前期政策見效 下半年樓市料延續(xù)量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢

2015年06月29日 09:55
來源:中國證券報(bào)
央行日前宣布自6月28日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn),同時(shí)定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,降息降準(zhǔn)將刺激購房者繼續(xù)增加入市的積極性,特別是對供需相對緊張的一二線城市而言,預(yù)計(jì)6月房地產(chǎn)市場升溫態(tài)勢將延續(xù)。在目前經(jīng)濟(jì)沒有完全回暖的情況下,降準(zhǔn)與降息以及其他一系列刺激房地產(chǎn)的政策還會持續(xù)出現(xiàn)。從下半年的走勢來看,特別是在本次降息降準(zhǔn)的政策刺激下,房地產(chǎn)市場將延續(xù)量升價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢。
 
購房信貸成本降低
 
去年9月底央行頒布“930新政”,涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”及“最低七折利率”等政策;今年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布“330新政”,二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%;去年11月22日、今年3月1日和5月11日央行三次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率,今年2月5日和4月20日兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。與此同時(shí),截至目前,已有過半省區(qū)市出臺樓市刺激新政,超過百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策,其中北京、上海等30個(gè)城市還提及增加公積金貸款額度。
 
鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士表示,今年以來,房地產(chǎn)市場復(fù)蘇升溫,尤其是一線城市成交量大漲,從二季度開始,價(jià)格也進(jìn)入上行趨勢。本輪降準(zhǔn)、降息對于樓市的刺激作用也會很快顯現(xiàn),一方面是刺激需求入市,推漲成交量;另一方面繼續(xù)改善預(yù)期,促房價(jià)上漲加快。當(dāng)前貸款基準(zhǔn)利率已達(dá)到歷史低位,與房貸相關(guān)的五年以上貸款利率是5.4%,當(dāng)前主流銀行給予首套房的貸款利率優(yōu)惠基本在9折左右,如果未來能達(dá)到85折,首套房貸實(shí)際利率僅為4.59%。因此,經(jīng)過多次降息后,購房者信貸成本大大降低,目前進(jìn)入較為有利的購房時(shí)期。
 
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,近8個(gè)月來,信貸利率已下調(diào)4次,累積降息115個(gè)基點(diǎn)。對于購房者來說,雖然本輪降息只下調(diào)25基點(diǎn),影響并不大,但4次降息累積減少的購房成本已相當(dāng)高。如果貸款100萬、20年還清,本輪降息后,總成本減少33924元,月供減少141元;而按自去年11月22日降息后計(jì)算,貸款總成本共減少了15.9萬元,月供累計(jì)減少663元。
 
郭毅認(rèn)為,進(jìn)入降息通道后,一線城市資產(chǎn)價(jià)值再次進(jìn)入上升通道。對于購房者來說,一方面因降息而獲得購房總成本相對減少的利好,另一方面還將充分享有資產(chǎn)價(jià)值上升的收益,雙重利好再疊加購房首付的下調(diào),杠桿率的提升將會放大收益,這將促進(jìn)市場交易量的進(jìn)一步活躍。今年上半年,在多輪貨幣信貸政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動下,北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)成交量的明顯提振,預(yù)計(jì)下半年北京樓市的成交量還將保持穩(wěn)定增長勢頭。
 
前期政策開始見效
 
國家統(tǒng)計(jì)局6月18日發(fā)布5月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示。5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲,4個(gè)城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%,最高漲幅分別為6.7%和6.3%,分別比上月擴(kuò)大4.9個(gè)百分點(diǎn)和3.9個(gè)百分點(diǎn);二線城市房價(jià)整體較為穩(wěn)定;大部分三線城市房價(jià)仍然下降。
 
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月份全國主要的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為26.199萬套,環(huán)比上漲幅度達(dá)到8.4%,而同比漲幅更是高達(dá)20.1%。商品房成交的回暖更直接改善各地的庫存壓力。截止到5月末,全國商品房待售面積65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米。
 
從一線城市來看,數(shù)據(jù)顯示,5月全月北京純商品住宅成交5176套,比4月上漲39.1%,比去年5月上漲24%。截至6月25日,今年上半年北京市二手住宅網(wǎng)簽量為81263套,較去年同期上升89.5%;上海市商品住宅截至6月23日共成交76.6萬方,環(huán)比下滑19.2%,同比上漲70.4%,成交均價(jià)為33974元/平方米,環(huán)比上漲8.4%,同比上漲26.4%。同時(shí),廣州新房成交量已連續(xù)4個(gè)月上漲,5月已高達(dá)9313套,創(chuàng)近5年同期最高值,5月份廣州全市簽約二手房4259套,同比大增121%。
 
“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的普遍轉(zhuǎn)好,表明前期一系列的政策開始見效,市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變,購房者信心有所恢復(fù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從整體簽約情況來看,一線城市漲幅最明顯。從中原地產(chǎn)各城市分公司的反饋情況來看,5月份無論是帶看量還是簽約量均有明顯增加。
 
張大偉認(rèn)為,一二線城市房價(jià)環(huán)比同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)正,標(biāo)志著從2014年開始的樓市調(diào)整在一二線城市已經(jīng)基本結(jié)束。值得注意的是,樓市銷售額率先上漲,而銷售面積漲幅并不同步,這主要是因?yàn)橐欢€城市房價(jià)相對較高,但三四線城市依然未明顯好轉(zhuǎn)。對于一二線城市而言,2015年市場走勢將明顯趨好,從長遠(yuǎn)看,一二線城市不太可能支撐全國房地產(chǎn)市場全面上漲。
 
下半年料延續(xù)量升價(jià)穩(wěn)
 
對于未來房地產(chǎn)市場的走勢,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,在降息降準(zhǔn)等政策刺激之下,一線城市樓市房價(jià)步入上漲通道,甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進(jìn)程,存銷比開始普遍降低,15個(gè)月以下去化周期的城市房價(jià)穩(wěn)中有升,比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市,而15個(gè)月以上的城市樓市還有去庫存壓力,但部分城市由于加速去庫存,市場去化周期將回歸至合理區(qū)間;對于大多數(shù)三四線城市樓市而言,因?yàn)閹齑媪看笕セ芷陂L,還是要堅(jiān)持去庫存??傮w來看,各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢將進(jìn)一步分化。
 
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,今年二季度以來的房地產(chǎn)量升價(jià)穩(wěn)將在下半年延續(xù)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,頻繁降準(zhǔn)降息將成為新常態(tài),但房地產(chǎn)本身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不能寄希望于貨幣政策的持續(xù)寬松,而是行業(yè)內(nèi)部的創(chuàng)新、升級和增效。比如房地產(chǎn)信托投資基金Reits等間接投資方式的展開,針對改善型客戶置業(yè)升級需求的整體解決方案和對應(yīng)服務(wù),房地產(chǎn)O2O創(chuàng)新的試水和推進(jìn)等。
 
中信建投認(rèn)為,連續(xù)降息之后,整體降準(zhǔn)的配套出臺仍有必要,在一線城市成交回暖的趨勢下,預(yù)期調(diào)整將加速蔓延至其他重點(diǎn)二三線城市,銷售回暖也將強(qiáng)化房企的投資意愿,三季度將是關(guān)鍵窗口。
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