日前，隨著招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司的設(shè)立，招商地產(chǎn)的停牌重組方向開始浮出水面。
“招商局集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)理清后將進(jìn)一步注入招商地產(chǎn)。”招商地產(chǎn)內(nèi)部人士向《華夏時報》記者透露，目前重組方式尚未確定，但注入的資產(chǎn)很可能包括招商局集團(tuán)直接持有的蛇口工業(yè)區(qū)和前海土地等資產(chǎn)。
招商地產(chǎn)董秘劉寧告訴記者，只要沒有法律障礙，招商局集團(tuán)希望將全部地產(chǎn)資源整合到招商地產(chǎn)平臺，集中資源做大做強(qiáng)招商地產(chǎn)。由于涉及資產(chǎn)較多，評估工作較重，停牌時間應(yīng)該比預(yù)想的要長，會延長至3個月以上。
招商地產(chǎn)內(nèi)部已給出目標(biāo)，未來五年內(nèi)，招商地產(chǎn)將沖擊房地產(chǎn)行業(yè)前十強(qiáng)。
集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面注入
“重組方向是集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部整合到招商地產(chǎn)名下，避免集團(tuán)內(nèi)部競爭，這對招商地產(chǎn)實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張非常有利。”上述招商地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，漳州開發(fā)區(qū)因有政府參股，目前只能“遙望”，近在眼前的是蛇口工業(yè)區(qū)和招商局集團(tuán)直接持有的其他地產(chǎn)資源。
該人士告訴記者，招商局集團(tuán)絕對控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有三塊，一是招商地產(chǎn)；二是蛇口工業(yè)區(qū)有限公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)；三是招商局集團(tuán)自身地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要包括前海3.5平方公里土地、深圳光明新區(qū)2平方公里土地，以及與福建漳州市政府合作的漳州開發(fā)區(qū)34.24平方公里土地。
4月3日，招商地產(chǎn)因籌劃重大事項停牌。由于此次資產(chǎn)重組被深交所定為“無先例”，所以停牌時間可以延長至3個月。不過，時間過去兩個多月，招商局集團(tuán)的資產(chǎn)還在緊急審計、評估中。
6月23日，招商局集團(tuán)正式設(shè)立了招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“蛇口工業(yè)區(qū)控股公司”)，集團(tuán)董事長李建紅表示，此舉是推進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)板塊深化體制改革的重要步驟。未來將通過現(xiàn)代企業(yè)制度的建立、完善以及引入戰(zhàn)略投資者，進(jìn)一步優(yōu)化法人治理結(jié)構(gòu)，重組業(yè)務(wù)和管理架構(gòu)。
據(jù)了解，蛇口工業(yè)區(qū)控股公司由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司(下稱“蛇口工業(yè)區(qū)有限公司”)整體改制設(shè)立，將在創(chuàng)立大會后依法完成工商登記，設(shè)立后將作為前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)的最大建設(shè)主體。
“蛇口工業(yè)區(qū)有限公司有地產(chǎn)業(yè)務(wù)和非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)要重組，需要先與非地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)分割清楚。改制后，控股公司有清晰的股權(quán)架構(gòu)，有利于與招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合。”招商地產(chǎn)有關(guān)人士向記者介紹。
蛇口工業(yè)區(qū)有限公司是招商局集團(tuán)100%控股的子公司，截至目前，蛇口工業(yè)區(qū)有限公司持有招商地產(chǎn)40.38%的股權(quán)，招商局集團(tuán)通過其它子公司共計持有招商地產(chǎn)52%的股份，屬于絕對控股地位。
蛇口工業(yè)區(qū)占地10.85平方公里，是1979年成立的中國第一個對外開放的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)三十多年后，目前可供開發(fā)改造的土地所剩不多。
