《土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法（試行）》公開征求意見

為加快推進(jìn)深圳土地整備工作，深圳市規(guī)土委代深圳市政府草擬了《土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法（試行）》（征求意見稿）（后簡稱《辦法》），昨日起至7月9日面向社會公開征求意見。

記者見到，《辦法》提出，推廣坪山“整村統(tǒng)籌”試點經(jīng)驗，鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將管轄范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地全部納入試點項目，以一攬子解決土地歷史遺留問題。

推廣坪山“整村統(tǒng)籌”試點經(jīng)驗

深圳市規(guī)土委昨日向媒體公示了《辦法》起草說明。說明指出，截至2014年底，深圳通過土地整備累計釋放土地139平方公里，有力保障了一批重大產(chǎn)業(yè)項目、公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的實施。但隨著土地價值的顯化，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位對土地的利益訴求越來越高，加大了土地整備工作的推進(jìn)難度。

目前坪山新區(qū)以南布、沙湖為試點，試點推進(jìn)“整村統(tǒng)籌”土地整備工作，得到了原農(nóng)村社區(qū)的廣泛認(rèn)可，并取得一定成效。為總結(jié)推廣坪山新區(qū)的經(jīng)驗，加快推進(jìn)深圳土地整備工作，《辦法》提煉并形成了整村統(tǒng)籌整備利益共享規(guī)則，旨在統(tǒng)籌解決原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位土地歷史遺留問題，促進(jìn)城市發(fā)展和社區(qū)轉(zhuǎn)型。

鼓勵措施：部分試點項目可不受留地規(guī)模限制

深圳市規(guī)土委介紹，為了支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的發(fā)展，促進(jìn)社區(qū)轉(zhuǎn)型，整村統(tǒng)籌整備中政府將安排一定規(guī)模的留用土地。

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位實際使用的建設(shè)用地中，規(guī)劃確定的公共基礎(chǔ)設(shè)施用地和政府發(fā)展用地約占60%。

因此，實施整村統(tǒng)籌整備項目，政府儲備土地面積應(yīng)不少于項目規(guī)劃建設(shè)用地面積的60%，方能保障城市公共利益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。故《辦法》提出留用土地總規(guī)模不得超過項目規(guī)劃建設(shè)用地的40%。

《辦法》鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將管轄范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)用地全部納入試點項目，一攬子解決土地歷史遺留問題。符合此情形的，留用土地不受試點項目范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)用地面積40%的規(guī)模限制，留用土地地價全部按照需騰挪合法用地的地價標(biāo)準(zhǔn)計收。

Q&A:何為“整村統(tǒng)籌”？

記者了解到，《辦法》所稱整村統(tǒng)籌整備項目，是指以原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及其成員實際使用、空間集中成片的區(qū)域為實施對象的土地整備項目。

整村統(tǒng)籌整備項目應(yīng)當(dāng)同時具備兩個條件：項目位于同一社區(qū)范圍內(nèi)；項目范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)的規(guī)劃建設(shè)用地面積不小于50000平方米。

實施整村統(tǒng)籌土地整備，政府可安排土地整備資金，并劃定整村統(tǒng)籌留用土地實現(xiàn)利益共享。土地整備資金由政府撥付給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，主要用于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位對項目范圍內(nèi)地上建構(gòu)筑物、青苗、附著物的補償。留用土地經(jīng)政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位按本《辦法》協(xié)商劃定，按經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃實施開發(fā)建設(shè)，主要用于滿足原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的生產(chǎn)、生活及后續(xù)發(fā)展需求。

留用土地村民如何用？

《辦法》規(guī)定，留用土地由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位自用的，免繳地價，用地為非商品性質(zhì)。

留用土地以轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、作價入股等方式進(jìn)入市場交易的，需繳交地價，用地為商品性質(zhì)。對于整村統(tǒng)籌留用土地中進(jìn)行工業(yè)用地開發(fā)的，按照公告基準(zhǔn)地價打折的方式計收地價。對于居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地等經(jīng)營性用地開發(fā)的，提高地價成本。

利益如何統(tǒng)籌？

為豐富利益統(tǒng)籌方式，除“留用土地”方式外，《辦法》還設(shè)計了“收益分成”和“物業(yè)返還”兩種土地整備利益統(tǒng)籌規(guī)則。

三種方式均以片區(qū)基準(zhǔn)容積率（用途為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，片區(qū)基準(zhǔn)容積率取3.2；用途為工業(yè)用地的，片區(qū)基準(zhǔn)容積率取2.0）作為利益分配的參考線，以三種方式之間利益相對平衡為原則，按照“片區(qū)基準(zhǔn)容積率以內(nèi)部分主要收益歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，片區(qū)基準(zhǔn)容積率以外部分主要收益歸政府”的思路，確定相關(guān)政策參數(shù)。

規(guī)劃功能為工業(yè)類的，按“收益分成”方式，出讓用地中出讓用地所得收益中，不超出容積率2.0的部分按80%核算，超出部分按30%核算；按“物業(yè)返還”方式，以出讓用地容積率2.0核定建筑面積，按照該面積30%確定返還物業(yè)規(guī)模。規(guī)劃功能為居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)的，按“收益分成”方式，出讓用地中出讓用地所得收益中，不超出容積率3.2的部分按30%核算，超出部分按10%核算；按“物業(yè)返還”方式，以出讓用地容積率3.2核定建筑面積，按照該面積15%確定返還物業(yè)規(guī)模。