“對于環(huán)北京區(qū)域的樓市來說，一些消息、傳言往往要比真實的供需關(guān)系更能決定區(qū)域市場的走向。”日前，一位深耕環(huán)北京區(qū)域的開發(fā)商如是說。

事實上，很多業(yè)界人士對此深有同感。“聽風(fēng)”，折射出的正是環(huán)北京樓市的一大特點，即各種政策、消息、概念左右著市場的起伏。

一年多前，京津冀協(xié)同發(fā)展的提出，帶動了整個環(huán)京區(qū)域非理性上漲。如今，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》即將出臺，經(jīng)歷了一年沉浮的環(huán)京樓市表現(xiàn)又是如何？

《綱要》將出臺，樓盤猛漲價

近半個月來，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》即將出臺的消息在熱傳，于是，在河北環(huán)京的周邊縣市，樓市也開始進入新一輪的上漲期，其中尤以京東、京南市場表現(xiàn)最為明顯。

最近兩周，記者陸續(xù)走訪燕郊、大廠、香河、固安等地樓市時發(fā)現(xiàn)，看房者增多、整體價格上漲已經(jīng)成為這幾個區(qū)域的普遍現(xiàn)象。

“《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》要出臺的消息，對區(qū)域房價的拉升作用是比較明顯的。”位于天津武清、鄰近河北香河的卓達三溪塘項目營銷總監(jiān)李弢表示，“未來北京周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)將發(fā)展起來，會增加很多區(qū)域的購房需求。”

據(jù)了解，河北燕郊、固安是被認為吸納北京外溢人口最多的兩個區(qū)域，近期漲幅明顯。目前，燕郊的住宅均價已逼近萬元，部分地處城北成熟地段的樓盤，如天洋城、富地廣場等甚至已經(jīng)達到了13000元/平方米的高位。較長一段時期保持不溫不火的香河，大部分普通住宅售價也已達7000元/平方米左右，個別較為成熟的項目，如鴻坤·羅納河谷，二手房銷價已突破萬元大關(guān)，達到12000元/平方米。而在京南固安，普通商品房房價也在這兩個月內(nèi)連續(xù)上漲，達到了7000元-8500元/平方米。

價格快速上漲的環(huán)北京樓市，已超過了部分意向客群的承受能力。在燕郊看房的一位購房者對記者說：“燕郊的房子賣到1萬元/平方米左右我還能接受，賣到14000元/平方米就有點太高了。規(guī)劃利好傳得再好，也得看到現(xiàn)在配套還沒起來呢。”

業(yè)界提醒市場存在透支風(fēng)險

“現(xiàn)在消息非常亂，但是各個項目都在借機炒作，比如抓住協(xié)同發(fā)展不放。但是非理性的市場對于消費者來說，將會是一個災(zāi)難。”一位不愿具名的房企開發(fā)商表示。他還建議：購房者不要只聽消息、傳言，更多的是要理性地考慮自身需求與承受能力。“對于區(qū)域發(fā)展、區(qū)域房價來說，更有意義的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如果有產(chǎn)業(yè)能夠落地，那對于區(qū)域的拉動是很明顯的。”

“《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》獲批，使得北京周邊區(qū)域樓市從長期來看是有一定增長空間的。”偉業(yè)我愛我家分析師宋輝分析。但他進一步表示，目前環(huán)京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)配套和經(jīng)濟水平依然有限﹐樓市整體需求量不高﹐但房價卻在近幾年明顯上漲，一定程度上存在著透支市場預(yù)期的風(fēng)險。

“對樓市的升溫我們也很矛盾。作為開發(fā)商，我們當然希望賣價越高越好，但是房價漲起來對我們也不是完全有利。”李弢表示，在公共配套沒有起來的前提下，單純地拉高房價對開發(fā)商是沒有好處的，因為隨之而來的地價上漲將會讓開發(fā)商“很受傷”。

熱區(qū)探訪

燕郊

售樓街又熱 單價躥過萬

與通州僅一河之隔的燕郊，樓市的變化往往更容易上躥下跳，熱得快冷得也快。如今的燕郊樓市已經(jīng)達到一個臨界點，正如一位最近幾年在區(qū)域內(nèi)賣房的銷售人員所說的：“如果燕郊能漲到1.5萬/平方米，也能跌回1.2萬/平方米。”