據(jù)上述招商地產(chǎn)人士介紹，蛇口工業(yè)區(qū)地產(chǎn)資源一部分是“蛇口網(wǎng)谷”計劃，將老工業(yè)區(qū)廠房通過改建、新建升級建筑品質(zhì)，直接提高租金回報收益，目前已經(jīng)改建完出租的工業(yè)廠區(qū)有40多萬平方米，按照計劃，3-5年內(nèi)將改造180萬平米可供出租。
而另一部分是已經(jīng)建成的蛇口寫字樓，以及桃花園、人才公寓等已建未售僅供出租的住宅項目，還有未建的商業(yè)項目，其中體量最大的是2011年招商局集團(tuán)以64.4億元競得的太子灣地塊，總占地面積69.8萬平米，總建筑面積預(yù)計超過170萬平米，包括辦公、商業(yè)和住宅三塊物業(yè)，目前項目還在審批階段，潛在估值較大。
此外，記者在現(xiàn)場看到，目前正在施工的蛇口工業(yè)區(qū)商業(yè)項目還有太子廣場、太子大廈。
“2005年，深圳市政府就與蛇口工業(yè)區(qū)簽了協(xié)議，在法定圖則不變的前提下，蛇口工業(yè)區(qū)可以自行統(tǒng)籌調(diào)節(jié)容積率，但總體不能超過3。”招商地產(chǎn)人士透露。
招商局集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中另一部分受投資者關(guān)注的巨無霸資產(chǎn)則是前海項目，占前海18平方公里土地面積的約20%，其中1平方公里目前已建成“平方汽車”用作4S店出租，部分則是原有的招商局保稅物流園區(qū)，剩下未開發(fā)的項目不多。
記者從招商地產(chǎn)內(nèi)部了解到，此前，前海管理局曾與招商局集團(tuán)磋商，前者希望回購后者的前海項目，但招商局集團(tuán)不愿意轉(zhuǎn)讓，而是希望直接參與前海開發(fā)。經(jīng)協(xié)商，招商局集團(tuán)同意遵從前海管理局的整體規(guī)劃，完全按照管理局意愿來開發(fā)，后續(xù)招商局集團(tuán)在前海土地開發(fā)的屬性和用途，也取決于前海管理局。目前規(guī)劃還在調(diào)整中，尚未出爐。
“前海的土地還在研究，只要是沒有法律障礙的資產(chǎn)，集團(tuán)會盡量一次性完成全面整合，目前集團(tuán)正在與證監(jiān)會和國資委溝通。”劉寧說。
五年內(nèi)重回行業(yè)十強(qiáng)
近年來，招商地產(chǎn)因保守穩(wěn)健的運(yùn)營方式，在規(guī)模上與十年前同在第一梯隊的萬科、保利距離越拉越大。
2014年，招商地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售面積364.28萬平米，同比增加32.92%，簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%。
記者獲悉，在沒有完成重組的情況下，招商地產(chǎn)內(nèi)部制定的一個初步目標(biāo)是，2015年銷售規(guī)模超600億元，在不拿地的情況下，2016年超700億元，2017年超800億元。
但招商地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，招商地產(chǎn)未來一定會增加土地儲備，因此公司內(nèi)部非常有信心在2017年進(jìn)軍千億俱樂部。
該人士稱，此規(guī)模是未計入重組合并的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如果算上集團(tuán)注入的土地資源，肯定會提前完成目標(biāo)。
記者在招商地產(chǎn)辦公區(qū)二樓發(fā)現(xiàn)，深圳公司已擺出了一些展示牌，明確招商地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)是成為一流的城市升級專家，5年內(nèi)要進(jìn)軍房企10強(qiáng)。
而與萬科、萬達(dá)、金地等房企紛紛提出“向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的戰(zhàn)略思想不同，招商地產(chǎn)一直沒有舍棄重資產(chǎn)運(yùn)營，“蛇口網(wǎng)谷”計劃的工業(yè)園區(qū)全部計劃持有出租，包括一些住宅如鯨山別墅也是長期收租的運(yùn)營模式。
“輕資產(chǎn)運(yùn)營在泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹期是很有概念的說法，但一旦金融危機(jī)來臨時風(fēng)險會很大，因為金融機(jī)構(gòu)貸款更注重企業(yè)資產(chǎn)抵押，重資產(chǎn)是最能抵抗風(fēng)險的運(yùn)營模式，雖然短期的資金周轉(zhuǎn)率不夠高，回報周期長一些。”招商地產(chǎn)內(nèi)部一位負(fù)責(zé)人對記者說，目前招商地產(chǎn)每年的租金收益已超過10億元。
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