盡管樓市暖風(fēng)正勁，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整卻在加速進(jìn)行。據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，今年截至6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗，居各行業(yè)之首，其中有20家房企出售100%股權(quán)。與此同時(shí)，恒大、保利等大型房企正在加速收購(gòu)，以彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)直接拿地投資的減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然樓市向好，但金融風(fēng)險(xiǎn)卻在加劇，中小房企被并購(gòu)或破產(chǎn)頻現(xiàn)的現(xiàn)象還將繼續(xù)，而對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，未來(lái)如何融合收購(gòu)的項(xiàng)目，將是一個(gè)問(wèn)題。

“大魚(yú)吃小魚(yú)”頻現(xiàn)

6月5日，保利地產(chǎn)分別與上置集團(tuán)以及上置投資(上置集團(tuán)的控股母公司)簽署股份投資意向書(shū)，公司或全資附屬公司擬以0.25港元/股的價(jià)格現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)上置集團(tuán)新發(fā)股份，股份認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊?，公司或全資附屬公司將成為上置集團(tuán)持股30%以上的單一最大股東。

海通證券認(rèn)為，一旦本次收購(gòu)?fù)瓿?，保利地產(chǎn)有望控制上海核心區(qū)域內(nèi)100萬(wàn)平方米左右優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。由于一線城市土地獲取難度大，交易完成將直接增強(qiáng)保利地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)營(yíng)實(shí)力。資料顯示，上置集團(tuán)專(zhuān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，以上海為重心逐步拓展至具有較大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的省會(huì)城市和區(qū)域中心城市，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)組合，以中高檔物業(yè)為主。企業(yè)目前擁有土地儲(chǔ)備逾200萬(wàn)平方米，已形成跨區(qū)域發(fā)展的、綜合性房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)企業(yè)集團(tuán)。

無(wú)獨(dú)有偶。5月28日，恒大湖北公司以16.07億元成功摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司67.08%股權(quán)；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購(gòu)中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。

兩筆收購(gòu)之后，恒大將獲得重慶、武漢兩個(gè)重點(diǎn)二線城市的大量?jī)?yōu)質(zhì)土地。據(jù)介紹，重慶中渝集團(tuán)擁有總建筑面積約342萬(wàn)平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，其中包含233萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備；而三江航天房地產(chǎn)在售的項(xiàng)目有航天雙城、航天首府(武漢)、航天嘉園(三期)和航天龍城等項(xiàng)目，其中航天嘉園屬于百萬(wàn)大盤(pán)，項(xiàng)目總體量為84萬(wàn)平方米。

盡管年初以來(lái)貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)明顯寬松的特征，一線城市和部分二線城市樓市也已經(jīng)進(jìn)入快速?gòu)?fù)蘇通道，但部分房企資金鏈斷裂或被整體收購(gòu)的聲音仍然不絕于耳。近日，報(bào)道稱百?gòu)?qiáng)房企華光地產(chǎn)資金鏈斷裂，2000多業(yè)主無(wú)家可歸；深圳房企佳兆業(yè)正在進(jìn)行債務(wù)重組，盡力避免破產(chǎn)，而同樣遭受房源被政府鎖定的深圳另一房企京基集團(tuán)，也被曝正在接受調(diào)查；大連億達(dá)也被傳高負(fù)債隱憂。

據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗（其中北京24宗，上海18宗），居各行業(yè)之首。其中將50%以上控股權(quán)出售的房企累計(jì)達(dá)23家，將100%股權(quán)出售的房企有20家。

四類(lèi)房企將退出樓市

“在樓市基本面仍然是以去庫(kù)存為主旋律的市場(chǎng)背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)絕對(duì)數(shù)量的中小房企面臨資金面緊張的問(wèn)題。

張宏偉認(rèn)為，在今年和未來(lái)幾年里，四類(lèi)企業(yè)最容易“倒下”。第一類(lèi)是產(chǎn)品類(lèi)型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最容易受到影響，容易在樓市下半場(chǎng)趕不上市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏而被淘汰；第二類(lèi)是前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷(xiāo)售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類(lèi)是由于金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)險(xiǎn)控制”，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)；第四類(lèi)是非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)，因?yàn)樵诋a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建、購(gòu)房者C端客戶的把控能力等方面無(wú)法實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的降低，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)較快的銷(xiāo)售，這個(gè)時(shí)候這些企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨發(fā)展的問(wèn)題。

行業(yè)集中度越來(lái)越高

隨著兼并浪潮加大，地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的趨勢(shì)已經(jīng)基本確立。

從樓市下半場(chǎng)特征來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢(shì)勢(shì)在必然，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為新常態(tài)。“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面正在形成。

張宏偉認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來(lái)講則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來(lái)講，會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。

“中小房企經(jīng)營(yíng)困難增加，只能通過(guò)賣(mài)股權(quán)等方式獲取融資，預(yù)計(jì)收購(gòu)價(jià)格并不會(huì)太貴，同時(shí)，通過(guò)兼并和收購(gòu)，大房企規(guī)避了傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)，這也是近期拿地投資力度相對(duì)減少的一個(gè)原因。”易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，不過(guò)，值得注意的是，項(xiàng)目并購(gòu)之后如何融合將是一個(gè)問(wèn)題，尤其目前地產(chǎn)板塊處于調(diào)整過(guò)程中，很多外部收購(gòu)的企業(yè)股權(quán)和項(xiàng)目如何運(yùn)作，需要大房企較好的維系和平衡能力。