房價數(shù)據(jù)持續(xù)走高、投資客再現(xiàn)、政府部門發(fā)聲控制高房價,這些事實放在一起,似乎正是樓市上演V型反轉(zhuǎn)的故事前奏。
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強近日表示,去年這一輪房價下降的拐點已經(jīng)出現(xiàn),換句話說,該輪房地產(chǎn)調(diào)整已完成V字形的低谷,后面將是上升階段。
中國指數(shù)研究院公布的7月百城房價數(shù)據(jù)顯示,2015年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為10685元/平方米,環(huán)比上漲0.54%,換句話說,百城房價連漲三個月,同比雖然仍處下跌區(qū)間,但跌幅較6月收窄1.32個百分點。
“僅從數(shù)據(jù)上來看,今年6月份以來的樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)確實出現(xiàn)了回暖趨勢。但實際上,如今的市場已經(jīng)在內(nèi)在特征上出現(xiàn)了與以往截然不同的變化,僅從房價數(shù)據(jù)仍難以判斷市場走勢。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對記者表示。
市場熱度直追2012年
7月份的樓市表現(xiàn)上,北京的風(fēng)頭蓋過了深圳。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月份,北京新建商品住宅(含保障房、自住房)網(wǎng)簽量為13324套,環(huán)比上漲42%?？鄢Ｕ戏俊⒆宰》亢?純商品住宅成交7440套,環(huán)比上漲15.9%,比2014、2013年同期分別上漲164.5%、23.7%。
“受北京市政府東遷的消息影響,通州樓市在7月升溫明顯,開發(fā)商開始惜售,并出現(xiàn)了投資者一次性購買近20套房產(chǎn)的現(xiàn)象。這說明購房者對市場的信心已經(jīng)逐漸恢復(fù)。”專家表示。
對此,已長時間沒有面向市場發(fā)聲的北京市住建委日前表態(tài),將加強對在售項目的檢查以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)管,嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳和惡意哄抬房價的行為。
“政府部門的表態(tài)從某種程度上,其實是坐實了樓市反轉(zhuǎn)的走勢,給市場帶來了繼續(xù)升溫的心理預(yù)期。”北京一大型房企營銷總監(jiān)對記者表示。
“北京樓市實行限購以來,2011-2015年月度純商品住宅成交量多數(shù)在7000套以下,連市場較熱房價漲幅較快的2012年,月均成交量僅為7571套。而今年7月的純商品住宅成交已經(jīng)達到7440套,可以看出,當(dāng)前市場的熱度接近2012年。”鏈家地產(chǎn)一位分析人士表示。
除北京外,今年7月,其他一線城市和部分二線熱點城市也出現(xiàn)了房價上漲的趨勢。中指院數(shù)據(jù)顯示,一線城市中深圳上漲9.73%;北京上漲1.49%;上海上漲1.16%。此外,武漢、南京、杭州等二線城市房價也都有所上漲,逐漸表現(xiàn)出“止跌企穩(wěn)”的趨勢。
今年上半年,樓市一線城市與二三四線城市的明顯分化曾成業(yè)內(nèi)判斷“樓市上漲難以持續(xù)”的重要依據(jù)。不過,任志強對此也相對樂觀,他認(rèn)為,“在今年下半年,二三線城市的房地產(chǎn)市場將受一線城市帶動,呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢。”
“從7月的市場來看,整個長三角區(qū)域的市場都出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲,與前幾個月相比,市場信心明顯提高,庫存壓力也明顯得到緩解。”杭州一位機構(gòu)負(fù)責(zé)人對記者表示。
“雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價上漲,似乎市場在回暖,但整體來看離真正回暖還差得很遠(yuǎn),因為中國樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段,房價大幅上漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,今年下半年,當(dāng)前庫存去化周期在15-20個月之間的城市,庫存去化周期將回落至15個月以下,去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力,大部分三四線城市房價則難以上漲。
“判斷拐點為時過早”
“目前的市場回暖有多重原因,一方面由于股市動蕩,以及央行降息等政策影響,一部分資金進入樓市,使得市場成交放量;另一方面,北京等城市出現(xiàn)的部分利好消息帶動了當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌龅某山弧?rdquo;上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人指出,也就是說,當(dāng)前的大部分利好因素仍屬于短期影響因素,促使樓市長期回暖的條件仍不充分。
實際上,與上半年樓市持續(xù)升溫相悖的是土地市場的冷靜。
中指院發(fā)布的最新土地數(shù)據(jù)顯示,7月份,全國300城市的賣地總額為1486億元,環(huán)比減少17%,同比減少31%。
“這樣的表現(xiàn)并不正常,”上述北京市大型房企營銷總監(jiān)表示,這說明從總體來看,開發(fā)商的投資信心仍顯不足,仍處在遷延觀望的時期。
一直以來,樓市回暖的“副作用”是土地市場升溫明顯,“面粉價貴”使得樓市持續(xù)升溫,這是開發(fā)商以及政府部門在樓市回暖后的一貫表現(xiàn)。
從往年經(jīng)驗來看,2007年樓市強勢走高,當(dāng)年土地市場上就出現(xiàn)了多個“地王”;而到2012年全國樓市再次向好時,2013年下半年和2014年初也出現(xiàn)了房企拿地的密集期,2013年也成為“地王”年。
然而,樓市和地市的互推作用并未在2015年得到延續(xù),從今年來看,樓市的持續(xù)回暖并未傳導(dǎo)至土地市場。全聯(lián)房地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示,今年二季度,房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積僅為0.57億平方米,同比減少34.8%,比上季度降幅擴大近2%,創(chuàng)歷史新低。
“現(xiàn)在北京等一線城市的土地市場風(fēng)險很高,土地價格過高必然帶來項目收益偏低的風(fēng)險,并直接影響房企拿地積極性。而地價相對較低的二三線城市,開發(fā)商現(xiàn)在也不敢輕易出手拿地,因為這類城市往往存在庫存偏高的壓力。”萬科集團(萬科藍(lán)山 萬科幸福匯)北京公司董事長劉肖指出。
“目前判斷全國樓市出現(xiàn)反轉(zhuǎn)拐點仍然為時過早,”張宏偉表示,因為從目前來看,當(dāng)前的樓市回暖難以持續(xù),從資金情況來看,今年房企資金寬裕度仍然偏緊,融資難度仍相對較大。業(yè)內(nèi)人士分析,部分房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致,借用基金、信托等方式來拿地,再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險,一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變,公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。
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