“大家都覺(jué)得老齡化以后會(huì)導(dǎo)致年輕人有更多的房子繼承？錯(cuò)了！”7月5日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在2015中國(guó)房地產(chǎn)商學(xué)院聯(lián)盟高峰論壇上做了“新常態(tài)下：中國(guó)地產(chǎn)去哪兒”的主題演講，認(rèn)為2015年下半年的樓市區(qū)域分化加劇、刺激政策持續(xù)、價(jià)格平穩(wěn)過(guò)渡、銷售由負(fù)轉(zhuǎn)正、加速庫(kù)存消化，而房地產(chǎn)“哪兒也去不了”，“能夠改變的是經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)方式和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以及點(diǎn)對(duì)點(diǎn)之間的服務(wù)。”對(duì)于未來(lái)老齡化社會(huì)年輕人可以繼承房產(chǎn)不用買房的觀點(diǎn)，任志強(qiáng)反駁，老人壽命不斷延長(zhǎng)，“他還得住著房子！”

 

老齡化社會(huì)都是“房產(chǎn)繼承者”？任志強(qiáng)：想錯(cuò)了！

 

在任志強(qiáng)看來(lái)，當(dāng)前最重要的是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)之間的關(guān)系問(wèn)題，而人口結(jié)構(gòu)的變化也將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。不過(guò)，任志強(qiáng)并不認(rèn)同人口老齡化是房地產(chǎn)“危機(jī)”的觀點(diǎn)，媒體此前曾報(bào)道80后、90后將來(lái)可以繼承好幾套房子。“大家都覺(jué)得老齡化以后會(huì)導(dǎo)致年輕人有更多的房子繼承？錯(cuò)了！”任志強(qiáng)表示雖然老齡化在加速，但老人越來(lái)越長(zhǎng)壽，所以他還得住著房子，年輕人繼承不了。從表面看年輕人在減少，但是家庭結(jié)構(gòu)變化還在繼續(xù)。這兩年越來(lái)越多的離婚率來(lái)看，家庭戶數(shù)越來(lái)越多。以德國(guó)和中國(guó)為例，德國(guó)是世界老齡化程度最高的，到2060年的時(shí)候人口結(jié)構(gòu)變成了倒三角形，就是頂層的老齡人口越來(lái)越多，中國(guó)會(huì)是什么樣？現(xiàn)在看老年人還是一個(gè)正三角形，但是到了2020年，未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)我們也和德國(guó)接近，變成一個(gè)倒三角形，老年人上面的比重是很大的。德國(guó)是全世界經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，1960年的時(shí)候7300萬(wàn)人，那個(gè)時(shí)候他有1900萬(wàn)個(gè)家庭，每個(gè)家庭有3.76個(gè)人。到了2010年，最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到8100萬(wàn)人，增加了1/10，家庭戶數(shù)翻了一倍變成4000多萬(wàn)。人沒(méi)增加多少，但是戶數(shù)增加了，原因就是雖然老齡人越來(lái)越多，但老齡人還需要住房。“我們會(huì)面臨著和德國(guó)類似的情況，于是出現(xiàn)了一種特殊情況，每一個(gè)家庭的人數(shù)越來(lái)越少。”

 

開(kāi)發(fā)商不敢輕易漲價(jià)的一個(gè)原因就是消化庫(kù)存

 

在任志強(qiáng)看來(lái)，銷售2015年樓市最重要的指標(biāo)，如果新供應(yīng)量不斷的減少，必然導(dǎo)致城市中可挑選的余地減少。第二個(gè)是政府出臺(tái)的一些相關(guān)措施導(dǎo)致利率急劇下降。現(xiàn)在看銷售面積在消化庫(kù)存過(guò)程中可能轉(zhuǎn)為正，而銷售額已經(jīng)變成正了。2014年長(zhǎng)期是負(fù)的，但現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)正了。“5月份有一個(gè)最重要的指標(biāo)，就是庫(kù)存從6億多開(kāi)始減少15萬(wàn)，28個(gè)月的持續(xù)增長(zhǎng)庫(kù)存量開(kāi)始第一次出現(xiàn)了拐點(diǎn)，有了下降，這是一個(gè)非常好的現(xiàn)象。但是銷售增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致投資復(fù)蘇，不會(huì)，因?yàn)榇蟛糠值腻X還賬了，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有更多的錢用于投資，只是用于還賬。”而銷售在正的增長(zhǎng)的時(shí)候，自有資金增速并沒(méi)有因此而增加。換句話說(shuō)，銷售換回來(lái)的資金都還債了。另一方面是我們的銀行，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金支持和對(duì)消費(fèi)者的資金支持上都沒(méi)有高速增長(zhǎng)，“所以我們的資金壓力越來(lái)越大，這個(gè)情況已經(jīng)壞于2008年。”

