萬科商業(yè)地產(chǎn)起步至今已有6年，除了帶來豐厚的回報外，也是為了彌補日益下滑的主業(yè)——住宅的利潤。
今年上半年，萬科A以超千億元的銷售規(guī)模奪回國內(nèi)第一房企的寶座，而在武漢市場，萬科同樣表現(xiàn)活躍，在最近一年時間里，萬科除了堅守傳統(tǒng)住房市場外，還試水酒店、物流、商業(yè)等，這暗示萬科未來可能在上述方面做出重大布局。
“我們武漢公司今年上半年營收約55億元。”8月7日，武漢萬科公司品牌策劃經(jīng)理周佳駱告訴長江商報記者，目前萬科的嘗試比較謹慎，多數(shù)只是先做后說，“畢竟萬科主業(yè)是住宅產(chǎn)品。”
盡管如此，武漢的君瀾酒店、陽邏物流園以及社區(qū)商業(yè)中，依然頻現(xiàn)萬科的身影。日前，長江商報記者多方了解到，萬科“需要在十年內(nèi)基本完成新業(yè)務的探索和布局，確定新的商業(yè)模式”。
謹慎試水
一到傍晚，武漢萬科金色城市小區(qū)的業(yè)主都會到小區(qū)道路和廣場散步、娛樂，這與五年前項目開始發(fā)售時人員寥寥的狀況有天壤之別，經(jīng)過不斷加推和發(fā)售，目前這座小區(qū)交付超過7000套，入住超過4000戶。8月7日，武漢萬科公司品牌策劃部經(jīng)理周佳駱向長江商報記者介紹說，這得益于萬科所做的配套工作。
萬科金色城市是萬科集團在武漢白沙洲區(qū)域的第一個項目，也是迄今萬科在武漢最大的項目，建筑面積200萬平方米，共有66棟高層住宅，有四大公園、兩個幼兒園，一個小學，一個三樓商業(yè)裙樓，若干地下商鋪，兩大公交總站，總規(guī)劃戶數(shù)超過1萬戶，堪稱武昌數(shù)一數(shù)二的大社區(qū)，把全部社區(qū)逛完需要半天時間。
萬科在小區(qū)內(nèi)修通道路，引進小學和幼兒園，引進大型超市等商業(yè)設施，能滿足業(yè)主基本生活需求。這個至今還在滾動開發(fā)的超大社區(qū)，還在進行一個名叫“白沙濱江天地”的社區(qū)商業(yè)試水。
“白沙濱江天地，實際上是對社區(qū)商業(yè)品牌的整合，”周佳駱向記者介紹。
2010年，萬科在白沙洲片拿下項目用地，著意于這個地區(qū)濱江的資源以及未來配套的空白，“當時配套暫時沒有完全起來，看中了市場和機會”。7月28日，記者走訪了金色城市項目，居民生活所需基本可以在社區(qū)內(nèi)解決。
繼“白沙濱江天地”的試水商業(yè)之外，在一江之隔萬科漢口傳奇項目上，萬科在社區(qū)商業(yè)這一模塊上進行了深度嘗試，萬科武漢公司相關人士介紹，漢口傳奇總規(guī)模是150萬平方米，商業(yè)約7萬平方米，不到10%的比例，“萬科沒有純粹的拿地做商業(yè)，初衷主要還是服務于社區(qū)內(nèi)家庭”，而在是否會進一步開發(fā)商業(yè)這一業(yè)務上，“萬科也比較謹慎”。
“在住宅市場未來盈利空間有限的情況下，客戶更關注能享受到什么樣的服務。”萬科研究透了客戶的心理。
謀局求變
萬科進入武漢市場已14年，累計開發(fā)20多個樓盤項目，布局武漢三鎮(zhèn)，其口碑一直深入人心。
不過，長江商報記者查閱萬科近幾年財報顯示，萬科的利潤率呈逐年下滑趨勢，其公司房地產(chǎn)業(yè)務結算毛利率，從2010年的29.75%下滑至2014年的20.76%。
作為一個快周期和高頻率的房企，萬科長期以住宅為核心，在樓市白銀時代到來后，盈利空間有限，轉(zhuǎn)型成為萬科上下一致的理念，在商業(yè)地產(chǎn)方面可能是萬科比較熱衷的方向。萬科2014年報顯示，未來十年的業(yè)務版圖將變?yōu)?ldquo;三好住宅”+“城市配套服務商”“ 后者能取得和前者并駕齊驅(qū)的地位。”也就是說，未來萬科明確會進入消費地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領域。
從在白沙洲片區(qū)的金色城市10萬平方米社區(qū)商業(yè)的傾心打造，雖然規(guī)模不大，但推動了該區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展，緊跟其后，2010年5月，萬科攜手君瀾集團進軍高端商業(yè)地產(chǎn)，這是萬科旗下在武漢的首家酒店，也是在武漢第一次涉及商業(yè)地產(chǎn)項目，這家酒店位于三環(huán)線附近，距離天河機場和漢口火車站近在咫尺。
武漢作為萬科戰(zhàn)略布局的重鎮(zhèn)，今年萬科又力推新作，在武漢的首個中高端綜合購物中心——新唐萬科廣場已呈現(xiàn)在世人面前，今年年底或?qū)㈤_業(yè)迎客。
