根據(jù)2014年7月起執(zhí)行的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），大幅度贈(zèng)送面積的行為已經(jīng)不被允許。但記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，許多樓盤推出的新項(xiàng)目，仍有大幅度贈(zèng)送面積的現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果這些項(xiàng)目是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批的，則屬于合法，否則就是違法行為，購買這類房屋存在法律風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者買房前要注意戶型是否通過審批。

調(diào)查

開發(fā)商“送面積”層出不窮

記者近期踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管去年起大幅度贈(zèng)送面積已屬違規(guī)，但目前不少樓盤仍然存在這種現(xiàn)象。比如位于白云區(qū)的一個(gè)高檔住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個(gè)夾層以及5米層高的地下空間。而整個(gè)地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈(zèng)送。另一個(gè)位于增城的別墅產(chǎn)品，也“白白”贈(zèng)送了層高4.2米的地下空間。但按照規(guī)定，凈高超過2.1米的地下空間，必須算全部面積。

除了贈(zèng)送地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產(chǎn)品也層出不窮，且存在政策風(fēng)險(xiǎn)。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾經(jīng)面臨因?yàn)镹+1戶型，業(yè)主都面臨要拆墻的問題。業(yè)內(nèi)人士表示，遇到這樣的情況主要是該開發(fā)商不夠?qū)I(yè)導(dǎo)致。據(jù)了解，一般來講，許多N+1戶型在未通過規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)是不封閉的，完全按照規(guī)劃報(bào)批的圖紙來做。等規(guī)劃驗(yàn)收通過后，交樓前會根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽臺外墻，安裝玻璃等。這樣，交付給業(yè)主使用時(shí)，原來的陽臺已經(jīng)儼然成為臥室了。而富通雅苑在申請規(guī)劃驗(yàn)收前，在規(guī)劃局眼皮下就封閉了陽臺，不可避免地被定性為擅自違建了。

政策

買房注意戶型是否通過審批

據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上還存在的贈(zèng)送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實(shí)施，無法打擦邊球。但購房者在看房時(shí)也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。

內(nèi)陽臺：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。

大飄窗：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。

地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。

提醒

公共“贈(zèng)送面積”無保障

業(yè)內(nèi)人士表示，贈(zèng)送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。

不過，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報(bào)批通過了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來，以后不會有太多問題。唯一需要注意的是公共區(qū)域的贈(zèng)送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會得到保障的。

此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

市民心態(tài)

不知風(fēng)險(xiǎn) 青睞“偷面積”產(chǎn)品

不少市民告訴記者，自己非常鐘情會“偷面積”的開發(fā)商樓盤產(chǎn)品，比如陽光書房、入戶花園，很多這些類型產(chǎn)品只需要算一半面積的價(jià)格，另一半面積純碎是贈(zèng)送，并沒有擔(dān)心這種類型會出現(xiàn)什么問題。記者在踩盤過程中也發(fā)現(xiàn)，不少看樓客對N+1戶型、入戶花園等能多多贈(zèng)送的面積產(chǎn)品非常青睞。

早前在金沙洲買了某樓盤的陳先生告訴記者，當(dāng)時(shí)購買的是89平米N+1戶型，可以做到四房，開發(fā)商就是利用了所謂陽光陽臺多隔出來了一間小房，居住了兩年多，這套房已經(jīng)有房產(chǎn)證了，從來沒有擔(dān)心會有什么問題。

市民陳小姐就告訴記者，雖然自己知道在新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中要求開發(fā)商常用的飄窗、奇偶層陽臺、地下室等贈(zèng)送空間，將不能再以全贈(zèng)送的形式出現(xiàn)，但是目前市場上依然有不少懂得偷面積的開發(fā)商，“很多大房企的產(chǎn)品面積偷得很有水平”。

鏈接

房屋贈(zèng)送面積的幾種形式

陽臺：贈(zèng)送陽臺面積應(yīng)屬贈(zèng)送面積中最常見的一種形式。但按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定：對于全封閉的陽臺計(jì)算全部的面積，對于半封閉的陽臺才是計(jì)算一半的面積。而大部分戶型中陽臺本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無真正的“贈(zèng)送”一說。

入戶花園：即在入戶門與客廳門之間的一個(gè)類似玄關(guān)的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。入戶花園一般在銷售時(shí)只計(jì)算一半面積的，有的甚至完全贈(zèng)送。入戶花園面積越大，所贈(zèng)送的面積就越大。

大露臺：在一些戶型中，一樓或者二樓的地方會設(shè)計(jì)一個(gè)大露臺出來。許多開發(fā)商針對這種戶型會將整個(gè)露臺全部贈(zèng)送給業(yè)主。但實(shí)際上，如果露臺是在樓盤的公共區(qū)域，就是屬于全體業(yè)主所有，不能作為某一住戶的專門使用。

內(nèi)庭院：內(nèi)庭院又稱入戶庭院，一般出現(xiàn)在別墅或者洋房首層的戶型中。內(nèi)庭院引起的產(chǎn)權(quán)糾紛較多，主要矛盾點(diǎn)在于庭院本身屬于公共面積，也不包括在業(yè)主產(chǎn)權(quán)證內(nèi)。這類內(nèi)庭院戶型，雖是首層，但往往單價(jià)較高。

地下空間：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計(jì)算產(chǎn)權(quán)，給購買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。

高挑空間（閣樓）：許多頂樓的戶型會特意被設(shè)計(jì)出一個(gè)閣樓來。大部分的開發(fā)商都會選擇直接贈(zèng)送閣樓，不算面積。但不同的層高決定了閣樓是否納入銷售建筑面積。