華人首富李嘉誠(chéng)在今年年初公布了長(zhǎng)和系資產(chǎn)整合方案，這為他完全退休鋪好了路。經(jīng)過(guò)這次整合，李嘉誠(chéng)的兩家旗艦公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔掌管的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將合并到新公司——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)，這意味著李嘉誠(chéng)自1958年起一手打造的房地產(chǎn)王國(guó)終于整體亮相。

 

備受矚目的李嘉誠(chéng)商業(yè)帝國(guó)世紀(jì)重組接近尾聲，繼此前由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔合并的長(zhǎng)和成功完成重組上市后，整合了原長(zhǎng)和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱“長(zhǎng)地“）也將于今年6月3日在中國(guó)香港上市。

 

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這次重組上市再一次證明了李嘉誠(chéng)的“老謀深算”。資深房地產(chǎn)分析師李貝貝告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，重組之后，即將成立的兩家新公司的“規(guī)模”顯然會(huì)得到擴(kuò)大提升。“李嘉誠(chéng)對(duì)自己的商業(yè)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，是為了更好地適應(yīng)如今多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

 

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，長(zhǎng)和系整合上市具有行業(yè)代表性，預(yù)示未來(lái)由政策市向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，隨著房企融資渠道打開，行業(yè)更加規(guī)范，金融屬性將得到進(jìn)一步發(fā)展。

 

“上市對(duì)于房企而言，可以搭建融資平臺(tái)，拓展融資渠道，有利于提升品牌影響力，同時(shí)利于擴(kuò)充規(guī)模，加快行業(yè)布局，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。”韓長(zhǎng)吉認(rèn)為。

 

與此同時(shí)，根據(jù)長(zhǎng)地發(fā)布的一份投資者簡(jiǎn)報(bào)，公司的物業(yè)估值高達(dá)4210億港元（約合3300億元人民幣），土地儲(chǔ)備為1580萬(wàn)平方米（其中內(nèi)地1450萬(wàn)平方米），擁有160萬(wàn)平方米的收租投資物業(yè)以及3個(gè)REITs（房地產(chǎn)信托基金），豪華的牌面堪稱國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的新旗艦。

 

不過(guò)，盡管李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)帝國(guó)在中國(guó)香港已經(jīng)建立強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，但在內(nèi)地市場(chǎng)，無(wú)論是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)還是和記黃埔始終處于不溫不火的狀態(tài)。

 

那么，長(zhǎng)地的橫空出世能否為李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？

 

重組歷時(shí)半年

 

李嘉誠(chéng)商業(yè)帝國(guó)的重組從開始到接近尾聲，用了快半年的時(shí)間。

 

今年年初，李嘉誠(chéng)旗下的兩家公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔就對(duì)外宣布合并，組成新公司長(zhǎng)和。兩家公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸入另一家新成立的公司長(zhǎng)地，將分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)和分拆出來(lái)的基建、能源、零售等業(yè)務(wù)，并分拆上市。李嘉誠(chéng)同時(shí)擔(dān)任長(zhǎng)和和長(zhǎng)地的主席。有關(guān)交易預(yù)計(jì)在今年上半年完成。

 

簡(jiǎn)而言之，這場(chǎng)交易就是把長(zhǎng)江實(shí)業(yè)資產(chǎn)（控股）及和記黃埔放到一起，然后再分成地產(chǎn)公司和非地產(chǎn)公司。

 

在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔重組落定后，李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)旗艦長(zhǎng)地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)股份上巿及買賣，預(yù)計(jì)在6月3日進(jìn)行交易。

 

資料顯示，在長(zhǎng)地高達(dá)4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務(wù)套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分，中國(guó)香港與內(nèi)地依然是長(zhǎng)地的主戰(zhàn)場(chǎng)，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

 

記者了解到，長(zhǎng)地的銷售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個(gè)城市。其中，長(zhǎng)地在香港的主力項(xiàng)目總計(jì)劃建筑面積約為481.6萬(wàn)平方英尺（折合約44.7萬(wàn)平方米），估值為873億港元；在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計(jì)1970萬(wàn)平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連，估值約1314億港元。除了銷售型物業(yè)，與內(nèi)地開發(fā)商相比，長(zhǎng)地?fù)碛辛钊肆w慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。

