一

到2016年，或者最遲三年以后，手握土地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)也許會(huì)發(fā)現(xiàn)，令他們的稅務(wù)總監(jiān)習(xí)以為常的一些事情將發(fā)生改變。

比如，營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及每隔幾年就來(lái)一次查稅風(fēng)暴的土地增值稅可能消失不見(jiàn)，營(yíng)業(yè)稅將被增值稅所取代，而其他那些將會(huì)統(tǒng)一有一個(gè)新名稱——房地產(chǎn)稅。

不止是房地產(chǎn)企業(yè)，那些購(gòu)買了房產(chǎn)的單位乃至個(gè)人也將有機(jī)會(huì)慢慢開(kāi)始熟悉這個(gè)新稅種，他們名下的房產(chǎn)在扣除了一定面積后，可能會(huì)按照最新的市場(chǎng)價(jià)格被課稅，無(wú)論這些房產(chǎn)是用于經(jīng)營(yíng)一家公司、出租給別人，或是自己居住。

當(dāng)然，這一切目前都還是假設(shè)，會(huì)不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，取決于中國(guó)第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)新近調(diào)整的立法規(guī)劃能否在未來(lái)順利推進(jìn)。在新增的34項(xiàng)立法任務(wù)中，7項(xiàng)是稅法，其中房地產(chǎn)(11.84, 1.08, 10.04%)稅法位列第一。“這次房地產(chǎn)稅法列入的全國(guó)人大立法規(guī)劃屬于一類計(jì)劃。”中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這意味著在本屆全國(guó)人大任期結(jié)束前，房地產(chǎn)稅法肯定能上全國(guó)人大常委會(huì)討論審議。施正文參與過(guò)新《預(yù)算法》等多項(xiàng)財(cái)稅法律和政策的內(nèi)部討論，他認(rèn)為，本屆全國(guó)人大尚有超過(guò)三年的任期，最終會(huì)否通過(guò)難以預(yù)料。“現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)稅的立法初稿已經(jīng)有了，應(yīng)該會(huì)在2015年年底前內(nèi)部征求意見(jiàn)，明年可能會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。”施政文說(shuō)。

不過(guò)，也有一些地方財(cái)稅系統(tǒng)人士希望，進(jìn)程應(yīng)該更快一些。在他們看來(lái)，按照財(cái)稅改革計(jì)劃，“十二五”期間包括房地產(chǎn)和建筑業(yè)在內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(下稱“營(yíng)改增”)改革將基本完成，此前作為地方稅主體之一的營(yíng)業(yè)稅消失后，替代其支撐地方稅收收入的正是以房地產(chǎn)稅為主的稅制體系。

這不只是地方的期待。

按照中國(guó)稅制改革的基本思路，完成營(yíng)改增后，以增值稅為主體的流轉(zhuǎn)稅未來(lái)將大幅上劃中央；而直接稅特別是房地產(chǎn)相關(guān)稅收，將會(huì)下劃為地方稅。財(cái)政部的想法是，稅制改革結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)稅將逐步成為地方政府持續(xù)穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源和縣市級(jí)主體稅種，并由此建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。“這會(huì)促使房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)間大大提前，房地產(chǎn)稅法在今年征求意見(jiàn)的可能性非常大。”上述地方財(cái)稅系統(tǒng)人士說(shuō)。

二
這是一場(chǎng)與時(shí)間賽跑的立法。

地方的焦慮并非空穴來(lái)風(fēng)，2015年上半年，房地產(chǎn)相關(guān)稅收幾乎已經(jīng)成為地方財(cái)政的主旋律，并左右著地方稅務(wù)局長(zhǎng)的心情。

財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月地方本級(jí)一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)11.2%，增幅比前幾個(gè)月明顯回升，主要是房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅回升。地方稅務(wù)局長(zhǎng)們?yōu)榇松陨运闪艘豢跉?，此前他們?cè)啻伪г?，完成稅收任?wù)很困難，最重要的是現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)可以替代房地產(chǎn)的行業(yè)。

但大的形勢(shì)依然不怎么樣，2015年上半年，房地產(chǎn)相關(guān)稅收的整體趨勢(shì)是向下的。上述財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)一般公共預(yù)算收入增幅偏低，比去年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn)，在解釋收入增幅偏低的主要原因時(shí)，財(cái)政部提到，受前幾個(gè)月商品房銷售低迷影響，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅累計(jì)收入普遍下降。

