導讀

這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。
       2015年上半年，在宏觀刺激力度加大特別是金融寬松的大背景下，一二線城市的房地產(chǎn)市場率先完成去庫存過程，房價止跌反彈。然而，三四線城市由于前期庫存過高、需求相對疲軟，房價仍延續(xù)2014年的跌勢，去庫存成為首要任務，城市分化明顯。甚至有業(yè)內(nèi)人士認為，不恰當?shù)暮暧^刺激政策還可能加劇三四線城市未來的過剩。作為新二線城市，2015年上半年臨沂的房地產(chǎn)市場形勢又是如何？家在臨沂網(wǎng)記者特別整理，用數(shù)據(jù)說話，解讀2015上半年臨沂房地產(chǎn)市場。

 

用數(shù)據(jù)說話丨土地動態(tài)

在全國樓市低迷的大環(huán)境影響下，2015年上半年臨沂土地市場整體陷入低迷期。2015年上半年共成交21宗土地，其中有11宗為工業(yè)用地，8宗為商住用地，剩余的2宗土地為批發(fā)零售用地，而純住宅用地卻不見蹤影。具體來看，2015年上半年臨沂土地市場的推地量和成交量較2014年1-6月份均出現(xiàn)較大跌幅，與去年同期相比出現(xiàn)暴跌現(xiàn)象。（數(shù)據(jù)來源：中地策略）

2015年1月份，共推出4幅土地，供應總面積7.03萬平方米，同比下降98.40%，環(huán)比下降27.07%。僅有1宗土地成交，分別同比下降99.17%、92.03%，環(huán)比減少19宗、面積減少111.36萬平米。

2015年2月份，新增土地供應2宗，同比下降89.42%。成交地塊2宗，成交宗地為2015年1月份供應土地。

2015年3月份，新增土地供應5宗，同比下降70.82%，環(huán)比上漲426.86%。無土地成交。

2015年4月份，新增土地供應1宗，同比上漲56.06%。成交地塊5宗，成交面積12.64萬平米，同比下降80.73%。

2015年5月份，無新增土地供應，同比下降100%。成交地塊2宗，成交面積21.98萬平米，同比上漲248.89%，環(huán)比上漲73.89%。
        2015年6月份，新增土地供應11宗，同比、環(huán)比均大幅上漲，地塊多位于白沙埠鎮(zhèn)。無土地成交。

 

用數(shù)據(jù)說話丨住宅市場

每年首月，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)淡季。2015年1月份供求雙雙大幅下滑，開局較為冷清。新增供應減少，營銷力度有所下降，成交也成乏力狀態(tài)。成交均價與12月份相比變大不大。1月商品住宅成交1329套、15.58萬平米，同比下降56%、55.3%，供應成交均呈下跌趨勢。（數(shù)據(jù)來源：中地策略）

2月份延續(xù)1月份下降態(tài)勢，供應與成交體量大幅下降，供銷比攀升至最高值。樓市進入春節(jié)休眠期，返鄉(xiāng)置業(yè)未能促使成交回暖。較1月份更為慘淡。2月成交895套、10.22萬平米，同比下降39.4%、43.5%，環(huán)比下降32.7%、34.4%。2月份成交均價5032元/㎡，同比上升6%，環(huán)比下降1.4%，成交集中在北城版塊與經(jīng)開區(qū)版塊。

3月份較春節(jié)期間有很大幅度回升，但與去年同期相比仍存在較大差距，開盤去化率并未出現(xiàn)較大改善，購房客群的信心未得到真正提振，觀望情緒仍較濃厚。3月份成交1504套、17.19萬平米，同比下降40.9%、41%，環(huán)比上升68%、68.2%。成交均價5082元/㎡，價格平穩(wěn)變動。

4月份臨沂房地產(chǎn)市場漸漸升溫，成交量較上月有所上升，第二季度一向是推盤集中期，新增供應較上月增加明顯，但開盤成交也未有大的改善。隨著降準政策落地，市場觀望情緒有一定程度減退。月開盤項目較多，成交1802套、20.85萬平米，同比下降44.80%、45.90%，環(huán)比上升19.81%、21.29%。成交均價5141元/㎡。

5月份持續(xù)升溫，產(chǎn)品的低價入市與優(yōu)惠促銷活動使成交量環(huán)比上升明顯，但與去年同期相比仍存在較大差距?？傮w來說，成交量漲幅較大，市場有所回暖。5月商品住宅成交2334套、26.57萬平米，同比下降39.19%、42.87%，環(huán)比上升29.52%、27.43%。成交均價4919元/㎡，持續(xù)低價跑量策略，且成交結構中高層成交比例增加。

6月份隨著商品住宅市場成交量不斷回升，供求比呈下降趨勢。6月份，商品住宅成交2468套、29.28萬平米，環(huán)比上升5.74%、10.20%。供應量較5月份雖小幅下降，但成交呈環(huán)比上升趨勢。大部分項目為沖刺銷售手段，采取各類營銷手段達成去化目標。城西板塊（銀河灣3號院、高爾夫莊園）、北城板塊等成交量增加帶動商品住宅整體市場成交均價攀升，6月份成交均價5024元/㎡，較5月份略有上升，但波動不大。

 

當前問題

三四線城市短期供過于求，去庫存將是首要任務。
       分析來看，自2014年以來，住房“總量供不應求”時代已經(jīng)淡出，“結構性過剩”時代已經(jīng)到來。經(jīng)濟增長進入所謂的“新常態(tài)”，城市經(jīng)濟結構正面臨著巨大的轉型升級壓力。由于收入增長決定人口流向，經(jīng)濟減速也意味著城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮(zhèn)住房卻已經(jīng)累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長。特別在三、四線城市，商品住房積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經(jīng)趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調(diào)。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設了數(shù)量龐大的新城。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分可能淪為鬼城或空城。

 

下半年樓市展望
       近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2015年上半年中國房地產(chǎn)政策盤點》，2015年上半年，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費，多輪金融信貸政策發(fā)力，改善市場環(huán)境，促進需求入市。地方多管齊下去化樓市庫存，除放松限購限貸、調(diào)整公積金外，根據(jù)各地不同的情況，通過財政補貼、契稅減免和調(diào)整普通住房認定標準等手段，多重利好政策疊加，普惠剛需刺激市場需求。

2015年下半年，三四線及以下城市面臨著住房庫存水平高、人口老化、產(chǎn)業(yè)結構轉型困難、需求增速較低等問題。即使銷售速度有所加快，短期庫存水平短期難以下降到合理值范圍內(nèi)。穩(wěn)價走量將仍是三四線及以下城市2015年下半年的主線。具體到不同的城市，房價可能小幅上漲或下跌。       

 

結語：
       在今年樓市異常艱難的保衛(wèi)戰(zhàn)中，上半場的比賽已戛然而止。雖然自3月底以來，諸多樓市利好政策頻繁出臺，業(yè)內(nèi)“回暖”、“漲價”的呼聲不斷，部分樓盤也出現(xiàn)了觸底反彈，但受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，臨沂與許多城市去年同期相比，無論銷售面積還是成交金額都有所減少，高庫存積壓使得臨沂土地市場交易速度明顯減緩。臨沂的庫存壓力仍較大，去庫存尤其是住宅庫存仍然是目前面臨的主要任務。
 

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