商業(yè)地產(chǎn)于武漢而言，是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。
當城市化率達到50%之后，住宅地產(chǎn)將緩慢下降直至萎縮，但商業(yè)發(fā)展會接棒進入黃金期。與此同時，商業(yè)競爭也順勢進入紅海，招商難、運營難、盈利難將會是擺在所有商業(yè)地產(chǎn)面前的問題。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過幾年的野蠻生長，已普遍出現(xiàn)過剩的局面，作為中部樞紐的武漢也未能例外。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，全球購物中心新開業(yè)面積為1140萬平方米，在世邦魏理仕監(jiān)測的全球最活躍新建購物中心市場前20排名中，中國城市占據(jù)半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。其中，武漢憑借8個項目，近100萬平方米的交付面積拔得頭籌。武漢市商務局證實，去年，武漢商業(yè)綜合體新增規(guī)模創(chuàng)歷史之“最”。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014、2015年兩年，武漢共有31家商業(yè)體面市。這31家新商業(yè)項目商業(yè)面積總和超過270萬平方米。
在欣喜于武漢商業(yè)快速發(fā)展的同時，居民的消費能力是否足以支撐商業(yè)地產(chǎn)的增速，也成了很多業(yè)內(nèi)人士擔憂的問題。
武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會首席研究員肖漢昌說，目前武漢的商業(yè)地產(chǎn)項目不可能全部活下來，他預計3—5年內(nèi)武漢商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題會逐漸突顯。
離開
從最后一個項目抽身之后，李玉(化名)徹底松了口氣。“在這個行業(yè)做了幾年，已經(jīng)死心了，不想再做了。”
“抽根煙再聊吧。”她本來已戒煙很久，最近又抽了起來，“最后一個項目做得太累了。”她每天都在焦躁中度過，夜里很晚才能睡著，第二天一大早就醒了，“根本睡不著覺。”
李媽媽帶著孩子從老家來武漢看她，兩個至親觸動了她本已長期緊繃的神經(jīng)，情緒徹底崩潰，大哭了一場。
在地產(chǎn)界浸淫多年，她一直從事商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，從一線的工作人員，最終做到了總監(jiān)職位。她還是選擇退出，準備進入一個全新的行業(yè)。
從2008年入行到現(xiàn)在，李玉經(jīng)手的商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)十個，自己實際操作的項目遍布武漢三鎮(zhèn)。這幾年間，她經(jīng)歷了武漢商業(yè)地產(chǎn)招商的變遷。
她清楚記得，2010年，她所在的代理公司接手了漢口一個商業(yè)地產(chǎn)的招商業(yè)務，當年11月進場，僅到次年4月，全部招商工作就完全了80%，“這是那個時期的普遍速度。”
不過，因為進入行業(yè)稍晚一些，她只趕上了這個行業(yè)大盛的尾巴。“事實上，我開始從業(yè)的時候，已是招商時代的末期和求商時代的開始。”
李玉說，她最開始做招商的時候，一些大型的商業(yè)項目，幾乎不需要對外做太多推廣，項目還在秘而不宣的時候，各品牌商家的市場拓展人員早已嗅到了商場將要對外招商的消息，會搶先一步登門。
那時候，一些商家為了拿下商鋪，或是為了在商業(yè)項目上拿到更好的位置，往往會設(shè)法與招商人員處理好關(guān)系，“這是這個行業(yè)的潛規(guī)則。”
然而，才短短幾年過去，這個行業(yè)已發(fā)生了顛覆性的變化，“現(xiàn)在招商太難了，稍有名氣的商家都要不斷去求，為了將這些商家引進來，往往要爭取很多政策優(yōu)惠和資源支持。”
2011年之后，她回老家養(yǎng)胎生孩子，“這是最后的黃金期，我因為生孩子錯過了。”再次回到公司，李玉就進入到了長期的苦痛期。
2014年，整一年，她一直在做青山的一個項目。然而，守了一年，做了很多前期工作，也儲備了很多資源，但因為各方面的原因，竟然顆粒無收，“整個一年就都浪費了。”
她說，目前的商業(yè)項目招商，除了旅店業(yè)、電影院線、健身行業(yè)稍微好招一些之外，其他業(yè)態(tài)的難度都比較大。
過去一個商業(yè)項目中，一般情況下零售占一半，休閑娛樂占30%，餐飲占20%。如今，餐飲占一半，休閑占30%，零售業(yè)已淪落為邊緣。
生長
李玉的苦惱，似乎并未影響開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
2014年全球新開購物中心，一半都在中國，而武漢又以100萬平方米的交付面積，甩開北上廣深等一線城市，成為去年國內(nèi)的“商業(yè)之王”。而且，未來幾年，武漢的勢頭還將延續(xù)。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年國內(nèi)21個重點城市新增綜合體面積為1.5億平方米，是2012年的2倍。
億房網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年，受限購影響，商品住宅投資需求進一步轉(zhuǎn)向商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等非商品住宅。2011年，武漢主城區(qū)非商品住宅成交205.36萬平方米，較2010年大幅增加34.23%；而2011年，主城區(qū)非商品住宅新增362.07萬平方米，較2010年大幅增加74.32%，非商品住宅的供求量增加明顯。
2012年，限購影響持續(xù)，武漢主城區(qū)非商品住宅成交252.49萬平方米，同比2011年增加22.95%，全年主城區(qū)非商品住宅新增487.04萬平方米，同比增加34.52%。
武漢思銳地產(chǎn)研究報告顯示，2014年武漢市共計188.7萬平方米商鋪入市，環(huán)比漲幅51%。
武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù)顯示，目前武漢市已辦證的商業(yè)面積約超2700萬平方米，人均已達2.65平方米，而香港的人均商業(yè)面積約為1.2平方米，已經(jīng)是比較高的水平。除了已辦證的，武漢商業(yè)地產(chǎn)還有約600—700萬平方米的待消化存量，這些存量按照2014年的去化速度，需要六七年的時間消化。與此同時，未來5—6年，武漢還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量。