本周二，記者以購房者的身份走訪了燕郊樓盤。清晨，燕郊售樓一條街就很熱鬧，各個售樓處雇傭的臨時銷售人員不停地給過往的車輛和人員發(fā)傳單、招呼看房。

來到一個售樓處，銷售人員介紹：“富地廣場的住宅還有房源，均價在13500元/平方米左右。”這個價格與半個月前記者探訪時不相上下?，F(xiàn)場只有兩組購房者在咨詢價格，并未發(fā)現(xiàn)前一天銷售電話中說的“選房的人特別多，再不來就沒有好房源了”。

剛走出售樓處大門，便圍上來三五個拿著宣傳單的人，七嘴八舌介紹附近樓盤情況，還要帶記者到樓盤售樓處登記信息，提高他們的“業(yè)績”。

記者跟隨一名中年男子來到嘉都的售樓處。據(jù)項目銷售人員介紹：“燕郊現(xiàn)在賣到13000元-14000元/平方米的項目有不少，比如天洋城，富地等。唯一不過萬的就是嘉都，項目與順義接壤，均價9000元/平方米左右。”一位現(xiàn)場購房者說：“最近燕郊漲得有點猛了，位置不太好或者單價超過1萬元我就不考慮了。”
新盤人氣旺 產(chǎn)業(yè)待升級

由于同北京城區(qū)距離較遠、缺乏交通配套，位于北京與天津之間的香河樓市在近些年來一直不溫不火，并沒有像燕郊一樣形成密集的外溢人口聚集區(qū)域。然而，在今年端午節(jié)期間，記者在香河市場卻看到與印象中截然不同的景象。

在103國道香河段，不少拿著宣傳單的銷售人員站在國道兩側(cè)揮舞著宣傳單攔車攬客。當記者停下車試圖咨詢時，從四周更是同時圍上了多位銷售，試圖向記者推銷各自的樓盤。

“我們項目目前一期為花園洋房，已經(jīng)售罄，二手房價格在12000元/平方米左右，在售的二期高層則在7000元-8000元/平方米之間。您如果考慮的話請盡快做決定，因為這些房源現(xiàn)在出手非?？臁?rdquo;在鴻坤·羅納河谷，一名銷售人員向記者介紹。

在鴻坤·羅納河谷東邊、以普通剛需為主的香汐項目，其房價也達到了7000元/平方米，銷售現(xiàn)場人來人往。據(jù)銷售人員告訴記者，僅開盤當日就已經(jīng)售出了70余套房，這一成績在香河是非常少見的。

除此之外，記者在香河區(qū)域內(nèi)走訪時也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)不少樓盤在向購房者推售時依然是以京津冀一體化這一概念來吸引客戶，寄希望于通過區(qū)域未來可能落地的交通、商業(yè)等利好能夠讓客戶做買房決定。按照目前規(guī)劃，香河將來在商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)布局方面會有新的進展，產(chǎn)業(yè)升級也將會帶來區(qū)域價值的提升。

“我們在這兒買房就圖環(huán)境清靜、房價便宜，離北京也不算遠。”一位在羅納河谷購房的女士告訴記者，他們將通州的房子騰給兒子、兒媳居住，自己到香河買了一套更大一點的房子，這樣既改善了生活質(zhì)量，又沒有太多經(jīng)濟壓力，周末兒女還比較方便過來看看。

大廠

普宅單價八千 下一個燕郊？

在燕郊東南方向的大廠，也是許多置業(yè)者的選擇之一。記者從燕郊乘坐看房班車來到大廠。在潮白家園四期售樓處，記者看到現(xiàn)場比燕郊熱鬧得多，門口停放著許多掛著山東、內(nèi)蒙古、天津、北京等地車牌的私家車。

據(jù)銷售人員介紹：目前項目均價在8500元/平方米左右，戶型都是90平方米以下的。一位購房者說，他是從北京過來的，準備結(jié)婚，但沒有北京的購房資格，“本來打算在燕郊買房，但實地看了一圈發(fā)現(xiàn)燕郊房價過萬了，承受不起，只能往大廠這邊來看看，雖然這邊比之前也漲了不少，相對燕郊也遠一些，但總價應(yīng)該在預(yù)算之內(nèi)”。