 

投資簡(jiǎn)報(bào)還顯示，長(zhǎng)地?fù)碛械耐顿Y物業(yè)總估值高達(dá)1233.31億港元，總建筑面積150萬(wàn)平方米，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，以估值金額計(jì)算，96%的投資物業(yè)位于香港。此外，長(zhǎng)地在香港擁有14家酒店，在內(nèi)地?fù)碛?家酒店，酒店客房數(shù)目超1.46萬(wàn)間。

 

據(jù)了解，得益于香港資本市場(chǎng)對(duì)REITs的開放，長(zhǎng)地還是匯賢產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托以及泓富產(chǎn)業(yè)信托的籌辦人，在這三家REITs應(yīng)占的權(quán)益為131億港元。

 

緣何如此布局

 

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，幾家公司的整合上市不免讓人感到有些突然。官方理由是消除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)持有的和黃股份控股公司的23%折價(jià)。

 

但這個(gè)理由太顯而易見了，也有很多途徑可以解決。例如，和記黃埔有限公司可將地產(chǎn)業(yè)務(wù)置換為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，之后則是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及股東對(duì)和記黃埔股權(quán)的再分配。

 

這一資產(chǎn)置換方案明顯要簡(jiǎn)單得多，只需兩家公司的少數(shù)股東同意即可。而目前李嘉誠(chéng)提出的重組議案，則涉及剝離上市公司資產(chǎn)成立新公司，不僅需要股東同意，還需要法院批準(zhǔn)。

 

那么，李嘉誠(chéng)緣何這么麻煩地舍近求遠(yuǎn)？

 

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，資產(chǎn)置換的方案無(wú)法實(shí)現(xiàn)將李嘉誠(chéng)帝國(guó)的注冊(cè)地轉(zhuǎn)移出中國(guó)香港、從而獲得“外國(guó)公司”這一額外保護(hù)的目的。

 

而在過(guò)去兩年里，李嘉誠(chéng)一直在出售中國(guó)香港和內(nèi)地的資產(chǎn)，同時(shí)也在海外購(gòu)入了公用事業(yè)企業(yè)和能源企業(yè)等藍(lán)籌公司——主要集中在英國(guó)、歐洲和澳大利亞

 

與此同時(shí)，在提出的重組議案中，李嘉誠(chéng)地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司都將注冊(cè)在開曼群島。李嘉誠(chéng)對(duì)此回應(yīng)說(shuō)，“人們有自由待在自己喜歡的地方。實(shí)際上，我的很多公司仍然注冊(cè)在香港且在此上市。過(guò)去10年，超過(guò)70%的新上市公司都注冊(cè)在開曼群島。這不是有沒有信心的問(wèn)題，只是方便而已。”

 

當(dāng)然，背后的原因不可能只是方便。在開曼群島注冊(cè)的公司最大的便利在于重組和沒有資本金限制，這都是虧損公司的特征。顯然，和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)不在此列。

 

李貝貝也指出，這一重組議案還有一個(gè)亮點(diǎn)在換股比率，明顯是有利于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)股東及李嘉誠(chéng)家族的。

 

公告中指出，每一股和記黃埔只能換0.684股新公司股權(quán)，而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)可實(shí)現(xiàn)與新公司股權(quán)1對(duì)1折換。也就是說(shuō)，和記黃埔的股東將比長(zhǎng)江實(shí)業(yè)股東少得到31%的新公司股權(quán)。

 

公平地說(shuō)，這與過(guò)去幾個(gè)月和記黃埔股價(jià)表現(xiàn)不佳有關(guān)。和記黃埔持有赫斯基能源的股權(quán)，因油價(jià)下挫而受到拖累。對(duì)于和記黃埔的股東來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在賣出絕對(duì)是壞的時(shí)機(jī)、不劃算的價(jià)格。而且，和記黃埔股東的“虧本買賣”在以資產(chǎn)估值的資產(chǎn)置換方案中是可以避免的。

 

