5月份去庫存的速度有所加快，這與市場成交行情持續(xù)改善有關(guān)系。在各類救市政策效應(yīng)發(fā)揮作用的背景下，包括改善型購房需求將積極釋放，這將促使后期存銷比依然具備下滑的動力。

 

“市場回暖速度比較快，接下來價格就要提升了。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位營銷總監(jiān)表示。

 

一個積極的信號是，開發(fā)商的庫存壓力正在減弱。截至2015年5月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26092萬平方米，環(huán)比下降1.3%，同比增長6.3%。目前庫存規(guī)模已連續(xù)3個月出現(xiàn)下跌。相比全國庫存走勢，35個城市多屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，去庫存的效果更為明顯。

 

存銷比也從另外一個方面證明了開發(fā)商庫存壓力正得到明顯緩解。5月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.0，這也意味著市場需要用15個月的時間才能消化完這些庫存。而在2015年4月份，該存銷比數(shù)值為15.4個月。

 

易居研究院研究員王曉燕認(rèn)為，這說明5月份去庫存的速度有所加快，這與市場成交行情持續(xù)改善有關(guān)系。在各類救市政策效應(yīng)發(fā)揮作用的背景下，包括改善型購房需求將積極釋放，這將促使后期存銷比依然具備下滑的動力。

 

另外一個信號是，房價正在出現(xiàn)上升跡象。6月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份70個大中城市房價走勢，與上月相比，5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有20個和37個，分別比上月增加了2個和9個;下降的城市分別有43個和28個，分別比上月減少了5個和6個。

 

5月份房價環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致，不過樓市回暖范圍已經(jīng)開始擴(kuò)散，更多的城市進(jìn)入價格平穩(wěn)甚至上漲周期。其中由降轉(zhuǎn)為平穩(wěn)的城市包括福州、鄭州、安慶等，而轉(zhuǎn)入上升周期的包括南昌、成都、無錫等。

 

王曉燕認(rèn)為，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積出現(xiàn)了3年來的首次下跌現(xiàn)象，反映了全國市場去庫存的效果也初步體現(xiàn)。而根據(jù)35個城市的庫存數(shù)據(jù)，目前已出現(xiàn)連續(xù)3個月的環(huán)比下跌，反映了此類城市在去庫存節(jié)奏更快，因此當(dāng)前全國主要大城市的庫存壓力警報可以解除。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說，持續(xù)不斷寬松的貨幣政策，不但使得市場流動性充足，而且貸款利息已處于歷史低位;除此之外再加上大量股市資金的獲利外溢，使得房地產(chǎn)市場供需雙方資金情況均開始盤活，由此也帶動了更多城市商品住宅價格的上升。其中，一線城市基于其特定的城市優(yōu)勢仍處于引導(dǎo)地位，部分三四線城市也開始加入這一行列。

 

任啟鑫表示，雖然受到經(jīng)濟(jì)形勢影響，中國房地產(chǎn)市場已整體進(jìn)入“慢行道”，但其中一線城市仍然具備較強(qiáng)上漲動力。

 

以北京為例，2014年北京市商品住宅用地實現(xiàn)供應(yīng)517公頃，僅完成計劃的51.7%，而2015年商品住宅土地供應(yīng)計劃環(huán)比減少了25%。由此看出，北京商品住宅用地供應(yīng)處于持續(xù)減少的階段，土地供應(yīng)減少將直接導(dǎo)致未來北京商品住宅供應(yīng)的減少。與此同時，北京居住證制度新規(guī)將在2015年內(nèi)出臺，它將曲線打破限購政策，支撐有效需求快速增長。一方面是供需的強(qiáng)烈失衡，另一方面是供應(yīng)減少帶來的土地成本飆升，兩相作用將導(dǎo)致未來北京商品住宅價格水平步入上漲周期。

 

觀察2011年以來的房價和存銷比走勢，兩者存在較好的相關(guān)性。其中，2011年10月全國70城房價由漲到跌，此輪降溫周期歷時8個月。2012年6月房價止跌反彈，此輪復(fù)蘇周期經(jīng)歷23個月。2014年5月房價出現(xiàn)下跌，截至今年4月份的數(shù)據(jù)，歷時12個月。

 

存銷比的運動軌跡也有類似的周期波動性。2011年10月為14.2個月，隨后繼續(xù)擴(kuò)大，說明去庫存壓力增加。2012年6月為16.4個月，隨后總體下行，說明去庫存壓力減少。2014年5月為16.9個月，隨后總體上升，說明去庫存壓力加大。

 

王曉燕表示，根據(jù)歷史規(guī)律，35城的存銷比達(dá)到15個月左右，很容易導(dǎo)致房價出現(xiàn)拐點，其中降至12月以下則房價必漲無疑。而本輪降溫周期大致經(jīng)歷了12個月，目前存銷比的數(shù)值大致相當(dāng)于2014年3-4月份的水平?；仡?014年的房地產(chǎn)市場走勢，4-5月份恰是房價由漲到跌的時間。因此從經(jīng)驗值判斷，目前存銷比的數(shù)字含義是明確的，即房價基本上已走出下跌區(qū)間，進(jìn)而步入了止跌反彈的通道中。預(yù)計70城房價指數(shù)綜合環(huán)比增幅已于5月止跌反彈，也即房價上拐。