原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)在任何一個(gè)國(guó)家都屬于支柱性行業(yè)地位，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，房地產(chǎn)會(huì)遭到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力之一。

博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇召開(kāi)前一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年商品房銷(xiāo)售面積由負(fù)轉(zhuǎn)正，全國(guó)同比增長(zhǎng)3.9%，其中6月份增長(zhǎng)16%。商品房銷(xiāo)售額一季度增長(zhǎng)-9.3%，二季度增長(zhǎng)10%，實(shí)現(xiàn)2014年以來(lái)的首次正增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)帶動(dòng)效應(yīng)大，一頭連著生產(chǎn)，一頭連著消費(fèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)至關(guān)重要。原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)在任何一個(gè)國(guó)家都屬于支柱性行業(yè)地位，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，房地產(chǎn)會(huì)遭到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力之一。

但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期后，舊規(guī)律是否依舊使然？

 

房地產(chǎn)投資增速觸底

 

上半年尤其是二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。在上半年，商品房銷(xiāo)售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)3.9%，為2014年以來(lái)首次正增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10%，一季度下降9.3%。6月份，商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)32.1%，銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)16%。商品住宅庫(kù)存有所下降。5月末，商品住宅待售面積自2014年來(lái)首次出現(xiàn)下降；6月末延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，比上月末減少191萬(wàn)平方米。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)王保安早前在接受公開(kāi)采訪(fǎng)時(shí)指出，“穩(wěn)增長(zhǎng)”主要依靠五個(gè)方面的支撐，基本面支撐、政策效應(yīng)支撐、體制機(jī)制支撐、區(qū)域協(xié)同支撐和發(fā)展信心支撐。

一方面，中國(guó)的工業(yè)化還沒(méi)有結(jié)束。另一方面，從城鎮(zhèn)化來(lái)看，2014年，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口占全部人口的比重為54.77%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比有較大差距。并且，我國(guó)城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高，其中1.7億農(nóng)民工多數(shù)沒(méi)有城鎮(zhèn)戶(hù)口，尚未市民化，無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化提升都有較大空間。這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本動(dòng)力來(lái)源。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，過(guò)去10年間，城鎮(zhèn)化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)，平均拉動(dòng)投資增長(zhǎng)3.7個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。

從財(cái)政政策看，上半年，國(guó)家出臺(tái)了包括下達(dá)地方政府新增債券和置換債券發(fā)行額度、實(shí)施七大類(lèi)重大投資工程包等在內(nèi)的一系列財(cái)政政策措施。其中，僅鐵路、城市軌道交通、機(jī)場(chǎng)建設(shè)等大型基建項(xiàng)目投資額度就超過(guò)8000億元。截至5月底，7類(lèi)重大工程包已開(kāi)工221個(gè)項(xiàng)目、33個(gè)專(zhuān)項(xiàng)，累計(jì)完成投資3.1萬(wàn)億元。下半年，隨著地方政府債務(wù)置換、地方融資平臺(tái)融資功能有所恢復(fù)等，已開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有望加快，加上新項(xiàng)目的開(kāi)工，預(yù)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施投資增速回升，帶動(dòng)全部投資增速的企穩(wěn)回升。

從貨幣政策看，上半年，中國(guó)人民銀行2次普降金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，3次實(shí)施定向降準(zhǔn)，3次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，并綜合運(yùn)用多種政策工具，在保持流動(dòng)性充裕的同時(shí)，為棚戶(hù)區(qū)改造等提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本較低的資金來(lái)源。

王保安指出，由于貨幣政策從調(diào)整到傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)往往存在時(shí)滯，預(yù)計(jì)下半年這些政策效應(yīng)將會(huì)更突出。此外，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，通常商品房銷(xiāo)售回暖后經(jīng)過(guò)半年左右的時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相應(yīng)回升。這意味著下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速很可能繼續(xù)回升。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2015年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.7%），增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

而有關(guān)房地產(chǎn)投資增速的數(shù)據(jù)從2013年到達(dá)頂峰后一路下滑。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%，約占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%。

到2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%），增速比1-11月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增速的下滑被視為拖累GDP增長(zhǎng)的因素之一。

 

房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)

 

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難以回到過(guò)去“狂飆猛進(jìn)”的增長(zhǎng)軌道。住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的長(zhǎng)周期。所謂長(zhǎng)周期是從“青少年”步入“中青年”，增速換擋。到實(shí)現(xiàn)2030年城市化率70%的目標(biāo)之前，仍存在大量的需求。

從短周期來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了止跌回升的趨勢(shì)。最重要的指標(biāo)——銷(xiāo)售指標(biāo)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。顧云昌判斷，明年的形勢(shì)會(huì)比今年好。

當(dāng)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型期。“老的引擎動(dòng)力在減退，比如房地產(chǎn)、制造業(yè)，新的動(dòng)力通過(guò)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新正在激發(fā)。”顧玉昌說(shuō)。但新老之間的引擎還沒(méi)有銜接上，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的壓力大。

房地產(chǎn)的支柱作用依然十分重要。顧云昌指出，世界各國(guó)政府都和中國(guó)政府一樣，往往把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一個(gè)強(qiáng)大的動(dòng)力。美國(guó)次貸危機(jī)之所以產(chǎn)生，是因?yàn)槊绹?guó)在本世紀(jì)初缺少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。通過(guò)動(dòng)員中低收入家庭，供應(yīng)了大量的貨幣讓他們買(mǎi)房，使得他們的房地產(chǎn)泡沫過(guò)高，房地產(chǎn)正是引發(fā)那次金融危機(jī)的原因。

其他的國(guó)家也通過(guò)房地產(chǎn)這樣的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)若干個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的行業(yè)，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)充滿(mǎn)活力。“今后15年，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)起到支撐的作用，房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，必然出現(xiàn)政策的調(diào)整。”顧云昌表示。

然而，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化十分嚴(yán)重。另?yè)?jù)顧云昌透露，一些城市仍在消化庫(kù)存；而有些城市，又開(kāi)始將控房?jī)r(jià)作為目標(biāo)之一。但和黃金十年的樓市相比，供求關(guān)系已經(jīng)有所改變。即使有政策刺激，也不可能實(shí)現(xiàn)過(guò)去的房?jī)r(jià)暴漲現(xiàn)象。