 

而2015年樓市的有利因素是：貨幣政策寬松、穩(wěn)定住房消費(fèi)、低利率提高可支付能力、新增供量減弱。庫(kù)存多了生產(chǎn)商就會(huì)減少生產(chǎn)量。“4日密集的對(duì)股市的刺激政策以外，也提出了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策，這些穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策也包括房地產(chǎn)如何平穩(wěn)過(guò)渡和發(fā)展的問(wèn)題。價(jià)格從相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡，上個(gè)月70個(gè)城市20個(gè)城市是上升的，還有50個(gè)城市是下降的。新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比變化原來(lái)是負(fù)的5%，現(xiàn)在是負(fù)的4%，也許變成-3%、-2%、-1%，四季度有可能變成正的。”

 

銷售已經(jīng)由負(fù)變正了，有可能銷售面積也變成正增長(zhǎng)。任志強(qiáng)表示，銷售實(shí)際上是庫(kù)存消化的一部分，“我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不敢輕易漲價(jià)的一個(gè)原因就是消化庫(kù)存。”開(kāi)發(fā)商手里有幾十套房子、幾百套房子或者幾千套房子，如果前期漲價(jià)導(dǎo)致后期大量的庫(kù)存是難以消化的。至少目前看，大部分城市并沒(méi)有出現(xiàn)快速的價(jià)格的飛漲，而中間還是去庫(kù)存化。“在這樣的情況下開(kāi)發(fā)商到哪去，每個(gè)人都應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)形勢(shì)。”

 

土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致新開(kāi)工急劇下降 房地產(chǎn)投資增速將持續(xù)下滑

 

目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑，在任志強(qiáng)看來(lái)，最重要的問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)了問(wèn)題。任志強(qiáng)表示“從投資看，我們的投資處于持續(xù)變化的過(guò)程中”，2010年以后就開(kāi)始持續(xù)下滑，2013年雖然有回升，但下坡并沒(méi)有結(jié)束，還在繼續(xù)。至于未來(lái)會(huì)怎么樣？任志強(qiáng)判斷將會(huì)繼續(xù)下滑， “從住宅投資占GDP的比重來(lái)看，從全球來(lái)看我們已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，所以持續(xù)下滑和投資繼續(xù)下降可能是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過(guò)程。”其中一個(gè)因素是土地，土地在2014年就出現(xiàn)了負(fù)的增長(zhǎng)，土地的負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)有地，怎么可能有投資增長(zhǎng)，絕對(duì)是不可能的事。從今年來(lái)看，連續(xù)5年，4月份、5月份都是負(fù)的30%，負(fù)的30%左右的土地供應(yīng)是沒(méi)有發(fā)生變化的。所以，長(zhǎng)期可持續(xù)的土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致的是新開(kāi)工急劇下降，從25%，現(xiàn)在下降到18%。所以投資一定是持續(xù)下降的，而不是上升的。“至少到目前為止所有的前期指標(biāo)都是不好的，所以都是在今年我們沒(méi)有看到可以繼續(xù)產(chǎn)生巨大空間的希望。即使我們的政府希望用股市和房市來(lái)拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)住中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，目前還沒(méi)有看到這個(gè)希望。”

 

而房地產(chǎn)投資下降也會(huì)影響GDP，任志強(qiáng)談到和房地產(chǎn)關(guān)系度很大的除了鋼材以外，還有一些其他的行業(yè)，“挖掘機(jī)和重卡，它都是和我們直接施工相關(guān)的。所以，房地產(chǎn)投資下降這部分也在下降。在持續(xù)下降的過(guò)程中也涉及到其他的產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)下降會(huì)影響1到1.5的GDP。”