根據(jù)提出的協(xié)議，在即將成立的兩家新公司中，李嘉誠(chéng)家族將分別直接持有30.2%的股份。同時(shí)，李嘉誠(chéng)將擔(dān)任兩家公司的主席，其長(zhǎng)子李澤鉅將擔(dān)任兩家公司的副主席。

 

那么，對(duì)于李嘉誠(chéng)家族來(lái)說(shuō)，重組議案如果順利實(shí)施，李嘉誠(chéng)家族將以和記黃埔的間接控股權(quán)得到地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司至少30%的股權(quán)。

 

內(nèi)地市場(chǎng)關(guān)鍵

 

隨著李嘉誠(chéng)商業(yè)帝國(guó)世紀(jì)重組接近尾聲，重組過(guò)后將要在香港上市的長(zhǎng)地實(shí)業(yè)未來(lái)如何布局，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。

 

在專業(yè)人士看來(lái)，開發(fā)內(nèi)地市場(chǎng)成為主要目標(biāo)。

 

盡管從資產(chǎn)規(guī)模與收入規(guī)模來(lái)看，長(zhǎng)地的實(shí)力毋庸置疑，但從收入來(lái)源看來(lái)，公司營(yíng)業(yè)收入66%來(lái)自中國(guó)香港，僅有28%來(lái)自內(nèi)地。不過(guò)，在長(zhǎng)地目前所擁有的1580萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，中國(guó)香港僅有80萬(wàn)平方米，內(nèi)地則高達(dá)1450萬(wàn)平方米。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，如何撬動(dòng)內(nèi)地市場(chǎng)成為長(zhǎng)地在上市后實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

 

不過(guò)，韓長(zhǎng)吉指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前處在轉(zhuǎn)型發(fā)展期，行業(yè)發(fā)展成熟，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)行業(yè)集中度還將進(jìn)一步提升。

 

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受媒體采訪時(shí)指出，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合并，一方面有利于改變長(zhǎng)地在資本市場(chǎng)的估值，從而獲得更低的融資成本；另一方面也改變了以往長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔兩大品牌各自為戰(zhàn)的局面，在戰(zhàn)略層面、土地儲(chǔ)備及人才資源的調(diào)配上能更加統(tǒng)一，從而提升營(yíng)運(yùn)效率。

 

一位業(yè)內(nèi)人士則指出，長(zhǎng)和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地房地產(chǎn)黃金時(shí)代發(fā)展不溫不火，最重要的原因是港資房企在內(nèi)地市場(chǎng)水土不服，這體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上帶著濃厚的香港風(fēng)格，未能迎合當(dāng)?shù)刭I家，也忽視了周轉(zhuǎn)速度。長(zhǎng)地的整合有利于提高資源調(diào)配的便利性，但如何在營(yíng)運(yùn)策略上更好地融入內(nèi)地，才是公司扭轉(zhuǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

 

黃立沖認(rèn)為，隨著“世紀(jì)重組”的完成，從李嘉誠(chéng)斥巨資收購(gòu)英國(guó)電信營(yíng)運(yùn)商O2等舉動(dòng)來(lái)看，他的關(guān)注力將投入到經(jīng)營(yíng)多元化業(yè)務(wù)的長(zhǎng)和身上，長(zhǎng)地的發(fā)展或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)健的策略，并不會(huì)刻意加大內(nèi)地市場(chǎng)的開發(fā)力度。

 

只是，世紀(jì)重組完成后，長(zhǎng)地和長(zhǎng)和也并非完全“高枕無(wú)憂”。

 

韓長(zhǎng)吉表示，上市后房企雖然具有更好的發(fā)展平臺(tái)，但是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)還需要持續(xù)創(chuàng)新與努力發(fā)展。

 

“目前房企面臨的挑戰(zhàn)主要為整體住宅庫(kù)存高，去庫(kù)存壓力大。加上宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)重要地位將逐漸下降。”韓長(zhǎng)吉指出，如今國(guó)內(nèi)房企拿地成本高，后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，行業(yè)兼并重組概率將提升。所以，面對(duì)挑戰(zhàn)，房企應(yīng)該提高效率，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，適當(dāng)創(chuàng)新發(fā)展，向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，如發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。