經(jīng)過幾個月的復(fù)蘇，房價開始正式進入上漲通道，且一線城市領(lǐng)漲。

6 月18日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份，住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高，達24409億元，同比增長3.1%，為今年年初以來首次正增長； 新建商品住宅價格環(huán)比綜合漲幅比上月擴大0.7個百分點。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市漲幅明顯，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別上漲 3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%。

據(jù)統(tǒng)計，北京市新房環(huán)比上漲1.1%，而二手房則上漲了4.3%。那么，都是什么項目在漲價？什么樣的房子漲幅最高？下半年漲勢會持續(xù)嗎？且看本報記者從一線帶回來的調(diào)查。

□調(diào)查

前期熱銷項目

6月14日，開年銷冠項目——北京城建·北京密碼2號樓新品加推開盤。據(jù)銷售人員介紹，此次開盤加推，僅用了僅僅不到一個月的蓄客時間，就有逾500人到場選房，開盤當天即認購157套房源。

該 項目位于大興區(qū)南六環(huán)外魏善莊鎮(zhèn)，一期已于2月5日開盤，均價1.7萬元/平方米，一度成為北京全市一季度的銷冠項目。此次開盤的二期產(chǎn)品比一期價格每平 方米上漲了1500元/平方米。記者從項目銷售人員處得知，北京密碼為4.5米高挑LOFT產(chǎn)品，面寬達6米，采用中庭結(jié)構(gòu)，南北通透，此次推新主打戶型 為升級后的3.5居。

無獨有偶，在多重利好的 帶動下，位于燕郊的大盤匯福·悅榕灣近期也調(diào)高了價格。匯福地產(chǎn)副總經(jīng)理劉振剛告訴記者，該項目的公寓產(chǎn)品均價從8000元/平方米調(diào)高至10000元 /平方米，住宅產(chǎn)品的二期暫時還沒有銷售，但其價格將高于一期。據(jù)悉，匯?！傞艦彻?0號樓是其樓王產(chǎn)品，6月20日已經(jīng)面市，這也是該項目公寓一期 中最后一棟板樓公寓產(chǎn)品。

另據(jù)記者了解，政策利好直接帶動了燕郊諸多項目的預(yù)期，不少項目都有漲價的打算。

5 月初，海淀區(qū)中關(guān)村的永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊創(chuàng)下56.4億總價及逾5萬元/平米的樓面價紀錄，歷史性地挑起了區(qū)域住宅價格體系的新一輪洗牌。很快，永豐地王對 周邊高端項目的“帶漲效應(yīng)”便顯現(xiàn)出來。據(jù)悉，5月23日，二期開盤的華潤萬橡府，成為區(qū)域首個受益盤，當日便實現(xiàn)認購8億元，刷新了今年千萬級豪宅的單 日成交紀錄。5月底以后，項目單價調(diào)高1000-2000元/平方米。

區(qū)域庫存少的項目

隨著需求入市和庫存下降，在今年北京樓市整體回暖之下，成交主力的改善產(chǎn)品價格也水漲船高。

隨 著近幾年海淀土地價格節(jié)節(jié)攀升，價格一直保持平穩(wěn)的昌平越來越多地承接了海淀溢出的首置和首改居住需求，今年出現(xiàn)價格微漲態(tài)勢。近日，位于昌平某改善項目 負責(zé)人表示，與周邊其他項目相比，該項目從去年每平米2.6萬到近期開盤的每平米2.8萬。“與周邊其他已經(jīng)漲到每平米3萬的項目相比，我們算是微調(diào) 吧。”

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，昌平區(qū)整體市場以剛需和部分改善為主，整體市場的庫存總量并不多，從目前市場情況下看，3500套的可售住宅只夠一年市場消化，供不應(yīng)求的市場背景也致使昌平在售產(chǎn)品價格出現(xiàn)上漲壓力。

剛改、改善等產(chǎn)品出現(xiàn)供需矛盾的不僅僅是昌平，一位項目負責(zé)人表示，通州普遍為小戶型剛需產(chǎn)品和40-50年產(chǎn)權(quán)商住項目、70年普宅一手房已經(jīng)不能夠滿足供需。

作 為改善項目的代表樓盤之一，合生濱江帝景去年8月的入市價格為29500元/平方米，今年5月的報價在30000-35000元/平方米，近期其報價水平 更是攀升至35000-37000元/平方米。另據(jù)華業(yè)東方玫瑰項目銷售表示，“目前銷售均價已經(jīng)上漲至2.55萬元/平方米。”

