房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境正在發(fā)生顯著變化。根據(jù)近期的一份研究報告顯示，房企上半年對銀行貸款等間接融資渠道的依賴度明顯降低，而通過配股、定向增發(fā)、發(fā)行境內(nèi)債券等形式募集資金的規(guī)模則在快速攀升。
中國指數(shù)研究院周一發(fā)布的報告顯示，截至今年5月，房企新增開發(fā)貸款額度同比下降9.2%。另外，海外銀行貸款的成本和難度也在明顯提升，房企通過海外銀行貸款的積極性快速回落。房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模同比則幾乎下降了一半。
“銀行出于風(fēng)險考慮，惜貸意愿較強(qiáng)，”研究宏觀經(jīng)濟(jì)和國際金融的中央財經(jīng)大學(xué)茍琴博士說，“所以能夠看到，盡管房地產(chǎn)市場在二季度有所回升，但銀行放貸規(guī)模仍然下滑。”
不過，隨著國內(nèi)政策環(huán)境的變化，股權(quán)再融資在上半年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年共有37家A股上市房企發(fā)布股份增發(fā)預(yù)案，預(yù)案融資總額達(dá)到1600億元。其中9家企業(yè)增發(fā)預(yù)案已實施，募資總額為185億元。
比如，根據(jù)預(yù)案公告顯示，保利地產(chǎn)、泛?？毓傻确科箢A(yù)案增發(fā)規(guī)模超百億元，華夏幸福、華僑城A、華發(fā)股份等房企的預(yù)案增發(fā)規(guī)模超過50億元。
茍琴說，企業(yè)融資的多元化表明，相比銀行、信托等傳統(tǒng)融資渠道，資本市場的開放使企業(yè)通過配資、增發(fā)或者債券等渠道融資更加方便，成本也會更低。她說，品牌企業(yè)的優(yōu)勢將更加明顯。
中國指數(shù)研究院分析師表示，上半年香港股市熱度提升，為房企配股融資提供了良好機(jī)遇，海外上市房企配股融資難度降低，促使內(nèi)房企積極利用香港上市平臺進(jìn)行擴(kuò)股融資。
數(shù)據(jù)顯示，上半年共有23家房企于香港配股融資829億元，較去年全年增長60%。其中，中海地產(chǎn)(中海九號公館 中海尚湖世家) 配股融資規(guī)模達(dá)428億港元，華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 配股籌資超百億港元。
不過，來自監(jiān)管層面的信息顯示，房企通過股票市場進(jìn)行再融資的渠道近期正在收窄。本月上旬，監(jiān)管部門大幅減少了新股發(fā)行的企業(yè)數(shù)量和發(fā)行融資數(shù)額。分析人士稱，這可能會使原本開閘的國內(nèi)融資大門短暫關(guān)閉。
“突然惡化的資本市場融資環(huán)境為房企下半年的發(fā)展加大難度，”中國指數(shù)研究院的分析師稱。他們表示，房企需要在下半年抓住時間加大推貨量，提升去化水平，從而獲取充裕的發(fā)展資金。
此外，報告顯示，上半年房企境內(nèi)公司債券的發(fā)行熱度持續(xù)提升，發(fā)債規(guī)模井噴。上半年有54家房企發(fā)布債券融資預(yù)案，涉資1800億元，28家企業(yè)債務(wù)融資實施完成，融資總額549億元，平均融資成本約為5.49%，公司債的平均融資成本低于5%。海外債券的發(fā)行金額則同比下降四分之一。
該報告還關(guān)注了新興的互聯(lián)網(wǎng)金融為房企融資模式帶來的變化，比如房地產(chǎn)信托投資基金、互聯(lián)網(wǎng)借貸公司推出的理財產(chǎn)品、房產(chǎn)眾籌等項目。這些方式為房企帶來了部分資金。
但該報告表示，房企對基于互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新型融資模式還處在探索的初期階段，運(yùn)用仍不成熟，因此同樣隱藏著一定風(fēng)險。
不同融資方式的房企代表及預(yù)案融資規(guī)模
股份增發(fā)
泛?？毓?120億元
保利地產(chǎn) 100億元
華夏幸福 70億元
華僑城A 80億元
華發(fā)股份 58.9億元
境外配股
中海地產(chǎn) 428億港元
華潤置地 101億港元
碧桂園 63億港元
恒大地產(chǎn) 46億港元
方興地產(chǎn) 44億港元
境內(nèi)債券
恒大地產(chǎn) 200億元
首開股份 64億元
金融街 52億元
龍湖地產(chǎn) 80億元
富力地產(chǎn) 65億元
境外債券
碧桂園 9億美元
旭輝控股 4億美元
遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 5億美元
綠城中國 2億美元
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