng)目中，卻遲遲難以落地，期間歷經(jīng)多次博弈。而新鴻基地產(chǎn)官方于2008年7月份曾雄心勃勃地說，他們要把成都ICC打造成國際級(jí)綜合項(xiàng)目典范，品質(zhì)可媲美香港“維港門廊”。“現(xiàn)在挖地基的是B地塊‘凱旋門’，設(shè)計(jì)太復(fù)雜了。裙樓的商業(yè)很復(fù)雜，技術(shù)是其一，他們請的是香港凱達(dá)環(huán)球和嘉博建筑事務(wù)所，國際規(guī)范與國內(nèi)規(guī)范有沖突，調(diào)了很久。以香港看法，調(diào)出來的商業(yè)結(jié)構(gòu)太痛苦了，達(dá)不到他們的商業(yè)要求，就擱置了。”上述成都某知情人士說。

此外，住宅投資增速的回升，也佐證了房企資金狀況的好轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)市場預(yù)期的提升。數(shù)據(jù)顯示，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是該項(xiàng)數(shù)據(jù)在經(jīng)歷了一年半下行之后的首次小幅回升。

然而，多項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)所傳遞的樓市暖意，并未阻止房企的集體“逃亡”——海德股份作價(jià)8750萬剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；高新發(fā)展多元化經(jīng)營格局，2.5億剝離房產(chǎn)業(yè)務(wù)；匹凸匹虧損2300余萬后，也計(jì)劃逐步撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域；華夏幸福在戰(zhàn)略規(guī)劃中也著力壓縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比重，轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商……

房企轉(zhuǎn)型的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤快速下滑帶來的壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月11日，在已公布今年中期業(yè)績報(bào)的滬深兩市21家房企中，過半企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下滑，部分凈利潤下滑幅度超過五成。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，凈利潤逐漸下滑已成行業(yè)普遍現(xiàn)象，而中小企業(yè)受到的壓力更大，多家房企已選擇“出逃”。

陽光股份在半年報(bào)中指出，住宅銷售雖然有所回暖，但去庫存壓力依然未能完全釋放。土地資源作為生產(chǎn)要素在一線城市中依然被開發(fā)商激烈競爭，高地價(jià)導(dǎo)致后期開發(fā)利潤面臨較大壓力。住宅開發(fā)企業(yè)未來將面臨利潤增長的快速下滑。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)在上半年的新增土地儲(chǔ)備為0，反映出其謹(jǐn)慎的態(tài)度。北京是華遠(yuǎn)地產(chǎn)最重要的戰(zhàn)場，東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，北京市場雖然火熱，但土地溢價(jià)較高，土地成本的快速攀升已經(jīng)進(jìn)一步擠壓了房企利潤，華遠(yuǎn)地產(chǎn)可能認(rèn)為已超出其承受能力，因而在北京拿地不積極。

萊茵置業(yè)在公告中稱，為集中優(yōu)勢資源發(fā)展公司一體兩翼戰(zhàn)略所提出的體育產(chǎn)業(yè)，萊茵置業(yè)對(duì)資金需求較大、資金回收較慢、經(jīng)營波動(dòng)性較大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整及處置，以進(jìn)一步改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，突出業(yè)務(wù)發(fā)展方向，提升盈利能力。該公司還計(jì)劃將注冊名稱變更為“萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司”。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，上半年萊茵置業(yè)已擬向控股股東萊茵達(dá)控股集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓杭州、南通和揚(yáng)州三地5個(gè)項(xiàng)目的全部或者部分股權(quán)。

匹凸匹在半年報(bào)中也宣布未來將計(jì)劃逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融。匹凸匹前身為多倫股份，今年5月，多倫股份正式更名匹凸匹金融信息服務(wù)(上海)股份有限公司。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍的一種看法是，白銀時(shí)代競爭加劇，越來越多的中小房企會(huì)逐漸被吞并或被迫退出這個(gè)市場，房企集中度將進(jìn)一步加大。

深圳方面依然保持繼續(xù)收緊態(tài)勢。報(bào)告稱，僅8月1日至7日一周內(nèi)，深圳首套房首付上漲的銀行又新增一家，截至目前，建設(shè)銀行、民生銀行、中國銀行、交通銀行已將首套房首付比例提至4成，花旗銀行更是將首付提高至5成。

深圳已有三家銀行對(duì)首套房首付進(jìn)行調(diào)整。而利率方面，現(xiàn)階段在13家可提供折扣利率的銀行中，僅有匯豐銀行、平安銀行提供9.5折以下利率。

融360房貸分析師認(rèn)為，近一個(gè)多月來深圳房貸市場大幅調(diào)整，多家銀行提高房貸利率。從本周數(shù)據(jù)來看，深圳房貸市場大幅調(diào)整可能已經(jīng)接近尾聲，多數(shù)銀行房貸利率調(diào)整已經(jīng)到位。首套房首付可能還會(huì)有微調(diào)。

值得一提的是，上海在繼深圳、廣州后也加入了收緊大軍。“融360”報(bào)告顯示，上海地區(qū)農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等9家銀行悄然將二套房貸首付比例4成提高至7成，興業(yè)銀行與光大銀行也提至6成。

易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著樓市持續(xù)升溫，上海等一線城市的房價(jià)上漲壓力有所增加。在此背景下，部分銀行收緊二套房的房貸政策，繼續(xù)支持首套房、剛需置業(yè)者的購房需求，可以穩(wěn)定房價(jià)、支持樓市健康持續(xù)發(fā)展。