一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，從普宅市場成交排行來看，目前排名靠前的項目均為改善型樓盤，這些樓盤共同點在于：定位改善型需求，售價多在30000元/平方米左右，戶型以舒適型兩到三居為主，位置不是特別偏遠。然而，隨著樓市回暖，開發(fā)商自然有了漲價、加推新貨量的底氣。

處于收尾階段項目

“目前項目只剩下洋房部分，126平米四層精裝電梯洋房即將加推，總價430萬起。”位于臺湖某項目銷售人員向記者表示。

去 年上半年，該項目正式入市，當時面市的房源為85平米-126平米高層板樓，總價220萬/套起，折扣單價每平米2.88萬。隨著高層板樓在春節(jié)后售完， 隨后126平米平層、180-220平米上躍及252平米下躍三種產(chǎn)品，新入市的洋房產(chǎn)品報價每平米超過3.4萬，在今年4月首次開盤就實現(xiàn)了3億元的成 交。

對于項目提價，銷售人員解釋，項目最早入 市的產(chǎn)品為高層，而目前在售的為花園洋房，產(chǎn)品類別不一樣，價格自然不同。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在城區(qū)以及大興、昌平等多個區(qū)域，不少老項目均出現(xiàn)價格上漲態(tài) 勢，對此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，一般采取低開高走策略，項目初期借助性價比優(yōu)勢換取銷售量，在項目獲得市場認可的情況下，逐步提高其產(chǎn)品的銷售價格，特別是 到了項目后期，項目往往在增加產(chǎn)品附加值的基礎(chǔ)上，開始進行價格上調(diào)，增加項目整體利潤。

亞 豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，老項目拿地時間早成本相對較低，因此在定價上具備先天優(yōu)勢。此外，老項目在處于銷售期的過程中，項目周邊各項配套的完善程度 不斷提升，使得老項目的性價比優(yōu)勢愈發(fā)突出。再加上近兩年北京高價地頻出，諸多在售老盤周邊都涌現(xiàn)出高價地，促使購房者更加肯定了區(qū)域房價的上漲預(yù)期。綜 合作用下，老項目對購房客群的吸引力更強，需求高企使得項目具備了短期內(nèi)持續(xù)加推的先決條件。但是，隨著老項目庫存壓力、資金壓力得到緩解，開發(fā)商也會提 升對后市的價格預(yù)期，老項目將會率先漲價。

二手房：朝陽、大興領(lǐng)漲

隨著改善型置業(yè)者涌入二手房市場，改善型區(qū)域如朝陽、大興等二手房量價齊漲。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，5月份北京市二手房環(huán)比均價漲幅前三位的區(qū)域分別是亦莊開發(fā)區(qū)8.49%，大興區(qū)3.98%，朝陽區(qū)3.17%。這三個區(qū)域的二手房均價分別為亦莊開發(fā)區(qū)28417元/平米，大興區(qū)25574元/平米，朝陽區(qū)37134元/平米。

“朝 陽區(qū)域二手房房源供應(yīng)量大、交通便利、綜合配套和設(shè)施較為完善，在改善型需求成為北京樓市購房需求主力的現(xiàn)階段，朝陽區(qū)吸納了較多的改善人群置業(yè)，形成了 區(qū)域成交量、價較為明顯的增長。據(jù)我愛我家成交數(shù)據(jù)顯示，目前朝陽區(qū)月均價已經(jīng)比去年8月的最低值33829元/平米上漲了8.94%，同比也已經(jīng)上漲了 1.51%，未來預(yù)計朝陽區(qū)二手房均價仍將溫和上漲。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說。

另 外，對于京南大興區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)這兩大區(qū)域的二手房價格反彈，胡景暉表示，京南區(qū)域目前事實上已經(jīng)成為北京市剛需和改善人群置業(yè)的主要熱點區(qū)域，一方面是 由于近年來京南區(qū)域建設(shè)速度較快，配套資源在快速聚集，軌道交通也不斷在區(qū)域延展；另一方面，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的不斷升溫，大興國際機場的落地等利 好的影響，京南區(qū)域未來的發(fā)展前景值得看好。在這兩大背景因素的影響下，大興區(qū)和亦莊區(qū)域的二手房交易相對活躍，均價上漲速度也相對較快。

