國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)終于轉(zhuǎn)冷回?zé)?。?jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，全國100個城市中48個城市環(huán)比上漲，52個城市環(huán)比下跌。而在去年年底，環(huán)比上漲的城市只有30個，70個城市環(huán)比下跌。

 

需要注意的是，這樣的成績是以樓市政策暖風(fēng)頻頻為前提的：金融機(jī)構(gòu)存貸款利率下調(diào)，不少城市放寬了貸款條件。也正是如此，不少城市的樓市銷量創(chuàng)下新高。最為典型的莫過于杭州。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，5月杭州市區(qū)新建商品房共簽約1.3萬套，環(huán)比上升13.2%，比去年同期增長了115%；成交金額221.32億元，已超過2009年同期成交額，居歷史同期最高值。但值得注意的是，這樣龐大的成交量卻是以樓市價格下降為前提。有報道指出，預(yù)計今年杭州虧本樓盤數(shù)量可能會有近百個，比去年增加一倍。

 

虧本賣房？在幾年前這是不可想象的。房地產(chǎn)市場流傳著“面粉貴過面包”的新聞，即出讓土地的樓面價比現(xiàn)房銷售還貴。但最近情況有所變化。還是以杭州為例，那篇報道指出，“與今年1月售價1.8萬元/平米相比，位于杭州主城區(qū)的之江九里項目現(xiàn)在1.7萬元/平米的售價比年初降了1000元/平米。此前今年2月之江九里曾降過一次價，當(dāng)時降到了1.75萬元/平米，這已經(jīng)是該樓盤今年第二次降價。資料顯示，2009年華潤和新鴻基以27.7億元拿下了該項目地塊，樓面價格高達(dá)1.52萬元/平米。”

 

從百城房價指數(shù)來看，去年12月份全國100個城市（新建）住宅中位數(shù)為6937元，而到5月份時全國100個城市（新建）住宅中位數(shù)為6918元，同比下跌5.22%，由此可見，房價下跌從全國范圍來看是個大趨勢。以往樓市的“量價齊飛”變?yōu)榱水?dāng)前的“量漲價跌”。但也有城市出現(xiàn)了價格暴漲，比如深圳。從2015年4月下旬開始，購房者搶先搶購，深圳樓市猛烈升溫，出現(xiàn)量價齊升的局面。來自深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳一手商品住宅成交面積環(huán)比上漲50.1%，同比上漲151.1%；成交均價則環(huán)比上漲8%，同比上漲18.8%。漲幅最大的南山區(qū)5月房價更是同比上漲了85%。因為深圳樓市上漲得實在太過于劇烈，使得深圳銀行業(yè)集體收緊房貸，原因就是怕積累風(fēng)險。

 

早在10年前，杭州樓市并不遜于深圳，為什么10年過去后深圳和杭州的樓市價格卻分道揚(yáng)鑣？在筆者看來，原因也并不復(fù)雜，那就是10年后的今天，杭州和深圳兩地的房地產(chǎn)基本面已完全不同，因此有了樓市價格的兩重天。

 

不妨以2003年這個點來對比下深圳和杭州樓市的情況。之所以要以2003年作為比較的起點，很重要的一個原因是2003年發(fā)生了一件非常重要的事，那就是樓市調(diào)控的開始，也就是被人們稱為房地產(chǎn)黃金時代的開始。2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡稱18號文件，18號文將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。

 

從兩地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，從2003年以來到2013年，杭州的住宅竣工面積累計達(dá)到9534.54萬平方米，而深圳的住宅竣工面積只有4995.07萬平方米。需要指出的是，深圳的常住人口數(shù)量卻比杭州多。截至2014年底，杭州和深圳兩地的常住人口數(shù)量分別為889.2萬人和1077.89萬人。人口數(shù)量更少的杭州，其住宅供應(yīng)量卻是深圳的2倍，這就不難理解為什么深圳樓市在漲，而杭州樓市卻在以價換量。據(jù)杭州透明售房數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，杭州房源庫存量還在不斷攀升。截至4月29日，杭州庫存已經(jīng)達(dá)到158351套，接近16萬套。

 

同時另一個不可忽視的現(xiàn)象是，在過去10年，深圳的商品房供應(yīng)量在逐年減少。深圳和其他城市一個非常不同的特征在于，它的住房市場啟動得很早，商品房供應(yīng)量在過去十年內(nèi)逐年減少，最高峰時期是出現(xiàn)在2003年，當(dāng)年住宅竣工面積達(dá)到了816.62萬平米，當(dāng)年的杭州只有651.58萬平米。而杭州則是相反，在過去10年內(nèi)其商品房供應(yīng)量逐年上升，2013年的住宅竣工面積是1308.83萬平米。

 

其實，今天深圳的樓市之所以能夠領(lǐng)漲全國，最為主要的一個問題是供需比。2003年深圳常住人口數(shù)量只有778萬，但住宅竣工面積卻達(dá)到816.62萬平米，而當(dāng)年杭州人口約為700萬，而住宅竣工面積則只有651.58萬平米。也正因如此，我們不難理解為什么深圳在2003年以后樓市出現(xiàn)價格下降，而杭州則是量價齊飛，唯一的一個因素在于，當(dāng)年深圳的供應(yīng)量已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐男枨蟆Ｈ绻偻白匪葜?998年，情勢就更加明了：從1998年住房制度改革以來，深圳住宅竣工面積共達(dá)到3381.46萬平米。而在同期，杭州住宅竣工面積只有2650.14萬平米。

 

從這個意義而言，今天杭州只是重演了深圳10年前發(fā)生過的事：供應(yīng)量大于需求量而導(dǎo)致價格下跌。而從杭州和深圳兩地的樓市故事來看，最能影響樓市價格的指標(biāo)就是供應(yīng)量，當(dāng)一地的供應(yīng)量超過需求量，那么價格就會持續(xù)下降；反之則會上升。這也是從2003年以來給樓市調(diào)控提供的重要鏡鑒。從這個意義上說，過去十年的很多調(diào)控措施之所以失敗，是因為沒有把激勵做對，甚至做了很多違背激勵的事，比如說限制土地供應(yīng)量。