降幅最大的是今年3月。其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅下降了10.5%，契稅下降28.7%，土地增值稅下降17.4%。房地產(chǎn)以及相關(guān)建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，單項(xiàng)就占到地方本級(jí)財(cái)政收入的八分之一，如果再加上契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，五項(xiàng)通常能占到地方政府本級(jí)財(cái)政收入的四分之一。

對(duì)地方財(cái)政收入的擔(dān)憂，使得主管部門在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)的營(yíng)改增時(shí)，顧慮重重。

原本財(cái)政部計(jì)劃在今年5月，啟動(dòng)營(yíng)改增的最后三個(gè)行業(yè)建筑安裝和房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)的營(yíng)改增方案。其中，建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%。這樣一來(lái)，進(jìn)入2015年下半年，中國(guó)可以全面告別營(yíng)業(yè)稅。

但直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增仍未推出。

一位地方財(cái)政官員表示，營(yíng)改增之后，當(dāng)流轉(zhuǎn)稅特別是增值稅上劃之后，地方政府只能通過(guò)增加財(cái)產(chǎn)稅相關(guān)的直接稅來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口，但現(xiàn)在與財(cái)產(chǎn)稅相關(guān)的直接稅，占整個(gè)收入比才5.09%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)目的。

因此，他認(rèn)為未來(lái)在流轉(zhuǎn)稅方面減稅，比如營(yíng)業(yè)稅改增值稅，而產(chǎn)生的稅收空額，需要通過(guò)房地產(chǎn)稅等直接稅彌補(bǔ)過(guò)來(lái)，這樣才能達(dá)到整體不增加稅負(fù)。

不過(guò)，在中國(guó)社科院財(cái)政經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇看來(lái)，房地產(chǎn)稅就是一種給地方政府找錢的稅種，但是大家要同意通過(guò)這種方式來(lái)為地方政府扶持稅源，這也是為什么立法的原因，“現(xiàn)在土地出讓金已經(jīng)不少，房地產(chǎn)相關(guān)的稅也交得很多，如果再征收房地產(chǎn)稅，肯定要考慮納稅人的承受能力。”

三

房地產(chǎn)稅被寄予厚望，立法已然開(kāi)始先行，但人們對(duì)它的理解卻仍然停滯不前。

最早房地產(chǎn)稅出現(xiàn)在上世紀(jì)50年代，由當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并而成。1973年國(guó)家簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。

到了1984年，工商稅制改革啟動(dòng)，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，其中房產(chǎn)稅適用于單位和個(gè)人，但1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》對(duì)個(gè)人實(shí)行免稅。自此房地產(chǎn)稅形成了現(xiàn)在人們看到的格局。

但事實(shí)上，房地產(chǎn)稅不僅僅是上述兩個(gè)稅種而已。財(cái)政部財(cái)科所去年的一份研究報(bào)告指出，目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)有56項(xiàng)收費(fèi)和12項(xiàng)稅收并存。因此，房地產(chǎn)稅全面推開(kāi)之前，必須要逐步改變這種局面，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并或者取消，并且進(jìn)行房地產(chǎn)稅基和稅率的改革。

僅以稅收為例，房地產(chǎn)相關(guān)稅收就包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅等，這些稅種遍布土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)以及房地產(chǎn)交易、租賃環(huán)節(jié)。

一位地方財(cái)政系統(tǒng)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所涉及到的稅費(fèi)項(xiàng)目雖然少，但額度比較大。首先，企業(yè)取得土地時(shí)支付的稅主要是契稅、印花稅和耕地占用稅；另需支付土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，“從拿地階段就要繳納1%的契稅和0.05%的印花稅，若是和農(nóng)地有關(guān)，還有耕地占用稅、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。”

到了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，主要是土地使用稅和預(yù)征的營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅包含了教育附加費(fèi)和城建稅，還有預(yù)征的企業(yè)所得稅、土地增值稅等，僅以北京為例，土地增值稅最低也是房屋預(yù)售收入的4%。