胡 景暉還告訴記者，從我愛我家門店反映的情況來看，目前市場交易熱度依然相對較高，中、大戶型成交較為突出，顯示出改善型人群購房的偏好，同時房屋從掛牌到 交易成功的平均時間也在縮短，個別區(qū)域的熱點房源出現(xiàn)了業(yè)主提價現(xiàn)象。由于這些市場特征的存在，預(yù)計6月份北京二手住宅成交均價仍將延續(xù)目前的小幅上漲局 面，而同比價格的漲幅預(yù)計將進一步拉大。

在成 交向好的拉動下，業(yè)主的心態(tài)也在改變。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，6月第三周，全市新增房源掛牌價較上周上漲了1.4%，庫存房源中下調(diào)報價的房源占比持續(xù)下降，這 反映出業(yè)主心理價位的進一步抬升。鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認為，在整體預(yù)期向好的大環(huán)境下，未來房價將有一定程度的上升空間。

數(shù)據(jù)

統(tǒng)計局：5月一線城市房價領(lǐng)漲

市場的回溫態(tài)勢已經(jīng)非常明顯。6月18日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)也顯示，5月份，住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市房價漲幅明顯。

從城市看，房價下跌的城市正在減少，特別是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態(tài)勢。5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有20個和37個，分別比上月增加了2個和9個；下降的城市分別有43個和28個，分別比上月減少了5個和6個。

房價也處于漲幅擴大的通道中。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉介紹，初步測算，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴大0.7個百分點，二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。

中 原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，市場整體呈現(xiàn)出了明顯的復(fù)蘇狀態(tài)，出現(xiàn)價格上漲的城市越來越多，而且漲幅處于加速狀態(tài)。上漲城市中，深圳達到了環(huán)比 6.7%的爆發(fā)恐慌式上漲，創(chuàng)造單月環(huán)比城市上漲歷史紀錄。同時，5月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比普漲，4個 城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，分別比上月擴大4.9和3.9個百分點。

原因

市場向好推動樓市上升

多家機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的端午小長假（6.20-6.22），北京商品住宅共實現(xiàn)成交808套，成交面積8.54萬平方米，環(huán)比五一小長假分別大漲149%、177%，而同比去年漲幅更是高達218%、182%，這一成交量還創(chuàng)造了近3年端午小長假的新高。

“再 次證明目前北京樓市仍處于上升周期當中，并且已進入快速上升通道”，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，寬松的貨幣政策、稅費的減免等政策促使成交進入上行 快車道。在此之前，6月上半月，北京新房與二手房合計住宅簽約12617套，環(huán)比上漲了14.3%，同比漲幅更是達到了152%，其中，二手房住宅簽約套 數(shù)達到了8974套，創(chuàng)造了同期2013年3月來的最高點，環(huán)比上漲了19.3%，同比上漲數(shù)倍，新建住宅同比環(huán)比也均明顯上漲。

記者從鏈家地產(chǎn)了解到，在一系列寬松政策刺激下，購房者的入市積極性已被調(diào)動，改善性需求的廣泛入市也為二手房市場的可持續(xù)發(fā)展增添了動力。與此同時，全市新增房源掛牌價較上周上漲了1.4%，庫存房源中下調(diào)報價的房源占比持續(xù)下降，這反映出業(yè)主心理價位的進一步抬升。

庫存方面，據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：北京商品房住宅庫存持續(xù)下調(diào)，相比2014年12月中旬的9.5萬套新建住宅庫存，截至6月初，北京可售庫存套數(shù)已經(jīng)降低到了8.1萬套，目前的商品房住宅（剔除保障房自住房）庫存接近2012年庫存。

供應(yīng)方面亦不遜色。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年7月，北京商品住宅市場預(yù)計將有37個項目入市，其中包括14個純新盤以及23個老項目后期。

北 京商品住宅供應(yīng)自5月開始抬頭，月度開盤量首次突破30個，6月繼續(xù)延續(xù)這一態(tài)勢，上半月已有15個項目入市，全月入市量預(yù)計將超過30個，再加上7月 37個項目的預(yù)計入市量，北京商品住宅市場供應(yīng)將連續(xù)3個月維持在30個項目以上。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，在滯后了一個月之后，供應(yīng)市場的回暖節(jié) 奏已趕上成交，北京住宅市場的全面回暖已正式鋪開，而7月37項目的預(yù)計開盤量也將創(chuàng)造今年的月度供應(yīng)新高。

