在境內資本市場對上市公司融資融券的政策放松下，房企在境外融資的困局得到修正，而在國內的融資融券找到出路。
從去年開始，國內監(jiān)管部門開始允許房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券，這是2009年之后再次放開房地產企業(yè)的債券發(fā)行。
在今年1月份，證監(jiān)會決定調整對上市公司再融資、并購重組涉及房地產業(yè)務的工作機制，國土部不再進行事前審查。此前企業(yè)可能存在的閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為，將會因此暫停這些公司的上市、再融資和重大資產重組。
去年下半年，監(jiān)管部門也進一步允許部分上市房地產企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行中票，所募資金可作符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款等用途。
關于房企在境內債券市場進一步利好消息是，銀行間市場交易商協(xié)會剛剛下發(fā)《關于進一步推動債務融資工具市場規(guī)范發(fā)展工作措施的通知》，意在發(fā)揮債務融資工具對包括房地產行業(yè)在內的實體經(jīng)濟的融資支持。
另外，據(jù)稱交易商協(xié)會也計劃推進國資委下屬多家以房地產為主業(yè)的央企集團或下屬房地產企業(yè)注冊中期票據(jù)，募集資金用于符合條件的普通商品房建設相關領域。
對此，多位債券資信行業(yè)人士分析指出，房企銀行間市場發(fā)債標準放寬，受益企業(yè)融資渠道將進一步豐富，融資成本也會有所降低。
雖然近期債券市場的政策調整直接對準的是有著央企和國企背景的房地產企業(yè)，但實際上，國內資本市場對這些房地產開發(fā)企業(yè)的債券融資，已經(jīng)在試圖全面放松。
標桿房企恒大地產剛剛在境內完成了一筆總額50億元為期5年的公司債發(fā)行，該公司還將繼續(xù)在境內發(fā)行累計達到200億元的公司債。
令資本市場所熟知的是，恒大地產在國內是典型的高負債和高融資成本的房地產開發(fā)商，其在內地排名前20位的房地產開發(fā)企業(yè)中負債水平最高。
美銀美林發(fā)表報告指出，恒大地產在此前的凈負債比率一度達到了250%，要求今年償付的短期債務也達到790億元，并且到年中有約為62億港元的利息償付。
不過，恒大地產發(fā)行這筆規(guī)模為50億元的公司債不僅獲得了2倍的超額認購，并且發(fā)行利率僅為5.38%，這是公司發(fā)行中長期債券歷史上的最低利率水平。
恒大地產在今年2月份同樣發(fā)行了一筆總額為10億美元的5年期海外債券，不過發(fā)行利率則達到了12%。而許多境外發(fā)債的平均利率水平也會超過8%。
恒大地產在境內發(fā)債除了收獲2倍超額認購及低息發(fā)行外，境內評級機構也給予了恒大地產更高的信用評級。
恒大地產在近期獲得了國內3家最大的信用評級機構的高評級，中誠信證評、大公國際與聯(lián)合評級都給予了恒大地產這筆境內債券最高信用等級AAA。與此同時，3家評級機構還都進一步給予了發(fā)債主體恒大地產以AAA的主體最高信用等級，評級展望為穩(wěn)定。
這樣的高評級在國內是超常的評級優(yōu)待。在過往時間里，少有上市公司能夠同時獲得國內這3家最大且最具權威性的信用評級機構給予的AAA評級。
一位行業(yè)人士在接受采訪時表示，AAA評級是國際評級機構能夠給予的最高信用評級，在國內除了像中石油、中信集團、國家電網(wǎng)這樣的央企巨頭，幾乎難有上市企業(yè)可以同時獲得AAA信用評級。
不過，值得注意的是，恒大地產目前在內地資本市場的評級是AAA，而在國際市場的評級則只有B+。
國際知名評級機構標準普爾在今年5月初剛剛下調恒大地產的長期信用評級至“B+”，評級展望為負面。
對此評級下調標普給出的解釋是，恒大地產的財務狀況惡化程度超過了標普的預期，并且預計公司在未來一年時間里不會有任何明顯改善。
從去年佳兆業(yè)集團離岸債券違約事件以來，海外投資者對國內房地產開發(fā)企業(yè)的境外融資均有警惕，并且已經(jīng)明顯收緊。
根據(jù)研究機構對今年前4月房企海外融資情況的統(tǒng)計，到今年4月底，房企首4月海外融資合計僅為63.3億美元，較去年同期的198.08億美元下降了68%。
不過，在國內包括放松限購、下調房貸利率、首付比例等一系列房地產松綁與刺激政策后，國內房地產銷售開始轉暖。此外，監(jiān)管部門也樂于將這些有著急切融資需求的房企，逐步引導至國內資本市場。
除了恒大地產順利發(fā)行50億元公司債并獲得追捧外，近期包括金地集團和金科股份均獲得了至少30億元的票據(jù)或債券發(fā)行額度。今年4月底，金地集團在銀行間市場交易商協(xié)會成功注冊了為期3年的總值30億元的中期票據(jù)，發(fā)行利率只有4.9%，據(jù)稱金地集團發(fā)行的這筆中票也獲得了境內評級機構AAA評級。
與恒大地產類似，金地集團也將在境內資本市場做更多的融資安排。根據(jù)公司在去年所作發(fā)行不超過95億元的債務融資工具的信息披露，金地集團計劃在境內市場發(fā)行的債務融資工具將包含中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券和資產支持票據(jù)等。
證監(jiān)會近期也審核通過了金科股份推出的公司債融資計劃。金科股份計劃發(fā)行不超過38億元的固定利率債券，所募資金也都用于調整公司的債務結構、補充流動資金、項目建設以及未來可能的收購兼并項目等。