而在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，一般地稅部門會(huì)收取營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅和所得稅，由國(guó)土部門代為征收。按照上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)的說(shuō)法，這兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)總額占比最大，至少占房地產(chǎn)銷售額10%的比例。

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要涉及所得稅、印花稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，其中印花稅是銷售方和購(gòu)買方各有0.05%，還要征收雙方的所得稅。而在房產(chǎn)租賃過(guò)程中，涉及到的稅種主要有房產(chǎn)稅、所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

接近財(cái)政部的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，需要考慮某些涉及房地產(chǎn)的稅和費(fèi)是否還有存在的必要，是否需要進(jìn)行整合，但目前并沒(méi)有類似政策調(diào)研和安排。
四

中國(guó)曾于2011年在上海和重慶兩地啟動(dòng)了向居民住宅征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)

但這次試點(diǎn)并不被財(cái)稅學(xué)界認(rèn)為是代表真正的房地產(chǎn)稅方向。“國(guó)外征收房產(chǎn)稅是在保有環(huán)節(jié)，定期根據(jù)價(jià)值來(lái)征收。而上海等地的試點(diǎn)屬于交易稅，和契稅差不多，是流量稅。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院稅收系主任朱為群告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，這些試點(diǎn)是按租金收入來(lái)計(jì)算的，不具有房產(chǎn)稅的性質(zhì)，實(shí)際上是營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征收，因?yàn)榕c后者稅基完全重復(fù)，其實(shí)是交易稅的一個(gè)變種。

他認(rèn)為，如果未來(lái)要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，意味著房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收需要被廢棄掉，不然就是變相的增加稅負(fù)，“目前專門針對(duì)房地產(chǎn)交易的稅種是契稅和土地增值稅，契稅不太可能取消，但土地增值稅需要取消。”

朱為群表示，土地增值稅征收的合理性并不充足，而且實(shí)際征收過(guò)于復(fù)雜，不確定性很大，效率損失比較高。他說(shuō)，世界各國(guó)很少有這樣的稅，這個(gè)稅種是從中國(guó)臺(tái)灣借鑒而來(lái)的，受到當(dāng)?shù)?ldquo;土地漲價(jià)歸公”理論的影響，但是和目前中國(guó)大陸的情況并不一樣。“所以未來(lái)土地增值稅應(yīng)該合并現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅，變成一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。”朱為群告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

他認(rèn)為，在房地產(chǎn)稅立法完成后，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》和《房產(chǎn)稅暫行條例》應(yīng)該會(huì)被廢止，房地產(chǎn)相關(guān)的契稅也會(huì)進(jìn)行改革，土地增值稅會(huì)被逐步取消，相應(yīng)的《土地增值稅暫行條例》也會(huì)被廢止。

對(duì)于即將啟動(dòng)的房地產(chǎn)稅立法，朱為群認(rèn)為要注意三個(gè)問(wèn)題。首先就是正當(dāng)性，也就是社會(huì)的認(rèn)可程度，憑什么開(kāi)征房地產(chǎn)稅；其次便是制度設(shè)計(jì)本身，稅收制度的設(shè)計(jì)、征稅范圍、稅率設(shè)計(jì)都需要完善；再次是管理問(wèn)題，比如房屋的評(píng)估價(jià)值如何界定，如何建立評(píng)估價(jià)的復(fù)議機(jī)制等。

目前，房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部配合立法。早在2015年兩會(huì)中，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀就表示，目前由全國(guó)人大牽頭、財(cái)政部配合的房地產(chǎn)稅立法工作正在研究過(guò)程中，立法程序一定會(huì)充分聽(tīng)取和反映民意。

“房地產(chǎn)稅立法內(nèi)容主要涉及幾個(gè)方面，即將各類房地產(chǎn)納入征稅范圍，制定科學(xué)有效的計(jì)稅依據(jù)，設(shè)定合理規(guī)范的房地產(chǎn)稅減免范圍，強(qiáng)化房地產(chǎn)稅征收的執(zhí)法保障，最大限度保護(hù)納稅人利益，在確定適用稅率方面給予地方政府一定的自主權(quán)等。”上述財(cái)稅專家表示。

顯然，對(duì)于房地產(chǎn)稅，地方政府可能還需要繼續(xù)等待。