企業(yè)總體IPO上市、上市后再發(fā)債融資、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化……戴德梁行的最新分析報(bào)告指出，近年來(lái)，房企“小伙伴”們都擺脫依靠銀行、自有資本的單一來(lái)源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體IPO，并且上市后，企業(yè)運(yùn)用金融工具在資本市場(chǎng)進(jìn)行后續(xù)再融資，最高獲得了10倍于IPO的募集金額。同時(shí)隨著萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)兩位帶頭大哥商業(yè)地產(chǎn)REITs的眾籌產(chǎn)品推出，以后該類產(chǎn)品將越來(lái)越常見(jiàn)于商業(yè)地產(chǎn)。

企業(yè)總體IPO

戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)董事陳家輝表示，過(guò)往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作模式，主要包括通過(guò)預(yù)售款回籠資金，開(kāi)發(fā)成本來(lái)自銀行貸款，地價(jià)款來(lái)自開(kāi)發(fā)商自有資本等，資金來(lái)源單一，回籠資金過(guò)程慢，并且容易受到政策影響。“近年來(lái)，嚴(yán)厲監(jiān)管預(yù)售安排，再加上政策調(diào)控令銷(xiāo)售較過(guò)往困難，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上回籠預(yù)售款的時(shí)間較長(zhǎng)，金額亦有所減少。金融政策調(diào)控令銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)商需自行籌措開(kāi)發(fā)建筑資金。上述種種情況使得積極拓寬融資渠道成為開(kāi)發(fā)商必然的發(fā)展趨勢(shì)。”陳家輝說(shuō)。目前房企的融資已經(jīng)從以往較為單一的銀行貸款發(fā)展成為較為多元化的方式，包括企業(yè)間的股權(quán)合作、民間金融、在國(guó)內(nèi)、海外上市、發(fā)行債券、典當(dāng)、信托基金、私募基金、保險(xiǎn)公司、房托基金等各種方式。

此外，近年來(lái)，香港成為國(guó)內(nèi)房企IPO的熱門(mén)選擇，并且上市后，企業(yè)還都紛紛運(yùn)用金融工具在資本市場(chǎng)進(jìn)行后續(xù)再融資。包括碧桂園、恒大、龍湖、花樣年等公司還通過(guò)發(fā)行美元及人民幣優(yōu)先票據(jù)以及配售新股等方式進(jìn)行融資。融資的金額也從幾十億元到幾百億元不等。其中，恒大集團(tuán)在上市后集資金額超過(guò)690億港元，為其2009年IPO集資金額65億港元的10倍以上，是上市后在資本市場(chǎng)后續(xù)融資比例最高的企業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)REITs

6月8日，由萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公募REITs獲批。無(wú)獨(dú)有偶，此前一天，萬(wàn)達(dá)金融聯(lián)手快錢(qián)公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”，這是一款類REITs的產(chǎn)品，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，募集資金全部投資于只租不售的萬(wàn)達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。相對(duì)于其他融資渠道而言，REITs由于自身的特點(diǎn)，將成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資的一種重要渠道。包括為出售資產(chǎn)以外的其中一種理想的退出機(jī)制，比股權(quán)融資方式更能夠掌握對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)，比公司上市和發(fā)行企業(yè)債券門(mén)坎低，打包資產(chǎn)包組合較具彈性及多樣化等。

除了萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)外，越秀集團(tuán)旗下的越秀房地產(chǎn)投資信托基金是全球首只投資于內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，于香港交易所主板上市。記者了解到，除了帶頭的龍頭大哥，中海、保利、華潤(rùn)置地、龍湖等企業(yè)也均正在實(shí)施將其商業(yè)地產(chǎn)證券化的計(jì)劃。據(jù)悉，華潤(rùn)置地旗下的持有物業(yè)建設(shè)面積已達(dá)341萬(wàn)平方米，而保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中海外的持有物業(yè)建筑面積也已超過(guò)200萬(wàn)平方米。

業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，目前在香港聯(lián)交所上市的幾只REITs， 普通投資者可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)上市REITs股票持有相應(yīng)的物業(yè)股權(quán)，同時(shí)享有物業(yè)的租金收益權(quán)，這也是真正意義上國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REITs。未來(lái)，國(guó)內(nèi)的REITs也有望在A股上市。