每當(dāng)夜幕降臨，世貿(mào)天階便迎來(lái)一天中的客流高峰，但這卻難以轉(zhuǎn)化為商場(chǎng)的有效客流。

“全北京向上看”的巨幕依然通明，但這里卻不再是北京CBD讓品牌、消費(fèi)者耀眼的商業(yè)項(xiàng)目。北京商報(bào)記者了解到，世貿(mào)天階試圖將項(xiàng)目出售，并一度與意向買家進(jìn)入財(cái)務(wù)盡職調(diào)查程序中，但因相關(guān)負(fù)責(zé)人的資產(chǎn)問(wèn)題暫告一段落。其實(shí)，看似風(fēng)平浪靜的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暗流涌動(dòng)。在商業(yè)地產(chǎn)放量超負(fù)荷、項(xiàng)目合理規(guī)劃缺失、各類資本活躍的情況下，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌不可避免。

醞釀退出

如今的商業(yè)地產(chǎn)好似圍城，城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來(lái)。據(jù)一位不愿透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)界人士透露，今年尋求出售的商業(yè)項(xiàng)目很多，北京核心城區(qū)商圈中的部分項(xiàng)目也蠢蠢欲動(dòng)。最讓人意外的是，世貿(mào)天階項(xiàng)目在收購(gòu)臨門一腳時(shí)掉了鏈子。上述人士表示，美國(guó)私募股權(quán)基金公司黑石集團(tuán)為世貿(mào)天階買家，項(xiàng)目報(bào)價(jià)約為40億元，今年4月雙方就已步入深度收購(gòu)階段。不過(guò)，由于項(xiàng)目擁有者資產(chǎn)問(wèn)題收購(gòu)最終擱淺。黑石集團(tuán)對(duì)中國(guó)商業(yè)項(xiàng)目興趣濃厚，香港領(lǐng)匯資本3月拿下的中關(guān)村歐美匯項(xiàng)目，黑石集團(tuán)也曾競(jìng)標(biāo)過(guò)。商場(chǎng)一位負(fù)責(zé)人表示，不清楚上述情況，商場(chǎng)一直處于調(diào)整中。

一位資深商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，如果項(xiàng)目擁有者因違法等原因，法院出于對(duì)債權(quán)人利益維護(hù)，會(huì)凍結(jié)其相關(guān)資產(chǎn)，此時(shí)項(xiàng)目將不能再繼續(xù)買賣。不過(guò)，當(dāng)法院對(duì)違法人資產(chǎn)啟動(dòng)拍賣后，意向買家還可以繼續(xù)收購(gòu)，但不再與原股東洽購(gòu)，而是與法院方面談判接盤。除了上述情況，還可能出現(xiàn)項(xiàng)目本身股權(quán)被抵押等問(wèn)題，一旦牽扯到股權(quán)、債務(wù)等問(wèn)題項(xiàng)目收購(gòu)談判將會(huì)變得棘手，意向買家也可能會(huì)退出。記者昨日致電世貿(mào)天階相關(guān)高層，但對(duì)方手機(jī)一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。

2007年，北京商業(yè)市場(chǎng)有兩個(gè)重磅商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)：世貿(mào)天階為CBD西區(qū)商業(yè)開(kāi)了又一扇門，西單大悅城開(kāi)啟了西單大街商業(yè)市場(chǎng)的新紀(jì)元。但如今這兩個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展天差地別，西單大悅城成為中糧內(nèi)部商業(yè)項(xiàng)目的“神話”，依托這個(gè)項(xiàng)目中糧大悅城產(chǎn)品線走向全國(guó)復(fù)制。與之相比，世貿(mào)天階的2.5億元巨幕商業(yè)價(jià)值還在，但商場(chǎng)已從目標(biāo)主力一線品牌及副牌調(diào)整為輕奢后轉(zhuǎn)至快時(shí)尚、餐飲。

北京商報(bào)記者昨日走訪看到，夜間的世貿(mào)天階人頭攢動(dòng)，很多家庭客群前往，一些與兒童相關(guān)的游樂(lè)項(xiàng)目火爆。不少旅游大巴停在商場(chǎng)前，這里成為了外地游客到京的必逛景點(diǎn)。

不過(guò)，被巨幕一分為二的商業(yè)部分人氣銳減，招商也從高端品牌轉(zhuǎn)投優(yōu)衣庫(kù)、H&M等快時(shí)尚。上述商場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，商場(chǎng)近期的調(diào)整都將圍繞周邊社區(qū)和寫(xiě)字樓白領(lǐng)。北京商報(bào)記者注意到，以零售為主的南街仍有不少空鋪，部分更迭的品牌主要為美容美甲等生活服務(wù)業(yè)態(tài)。在臨近不遠(yuǎn)的僑福芳草地出現(xiàn)后，世貿(mào)天階（天階大廈）寫(xiě)字樓高水準(zhǔn)客戶也投入他人懷抱，不少高端品牌發(fā)布會(huì)也選擇了那里。

