6月份北京、上海、深圳三個一線城市新建商品住宅成交均價再創(chuàng)新高，超過每平方米3萬元。其中，深圳商品住宅成交價上漲最為明顯。而在降了半年之后，廣州6月樓價也再度上漲，重上1.5萬元單價大關(guān)。
從四大一線城市的價格漲幅看，目前均已超過2013年3月份的歷史高位水平。其實，自2010年國家統(tǒng)計局公布房價指數(shù)以來，北京、上海、深圳、廣州四城一直處于量價齊升的態(tài)勢，被業(yè)內(nèi)稱為樓市“四大金剛”。
除“四大金剛”，在二線城市中還有4個城市，它們房價堅挺，鮮少受到房地產(chǎn)限購、限貸等宏觀調(diào)控政策的沖擊，幾年來價格維持穩(wěn)中有升態(tài)勢；它們庫存量合理，甚至有的供不應(yīng)求；調(diào)控放松后，房價指數(shù)6月同比漲幅及歷年漲幅均遙遙領(lǐng)先于其他城市，僅次于北上廣深，堪稱樓市“四小金剛”，那就是——廈門、鄭州、南京、合肥。
“這4個城市價格堅挺源于4個原因：1.此類城市人口規(guī)模較大，而且人口輸入比較多。2.此類城市每年土地出讓量控制得比較合理，房地產(chǎn)略有供應(yīng)不足風(fēng)險。3.此類城市看漲預(yù)期強烈，屬于二線城市里投資、就業(yè)、居住等環(huán)境較良好的城市。4.部分投資者在一線城市限購情況下，進入此類城市購房，也容易帶動價格快速上升。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析表示。
一線房價暴漲
深圳樓市或進入盤整期
從 2月28日央行宣布3月1日起降息，到3月30日央行等多部門樓市“5改2”新政策，再到6月28日央行針對性降準(zhǔn)降息，6月樓市在多重利好的刺激下，商品房市場量價齊升。
6月份，價格漲幅居前的依然是四大一線城市，其中深圳環(huán)比上漲7.2%，上海環(huán)比上漲2.4%，北京和廣州均環(huán)比上漲1.6%。
在此輪房價上漲中一直領(lǐng)跑的深圳，其6月新建商品住宅價格指數(shù)不僅實現(xiàn)了環(huán)比7.2%的漲幅，還實現(xiàn)了同比上漲15.9%，相較于2010年，房價大漲46.2%。深圳商品住宅成交均價超過3.2萬元/平方米，創(chuàng)16個月價格新高。而且，深圳的存銷比數(shù)值最低，為7.1個月。
克而瑞深圳高級分析師杜坤認(rèn)為，深圳樓市的量價齊升在于“先天優(yōu)勢”加上“后天刺激”。“先天優(yōu)勢”在于深圳人口密度高、外來人口比例高，先天需求旺盛；“后天刺激”則在于近期牛市熱錢大量套現(xiàn)引發(fā)購房需求爆發(fā)遇上供應(yīng)井噴，供求關(guān)系一時間嚴(yán)重失衡，再加上自貿(mào)區(qū)利好的助攻?？偟母爬ㄆ饋砭褪?ldquo;人多、房少、錢多”促成此次深圳樓市暴漲。相對而言，北上廣的供應(yīng)較為充裕，購房需求也沒有那么迫切，供求矛盾小得多，并不具備深圳式量價暴漲的充分條件。因而，北上廣難以復(fù)制深圳式暴漲。
而隨著股市調(diào)整趨穩(wěn)，進入7月份，深圳樓市也在同步降溫。 數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，深圳一手住宅成交量環(huán)比下跌15%，一半片區(qū)二手住宅報價開始出現(xiàn)下調(diào)。 特別是前期房價上漲超過40%的區(qū)域，如前海、南山南區(qū)、坂田、龍華、寶安南區(qū)等等。
而且，此前深圳樓市的暴漲，使得當(dāng)?shù)劂y行放貸規(guī)模大增。而從7月初至今，深圳中行、建行、工商、農(nóng)業(yè)和交通等五大國有商業(yè)銀行，開始縮減房貸規(guī)模，將首付比例全線上調(diào)至四成，首套房貸利率也由基準(zhǔn)調(diào)高至上浮5%～10%不等。
克而瑞深圳首席分析師許爍分析認(rèn)為，主要是因為股市大跌，很多人資金縮水，市場需求量有所減少。二手房市場是個風(fēng)向標(biāo)，原來高價放的盤，現(xiàn)在很難找到接盤者，價格必然要往回調(diào)。而新房價格未必就會降，尤其已經(jīng)漲價的樓盤很難再降，而新開盤價格則不容樂觀。“深圳樓市會進入盤整期，房價繼續(xù)大漲是不太可能了。”
二線“四小金剛”接力
在6月70個大中城市商品住宅價格同比增幅排名中，廈門、鄭州、南京、合肥躋身于全國前十強。若綜合2010年以來房地產(chǎn)市場堅挺情況看，廈門、鄭州、南京、合肥排名會超過排在此前的天津、溫州，堅挺程度僅次于北上廣深一線城市。
雖然今年廈門房價漲幅不算最靠前，但綜合近兩三年的表現(xiàn)，廈門漲幅在全國居于領(lǐng)先地位。
數(shù)據(jù)上看，廈門6月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)4個月上漲，同比漲幅居全國第3，相較2010年同期房價漲幅居第2。而且，在去年全國房價下跌時，廈門房價仍在上漲。