午后，記者來到銷售人員說的“價位更低”的大運河孔雀城溫莎郡。該項目雖然屬于香河，但位于大廠和香河的交界處。銷售人員表示：“房源比較充足。住宅均有贈送面積，均價在5500元-6000元/平方米之間。洋房價格在6500-7000元/平方米之間。”一位看房人與記者攀談起來，他說：“走京哈高速從香河出口出來沒多遠就到，比較看好這個區(qū)域的前景，現(xiàn)在唯一不足的是周邊配套不足。”

在回燕郊的班車上，司機師傅也和記者聊起了這里的樓市。“感覺這些年來燕郊、大廠買房的，20%是北京來的，30%是外地來的；剩下的50%，一半是炒房團，一半是湊熱鬧來的。”該司機這樣說。

廊坊

房價平穩(wěn) 泰禾進駐

相對于環(huán)京幾個縣市，廊坊市區(qū)的樓市在這一輪京津冀協(xié)同發(fā)展綱要即將出臺帶來的熱潮表現(xiàn)中就顯得不那么明顯。

比如，去年3月底開盤熱銷的恒大名都，直到今年4月底，價格依然維持在去年開盤均價6200元/平方米這一基線上，沒有明顯波動。記者本周以購房者的身份致電該項目售樓處，銷售人員告訴記者，項目的銷售均價在最近有小幅上漲，目前的均價大概在6600元/平方米左右。而位于廊坊廣陽區(qū)的某個大盤，從去年至今其銷售均價就一直在7000元/平方米上下徘徊。

不過，目前已經(jīng)有多個品牌房企進駐廊坊市區(qū)。比如早在2011年時，首開地產(chǎn)就在廊坊市區(qū)拿地，恒大、華夏幸福也在廊坊區(qū)域經(jīng)營多年。此外記者還獲悉，泰禾地產(chǎn)也于5月中旬同廊坊當?shù)匾患掖笮头科蠼M成了合資公司，開發(fā)萬莊新城項目。

“京津冀地區(qū)是泰禾的戰(zhàn)略布局重點，而地處京津兩大城市之間的廊坊，可同時承接兩大城市經(jīng)濟輻射，我們看好廊坊。”泰禾集團相關(guān)負責(zé)人如是說。

固安

打地鐵概念 周漲兩百？

記者趕到固安時已經(jīng)是端午小長假最后一天的下午兩點，固安空港家園、和美紫晶花園等樓盤均在售樓處旁打出了地鐵4號線直通固安或者類似標語。據(jù)了解，雖然目前尚無確切消息證實地鐵4號線南延，不過這一營銷手段卻有效地吸引了不少客戶前來看房。

同時，記者注意到，同位于京東的香河、燕郊不同，地處京南的固安，購房者顯得更加理性。比起規(guī)劃中的交通、醫(yī)療、教育等利好，他們更加關(guān)心已經(jīng)落地和能夠落地的規(guī)劃。

“從你們這個項目到地鐵天宮院站坐車要多久？開車到大廣高速需要幾分鐘？買你們的項目能不能提供北京八中分校的入學(xué)資格？”在一項目售樓處內(nèi)，記者聽到一名購房者向銷售人員提出了一連串的問題，而這些問題在同處固安的其他項目售樓處中，也是不斷被購房者提及的。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，目前關(guān)于京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的內(nèi)容多為猜測，大多是開發(fā)商或利益相關(guān)者散布和傳播的。在這一背景下，樓市對于傳言的敏感反應(yīng)存在透支市場預(yù)期的風(fēng)險。同時，有了去年樓市“虛火”迅速退去的教訓(xùn)，今年的消費者無論是投資還是自住需求，都會更加理性一些。

盡管如此，受到京津冀一體協(xié)同發(fā)展綱要即將出臺的影響，固安房價在最近幾個月還是出現(xiàn)了明顯的波動。“我們這個項目從五一開始，來訪的人就增長了很多，平均下來每周都會上漲200元/平方米。”和美紫晶花園一名銷售人員告訴記者，目前在固安賣得最好的還是100平方米上下的三居戶型，來此購房的人群也是以在北京工作的人群居多。