不僅如此，萬科還將商業(yè)觸角伸向物流行業(yè)，萬科陽邏物流園位于武漢新洲區(qū)，項目占地14.9萬平方米，建筑面積7.6萬平方米，萬科以支付0.6億元的代價擁有100%權益。
值得關注的是，這個頭枕長江背靠陽邏的地區(qū)正為多家地產(chǎn)商高度關注，2011年卓爾控股通過并購中國基建入主陽邏港。
此外，今年5月14日，萬科與萬達集團簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，雙“萬”合體，被業(yè)內(nèi)認為這是強強聯(lián)合的趨勢。周佳駱認為宣布與萬達合作，未來不排除合作拿地，在住宅和商業(yè)上分工合作的可能。
萬科在北京、上海及東莞等地成功試水商業(yè)項目成功，萬科將觸角觸及商業(yè)地產(chǎn)的速度令人吃驚，多年前，萬科郁亮就曾表示“萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備”。“這是個結盟的時代，企業(yè)求生存，現(xiàn)在培養(yǎng)具備這樣的能力。”萬科相關人士對此表示。
業(yè)內(nèi)人士分析，一些具體到白沙洲金色城市這樣的大盤方面，萬科觸及的商業(yè)和住宅可能會形成互補效應，支撐企業(yè)的回報。萬科武漢公司品牌策劃經(jīng)理周佳駱受訪時表示，除君瀾酒店是萬科自持外，目前其他商業(yè)是否自持還要看具體模式，“我們是一個快周期高頻率的企業(yè)，不停地擴張，不允許持有太多資產(chǎn)，在試水轉(zhuǎn)型方面也相當謹慎。”
“逆生長”
好房子、好服務、好社區(qū)，這是萬科住宅產(chǎn)品的理念，長江商報記者梳理相關信息發(fā)現(xiàn)，未來萬科還是會圍繞這些來做，萬科武漢相關人士表示，萬科在武漢目前有9個項目在推進，核心還是住宅業(yè)務。
在白銀時代，住宅行業(yè)的利潤率和回報率逐漸回到社會平均水平。萬科如何實現(xiàn)“逆生長”？
2014年萬科年報顯示，萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率水平逐年上升，到2012年、2013年，上升到19.66%，2014年營收1463.88億元，2013營收1354.19億元，同比上漲8.10%。
而在2014年底，萬科下屬城市項目庫存約1.52億平方米，較2013年有所上升，當年的8、9月份，萬科下屬城市的庫存去化周期一度攀升至16.5個月，年底隨著成交的好轉(zhuǎn)，庫存去化周期回落至11.3個月（2013年底為9.8 個月）。
2014年公司實現(xiàn)銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，按2014年全國商品房銷售金額76292.4億元計算，公司在全國的市場占有率為2.82%（2013年為2.09%）。
周佳駱表示，盡管今年樓市回暖，去庫存壓力也有，武漢市場萬科的去化周期從今年來看肯定是降低的，去年全年萬科武漢市場完成營收約64億元，今年上半年即完成55億元。
此外，在產(chǎn)品結構上，2014年萬科的產(chǎn)品延續(xù)以中小戶型普通商品房為主，所銷售的住宅中，144平方米以下的戶型占比超過九成比例。
也就是說，萬科的住宅業(yè)務并未發(fā)生較大變化，相對來講，涉及商業(yè)只是試探性嘗試，萬科總裁郁亮曾對外宣稱，萬科做商業(yè)地產(chǎn)是為了更好地賣住宅。
周佳駱認為，在項目上做一些配套，對銷售肯定是有促進的。
萬科方面認為，武漢本身是一個人口不斷流入的城市，需求量也比較大且比較穩(wěn)定，經(jīng)濟非?；钴S，城市化進程非?？欤@是萬科所看中的發(fā)展優(yōu)勢。
不少業(yè)內(nèi)人士認為，無論萬科在漢口傳奇項目配套新唐萬科廣場，還是在花山紫悅灣項目增加園林景觀設計和社區(qū)商業(yè)配套，“只是為了更好地服務于社區(qū)居民”。
地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從來就是為利而來為利而往，萬科在住宅、商業(yè)以及物流業(yè)三個方向上齊齊發(fā)力，也預示著活躍的萬科希望城市配套服務業(yè)務能與住宅業(yè)務的地位一樣舉足輕重。
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“萬科沒有純粹的拿地做商業(yè)，初衷主要還是服務于社區(qū)內(nèi)家庭。”——武漢萬科公司品牌策劃經(jīng)理周佳駱
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