暗地叫賣

由于集團(tuán)戰(zhàn)略決策等種種原因，北京商報(bào)記者了解到，很多開(kāi)發(fā)商已不愿經(jīng)歷項(xiàng)目從開(kāi)花到結(jié)果再出售的漫長(zhǎng)過(guò)程。拋售項(xiàng)目雖然不公開(kāi)登陸市場(chǎng)交易，但私下卻在放出尋找買家的風(fēng)聲，這也是行業(yè)里形成默契的公開(kāi)秘密。不過(guò)，果實(shí)尚未成熟，“天價(jià)”叫賣的項(xiàng)目也很多。

中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，目前商業(yè)市場(chǎng)面臨很嚴(yán)峻的問(wèn)題，未來(lái)幾年可能有退出意向的商業(yè)物業(yè)數(shù)量和面積不斷增加，但買方市場(chǎng)沒(méi)有同倍放大。很多出售項(xiàng)目會(huì)認(rèn)為此時(shí)已到了價(jià)格高點(diǎn)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目本身運(yùn)營(yíng)差強(qiáng)人意，但高估值可以通過(guò)周邊住宅、商鋪價(jià)格為考量。不過(guò)，目前情況是，高預(yù)期的賣家很多，能接盤的買家很少。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，很多海外機(jī)構(gòu)、基金對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目有濃厚興趣。他們認(rèn)為受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，現(xiàn)在是商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格低點(diǎn)。這些機(jī)構(gòu)模式、理念很成熟，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目預(yù)期比較合理，會(huì)有收購(gòu)意向。“海外資本更青睞一些已在招商起步期或偏運(yùn)營(yíng)后期項(xiàng)目。”

以美國(guó)黑石集團(tuán)、凱雷集團(tuán)以及新加坡部分基金為代表的海外資本對(duì)中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)出手較多，不過(guò)也有資深商業(yè)人士表示，參與競(jìng)買的海外機(jī)構(gòu)更多從資本層面考慮，很多待上市資產(chǎn)包內(nèi)必須打包商業(yè)項(xiàng)目，這也讓他們必須去物色一些有潛力的商業(yè)項(xiàng)目。從這一層面來(lái)看，助推商業(yè)市場(chǎng)走向今天局面的并不是商業(yè)本身，資本攪動(dòng)的力量、規(guī)劃的缺失才是主要推手。

洗牌到來(lái)

在百貨與購(gòu)物中心過(guò)渡期，世貿(mào)天階可以算是繼東方新天地、金源新燕莎MALL之后，較早一批的購(gòu)物中心踏浪者。不過(guò)，在商業(yè)市場(chǎng)不斷更迭中，同期伙伴都已進(jìn)入穩(wěn)步成長(zhǎng)期，世貿(mào)天階卻在經(jīng)歷多輪摸索后逐漸脫離主流梯隊(duì)。

在王永平看來(lái)，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃失控的情況下同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，較早出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目靜態(tài)優(yōu)勢(shì)（周邊客群、選址等）被嚴(yán)重削弱。新項(xiàng)目層出不窮，商業(yè)市場(chǎng)蛋糕被逐漸攤薄，有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目可以勢(shì)均力敵，缺乏特色的項(xiàng)目則面臨出局。

類似世貿(mào)天階遭遇的商業(yè)項(xiàng)目很多，大多將原因歸為消費(fèi)市場(chǎng)增幅放緩與電商沖擊，但回歸本質(zhì)是由于缺失規(guī)劃導(dǎo)致項(xiàng)目過(guò)度放量所致。目前，中國(guó)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃并不細(xì)致，過(guò)度開(kāi)發(fā)讓很多在住宅市場(chǎng)低迷時(shí)流入的熱錢慢慢冷卻。郭增利表示，能夠進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的投資者已能感受到商業(yè)不能賺快錢。商業(yè)地產(chǎn)以長(zhǎng)期持續(xù)收益為目標(biāo)，當(dāng)不能快速回籠資金、收益較低、還需持續(xù)投入時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商便失去了熱情與耐心。與國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的不成熟理念、模式相比，宜家、太古等外資集團(tuán)更沉穩(wěn)，這種有基礎(chǔ)根據(jù)市場(chǎng)需求的發(fā)展策略更為長(zhǎng)遠(yuǎn)，成熟商業(yè)物業(yè)才更有升值空間。