“最艱難的一段時期已經(jīng)過去了。”保利地產(chǎn)有關(guān)負責人對記者表示。
不過，“紅5月”恐怕仍只是部分區(qū)域部分房企的感覺。就在一線城市明顯回暖的同時，部分城市5月的市場成交量其實比4月要低。受資金鏈條斷裂影響，一些三四線城市開發(fā)商停工、跑路的不在少數(shù)。在中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)中，5月房價上漲的城市還不足一半。
更能反映開發(fā)商對樓市信心的兩個指標——房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與新開工面積，前5月仍在大幅負增長。
“對房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇的期待不能過急。目前還只是少數(shù)城市復(fù)蘇，而廣大的中部、中西部、西南部、東北部仍然去化困難，庫存量非常大。”中國房地產(chǎn)研究副會長胡志剛在接受記者采訪時表示。
銷售好轉(zhuǎn)
開發(fā)投資與新開工下滑
國家統(tǒng)計局6月11日發(fā)布了《2015年1~5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》，多項數(shù)據(jù)已出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，商品房銷售面積35996萬平方米，同比繼續(xù)下降，但降幅比1~4月份收窄4.6個百分點。其中，東部地區(qū)和西部地區(qū)前5月商品房銷售面積及金額均首次轉(zhuǎn)正：東部地區(qū)銷售面積同比增長0.2%，1~4月份為下降6.2%；銷售額同比增長5.2%，1~4月份為下降2.8%；西部地區(qū)商品房銷售面積增長1.5%，1~4月份為下降0.4%；銷售額增長0.9%，1~4月份為下降2%。
而中部地區(qū)商品房銷售面積及銷售額依舊在下降，但降幅有所收窄。其中銷售面積降幅較前4個月收窄3.7個百分點；銷售額降幅收窄4.4個百分點。
庫存量也首次出現(xiàn)下降。5月末，商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。
不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積仍在下滑，銷售端尚未傳導(dǎo)到投資端。今年前5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5.1%，比1~4月份回落0.9個百分點。房屋新開工面積前5月同比下降16%。其中，住宅新開工面積同比下降17.6%。
此外，前5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金及土地購置面積也仍在下滑。其中，開發(fā)商到位資金同比下降1.6%，土地購置面積同比下降31%。
咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，大中城市的樓市分化依舊明顯，盡管包括主要一線城市在內(nèi)部分城市的房價已經(jīng)開始上漲，但是，大多數(shù)城市房價仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，“說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)”。
“房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進度有的城市加快，如北京、上海、深圳基本回暖，有的城市緩慢，而有的城市一直未動，像、西安、貴陽、南寧這些城市和海南的庫存消化仍然無解。三線城市沒有3年時間回暖不下來，造的房子太多了。”胡志剛分析認為。
“全年目標才完成三分之一”
從企業(yè)面來看，大型開發(fā)商的5月銷售業(yè)績回暖較為突出，但全年業(yè)績目標的完成率并不樂觀。
萬科5月實現(xiàn)銷售金額207億元，環(huán)比增長16%，同比增長42%。保利5月份實現(xiàn)簽約金額175.32億元，同比增長43.46%。碧桂園5月合同銷售金額125.4億元，同比增長51%，環(huán)比上漲91%。
“我們認為最艱難的一段時期已經(jīng)過去了。”保利地產(chǎn)有關(guān)負責人對記者表示，下半年預(yù)計市場將維持平穩(wěn)回暖的走勢，基于這個判斷，公司近期將積極關(guān)注一線城市及部分二線城市的購地機會，并加大拿地投入。
不過，該人士同時強調(diào)，會優(yōu)先選擇進入去化周期短、市場需求較為旺盛的核心城市，因為整體市場的庫存壓力還未完全緩解。“去年市場情況不好，大家都放緩了新貨的生產(chǎn)和供應(yīng)，下半年預(yù)計會有不少公司增加新貨供應(yīng)，年底前市場競爭還會增大。所以在一些庫存壓力大的城市，我們還會繼續(xù)采取讓利去貨的策略。”億翰智庫的數(shù)據(jù)也顯示，雖然4、5月份房企銷售情況較好，但是由于一季度市場低迷，因此，前5個月，多數(shù)企業(yè)全年業(yè)績目標完成率在40%以下。
碧桂園前5月也只完成了1350億元全年任務(wù)的27.6%。“對下半年的走勢謹慎樂觀，加快推貨，希望能完成業(yè)績目標。”該公司有關(guān)人士認為，“白銀時代”的市場挑戰(zhàn)很大，短期的復(fù)蘇難以掩蓋長期基本面的走弱，“據(jù)我們的統(tǒng)計，目前國內(nèi)只有三四個城市的去化周期低于10個月，大部分都是10個月以上”。
華南一家上市房企相關(guān)負責人也對記者表示，5月的銷售無法扭轉(zhuǎn)全年的形勢，下半年“壓力山大，全年目標才完成三分之一”。
經(jīng)濟仍在下行
降準最快或至6月
5月數(shù)據(jù)除地產(chǎn)回暖帶來一些有利因素外，仍然延續(xù)了此前的下行勢頭，經(jīng)濟形勢依然不樂觀。
5月份，CPI同比上漲1.2%；其中食品價格上漲1.6%，漲幅收窄1.1個百分點。交行金融研究中心認為，物價連續(xù)8個月處在低于2%的低通脹水平，顯示當前經(jīng)濟并未顯著回暖，物價水平回升力度有限。
由于央行通過降準和抵押便利操作為市場注入流動性，5月M2增速上升至10.8%，高于4月末的10.1%。值得注意的是，城鎮(zhèn)居民家庭儲蓄5月下降4413億元，這些資金可能流入近期大幅上漲的股市中。
“地產(chǎn)開發(fā)投資增速最快也要今年年底才能啟動，因此二三季度經(jīng)濟將延續(xù)下滑走勢。”招商銀行總行金融市場部高級分析師劉東亮在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，在這種情況下，宏觀政策寬松力度仍要加碼。
“如果6月M2增速進一步回升，且居民和企業(yè)戶中長期貸款能保持增長，則有利于后續(xù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)企穩(wěn)，但目前實際利率依然高企，限制了實體經(jīng)濟融資能力，央行有必要持續(xù)降息、降準。在調(diào)降基準利率的同時，釋放長期限資金以壓低長端利率，預(yù)計最快6月就有可能再次見到降準出現(xiàn)。”劉東亮進一步表示。
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