供需比推高房價

在購房者積極入市的同時，北京土地市場的供應(yīng)和成交卻保持在低位，供需比成為房價上漲的推手之一。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2013年4月至2015年4月的兩年時間內(nèi)，北京住宅類用地總計供應(yīng)113宗，剔除配建、自住房及各類保障房等因素，實際商品住宅用地僅供應(yīng)550萬平方米，折算成商品房住宅只有4.5萬套，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

而 通州區(qū)域的庫存更是達到了6年來的最低，“2015年來，通州市場成交上漲，而庫存則明顯下調(diào)。7616套的庫存，已經(jīng)是通州住宅市場最近六年來的最低。 經(jīng)過多年消化，最近3年通州供應(yīng)的住宅土地只有8宗，而且其中大部分還是自住房等屬性，供應(yīng)集中在臺湖等新區(qū)。這種情況下，通州核心區(qū)的商品房住宅處于凈 去化狀態(tài)。”張大偉介紹稱。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，6月通州截至22日，簽約商品房合計1165套，創(chuàng)造最近2年的新紀錄，剔除其中國風(fēng)美侖的集中簽約，也達 到了716套，均價達到了24817元每平米。

事實上，受供地的影響，通州近年的供地以商用為主，區(qū)域內(nèi)純新普宅項目已鳳毛麟角，7月預(yù)計入市的4個項目當中有2個為純新商住。

“有了需求的拉動，在可銷售項目不多的情況下，開發(fā)商自然有了漲價、加推新貨量的底氣。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為。

觀點

◎亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

漲價項目會不斷增多

在 調(diào)控政策利好不斷的市場背景下，當前北京樓市已經(jīng)走出低谷，整體市場進入了上揚周期，5月、6月、7月，樓市持續(xù)處于高速供應(yīng)的行情中，市場成交量隨之被 連續(xù)拉升后，漲價項目將會不斷增多，北京新房市場的整體價格水平也將開始步入升溫期。從市場整體來看，價格會保持穩(wěn)步上漲，但漲幅不會太大，漲幅在 10%-20%之間。如果市場熱度保持這樣的話，明年的房價漲幅會相對較大，因為今年還有一定的庫存量可供消化，但明年受今年供地不多的影響，供需缺口會 比較明顯地體現(xiàn)出來。下半年樓市依然是分化的狀態(tài)，各區(qū)域漲幅高低也不同，之前項目較少的區(qū)域漲幅會高，但庫存量大的區(qū)域漲幅不會太大，其中，大興、通州 和昌平的漲幅可能會高于平均水平，而順義、房山等區(qū)域的漲幅則會低于市場平均水平。

◎嚴躍進

需求旺盛使項目漲價動機強烈

實際上各類房企項目漲價，背后的心理是一致的，即這個時候漲價已經(jīng)不會嚇跑潛在的客戶，購房需求總體趨于旺盛，項目漲價有底氣。對于一些地段好的項目，漲價的動機是最強烈的。而一些地段差的項目，實際上如果資金壓力不大，也會主動漲價。

從 趨勢看，下半年房價漲幅會繼續(xù)擴大。一般來說，大城市月度漲幅1%的水平是完全可以實現(xiàn)的。中小城市部分市區(qū)項目增幅0.5%的月度增幅也是可以實現(xiàn)的， 北京目前市場需要擔(dān)憂的三個風(fēng)險是：第一是庫存開始出現(xiàn)不足的端倪，若不積極供地和加大投資力度，可能后續(xù)市場壓力會比較大；第二是市場預(yù)期開始朝看漲預(yù) 期轉(zhuǎn)變，后續(xù)若沒有一個有效的引導(dǎo)，會帶來投資者炒房力度的加大；第三是各類概念板塊很多，比如通州板塊，這個時候房企可能會變相漲價。

◎深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉

房價快速上漲的短期因素減退

經(jīng) 過4-5月份的釋放，去年以來股指上漲帶來的財富效應(yīng)已經(jīng)開始減退，而且這一擾動因素將在6月份及下半年邊際遞減。股市財富效應(yīng)減退，加上宏觀調(diào)控政策的 調(diào)整，驅(qū)動房價快速上漲的短期因素就不存在了。“拔起蘿卜帶起泥”的投資需求、怕以后買不起房而提前入市的需求也將消停下來。但是，由于貨幣環(huán)境整體寬松 不變、房貸利率觸及歷史底部、管理層希望樓市回升等等，加上一線城市固有的供求矛盾、人口凈流入等，一線樓市在未來將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。