風險
“武漢的商業(yè)地產(chǎn)1/3已經(jīng)死掉，1/3要死不活，只有剩下的1/3活得相對比較好。”這是地產(chǎn)分析師、朗匯控股市場總監(jiān)梅水雄為武漢的商業(yè)地產(chǎn)下的一個結(jié)論。
肖漢昌也對武漢的商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀表示擔憂。他說，在目前的狀況下，武漢的商業(yè)地產(chǎn)項目不可能全部存活，必須會存在一個陣痛期，盡管從外部來看，一些商業(yè)項目搞得熱火朝天，但事實上卻不是那么回事。他預計，3-5年內(nèi)，武漢商業(yè)地產(chǎn)存在的問題會爆發(fā)出來。
7月30日，旭美商業(yè)在武漢做了一場有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的公益講座，現(xiàn)場縱觀國內(nèi)市場，旭美商業(yè)CEO潘韜的分析更不樂觀。他表示，也許中國二分之一的商業(yè)地塊根本開不了工，開工的二分之一無法開業(yè)，開業(yè)的二分之一將經(jīng)營不善。“中國購物中心大概只有八分之一的成功概率。”
受經(jīng)濟大環(huán)境、電商沖擊、競爭加劇等因素的影響，商業(yè)地產(chǎn)的運營難度空前。梅水雄說，目前商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是定位和差異化。目前，很多項目在運營團隊和資金方面都存在不足。“商業(yè)地產(chǎn)難做，根源在于運營和定位。”
梅水雄表示，前幾年，因為住宅地產(chǎn)方面已相對成熟，各大開發(fā)商感覺已摸到了天花板，而商業(yè)地產(chǎn)方面還處在一個野蠻生長的時期，于是，一窩蜂進入。“今天的商業(yè)地產(chǎn)，就是十年前的住宅。”
對于進入下半場的中國商業(yè)地產(chǎn)，潘韜提醒沒有團隊、沒有足夠資源的 “三無開發(fā)商”未來將面臨巨大的風險。
突圍
多年來，肖漢昌一直在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會任職，他也看到了開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的復雜感情。
前兩年，因為自身發(fā)展的需要以及國家對住宅連續(xù)出臺的多項限制性措施，早先的一些住宅開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了一定興趣。“真正進入商業(yè)地產(chǎn)之后，他們感覺到不是那么回事，沒有他們想象的那么容易。”肖漢昌說，商業(yè)地產(chǎn)和住宅區(qū)別很大，操作起來更為復雜，需要開發(fā)商在資源、資金、人才等方面有相當大的積累。“有些開發(fā)商連國內(nèi)有哪些知名的商業(yè)品牌都搞不清楚，怎么可能做得好商業(yè)地產(chǎn)？”
最近兩年，肖漢昌明顯感覺到，很多住宅開發(fā)商已不太愿意做商業(yè)地產(chǎn)了。
商業(yè)地產(chǎn)要想做好，需要開發(fā)商對商鋪進行大量持有，這就考驗了開發(fā)商的資金實力。而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，需要很長時間的培育期，需要后期的運營。一旦出現(xiàn)問題，對開發(fā)商都會是很大的拖累。
肖漢昌說，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能超越經(jīng)濟發(fā)展水平，商業(yè)地產(chǎn)的突飛猛進，需要消費力作為支撐。他直言，目前包括武漢在內(nèi)的國內(nèi)大多數(shù)城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)階段性過剩，除了開發(fā)商自身原因之外，還有政府主導和規(guī)劃的強制性，不是市場的正常推動。“目前土地市場上已經(jīng)沒有純住宅土地出讓，都會對商業(yè)的配套有一定要求。”
一位不愿具名的地產(chǎn)商高層向長江商報記者抱怨，現(xiàn)在很多住宅開發(fā)商并不愿意做商業(yè)，但為了拿到土地，又不得不“被商業(yè)”。按照現(xiàn)在的規(guī)劃要求，一宗一定規(guī)模的住宅地塊必須配建30%以上的商業(yè)項目，“只能硬著頭皮上”。
肖漢昌說，在調(diào)研中很多房企向協(xié)會反映，希望武漢市地塊出讓時對商業(yè)指標的要求科學合理，不要一刀切。應結(jié)合該地塊周邊商業(yè)發(fā)展情況合理確定，避免商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)形成大量空置而帶來的資源浪費。
武漢思銳地產(chǎn)人士表示，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式正在發(fā)生深刻變化，過去觸地即賺，拿地就贏的時代已經(jīng)過去，房企需要進一步修煉內(nèi)功、打造精品、創(chuàng)新模式等才能夠在新的形勢下發(fā)展更好。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展空間的領(lǐng)域，隨著近幾年互聯(lián)網(wǎng)的興起，改變了人們的消費方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著革命性的顛覆，電商、O2O、體驗、文化等已成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心關(guān)鍵詞。
購物中心、商業(yè)街等產(chǎn)品形式，目前是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流，也是市場紅海，競爭激烈。很多超大型購物中心面臨著一系列問題，空置面積是超大型項目經(jīng)常面對的一個難題，只有重視研究市場需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，進行精準的商業(yè)定位，合理地規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計，高效的招商落地執(zhí)行，才能在競爭中取得領(lǐng)先。體驗式商業(yè)，只會是錦上添花。立足于區(qū)域基本消費需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運營管理才是決勝的根本。
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