廈門，有著“海上花園”的美稱，擁有國家5A級景區(qū)——鼓浪嶼，年平均氣溫在21℃左右。而城市環(huán)境建設(shè)位居全國前列，教育、醫(yī)療等公共資源也是福建最好的，現(xiàn)已形成較完善的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。這些優(yōu)勢都吸引著外來購買力的進入，或投資，或養(yǎng)老，或移居。廈門凈流入人口已經(jīng)超過了戶籍人口，現(xiàn)在買房的主力軍來自周邊泉州、龍巖等地。
“廈門城市地域小，可開發(fā)空間有限，島內(nèi)基本沒有土地供應(yīng)，島外拿地難度也不亞于北京、上海，而且拿地成本高，價格堅挺是必然的。面對這樣一個健康上行的市場，很多企業(yè)想進來，大部分本土企業(yè)又面臨著缺糧或者斷糧的狀態(tài)。這種高成本的境況對房價的支撐是最直接有力的。”克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理房價點評網(wǎng)首席分析師張子吉分析表示。
張子吉表示，廈門在去年下半年之前庫存去化周期一直維持在6～8個月的水平。去年下半年開始，整體市場環(huán)境不好，購買者觀望氣氛變得濃烈，加上開發(fā)商推盤和定價上的一些猶豫，以犧牲去化量而保持價格堅挺，廈門庫存化周期一度達(dá)到12個月以上，供求關(guān)系發(fā)生了極速逆轉(zhuǎn)。
不過，“今年二季度以來一系列利好政策及福建地方政策的刺激下，廈門主流開發(fā)商基本達(dá)成共識，以去庫存為主，定價也相對合理，使得二季度去庫存效果明顯，整體供求關(guān)系有所改善。三季度如果繼續(xù)保持這個狀態(tài)，廈門庫存比就能很快恢復(fù)到正常水平，在量和價上實現(xiàn)雙贏。”張子吉分析稱。
而被譽為明星城市的鄭州，也是全國聞名的房價堅挺城市。數(shù)據(jù)顯示，6月份，鄭州新房均價環(huán)比漲幅0.5%，在全國排名第七，中部六省省會城市中位居第一，同比漲幅位列第四。鄭州住宅二手房價格也在上漲，環(huán)比漲幅為0.3%。
從庫存量上看，截至6月底，鄭州市區(qū)商品房累計可售面積為1754.5萬平方米。其中，商品住房累計可售面積為688.81萬平方米，去化周期8.9個月，處于合理區(qū)間。
即便2014年受到全國市場低迷影響，鄭州房價仍較為堅挺，整體均價呈上漲態(tài)勢。去年8月份限購取消后，鄭州均價更是連續(xù)5個月上漲。上半年鄭州市區(qū)商品房銷售均價已達(dá)每平方米9224元。河南省社科院相關(guān)專家預(yù)測，今年下半年，鄭州房價仍將穩(wěn)中有升，省內(nèi)其他地市則下行趨勢明顯。
城市人口流動方向是一個判斷樓市堅挺度的重要指標(biāo)。鄭州人口接近940萬，且鄭州作為省會城市，每年都從縣市涌入很多人口，為城市發(fā)展注入源源不斷的發(fā)展動力。
江蘇納入房價指數(shù)統(tǒng)計的4個城市中，南京房價繼續(xù)領(lǐng)漲。6月份新房方面南京環(huán)比漲0.5%，無錫房價持平，揚州下跌0.1%，徐州下跌0.2%。算上6月份的上漲，南京新房價格已經(jīng)連續(xù)上漲4個月，且呈漲幅逐步擴大的態(tài)勢。
“首先是人口導(dǎo)入，南京本身是大城市，人口穩(wěn)定，且對周邊城市輻射強，帶來大量外來人口進入；其次，南京GDP絕對值和增幅都很高，已超過無錫、蘇州；第三，南京供求關(guān)系一直比較平穩(wěn)，庫存周期10個月左右，不像無錫等城市，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。而且南京市政府每年土地出讓量不大。近期南京利好消息也比較多，如江北新區(qū)的批復(fù)，會帶動整個市場的上揚。”克而瑞南京首席分析師王新科分析表示。
同樣，就在安徽省樓市一片蕭條之際，合肥樓市也扮演了“一枝獨秀”的角色。6月合肥一手住宅價格環(huán)比上漲0.1%，與5月幅度相當(dāng)。二手住宅價格環(huán)比漲幅0.6%，比5月多漲了0.5個百分點。
事實上，在過去將近10年間，合肥房價一直都是穩(wěn)中有升，沒有大起大落。就在去年樓市低迷之際，合肥卻表現(xiàn)不凡，成交穩(wěn)居全國TOP10，房價同比上漲11%。
“一是中央和安徽地方出臺了一系列房產(chǎn)利好政策的刺激力度；二是合肥庫存量非常健康，基本上三四個月就可以消化掉；三是今年合肥各個區(qū)域都出現(xiàn)地王，基本達(dá)到一畝800萬元以上，勢必拉動各區(qū)域房價上漲；而且，合肥人口增長速度很快，數(shù)量已經(jīng)達(dá)到700萬人以上，人口比例也發(fā)生了變化，已從人口輸出占主要比例轉(zhuǎn)變成人口輸入占主要比例。這些都支持了房價的上漲。”克而瑞合肥首席分析師羅文分析表示。
“近一兩年合肥樓市相對都會比較健康，預(yù)計1年左右房價會破9望萬。”羅文表示。
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