有了房，家才有了摸得著的幸福，人才有了溫暖的港灣。在中國(guó)，買(mǎi)房是許多人窮極一生的奮斗目標(biāo)，大部分人將半生的積蓄用于購(gòu)置房屋。

然而，在購(gòu)房置業(yè)中存在著諸多細(xì)節(jié)，購(gòu)房者稍有不慎，極有可能吃大虧，引發(fā)各種房產(chǎn)糾紛。俗話說(shuō)，隔行如隔山，大多數(shù)的購(gòu)房者并非從事房產(chǎn)方面的工作，他們對(duì)房產(chǎn)知識(shí)較為模糊，在購(gòu)房置業(yè)中處于不利地位。

早報(bào)為大家整理了部分常見(jiàn)的商品房糾紛，并匯總了相應(yīng)的法律知識(shí)和解決方法，希望能為廣大購(gòu)房者答疑解惑。

看似合理的“多退少補(bǔ)”須留心

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者經(jīng)常就實(shí)際面積與合同書(shū)中簽訂面積之間的誤差與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，這也是近幾年商品房糾紛中最常見(jiàn)的問(wèn)題之一。例如期房。期房的產(chǎn)生固然有它的優(yōu)點(diǎn)，但是也經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際面積與合同書(shū)中簽訂面積之間存在誤差等問(wèn)題。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》也規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

業(yè)內(nèi)人士指出，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定的處理方法有個(gè)前提——合同未做約定，然而現(xiàn)實(shí)生活中，很多購(gòu)房合同中對(duì)于房屋面積和價(jià)款的約定都是“多退少補(bǔ)”，一旦房屋面積出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，就只能遵循多退少補(bǔ)的原則處理。

業(yè)內(nèi)人士還說(shuō)，多退少補(bǔ)看似合情合理，但實(shí)際對(duì)于購(gòu)房者而言很不公平，購(gòu)房者也會(huì)因此承受較大的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。因此專(zhuān)業(yè)人士建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要對(duì)這部分內(nèi)容留個(gè)心。

面對(duì)延期交房，無(wú)須忍氣吞聲

在購(gòu)房合同書(shū)中，通常都會(huì)對(duì)交房時(shí)間進(jìn)行約定，若超出交房時(shí)間，開(kāi)發(fā)商則需要承擔(dān)一定的違約金。然而，記者了解到，延期交房已成為近年來(lái)房產(chǎn)交易中的頑疾，而且業(yè)主在面對(duì)延期交房時(shí)，大多氣急敗壞，卻只能忍氣吞聲，很少有業(yè)主訴諸法律途徑。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。可見(jiàn)，延期交房，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)違約賠償甚至解除合同的法律責(zé)任。

業(yè)內(nèi)人士分析，部分業(yè)主對(duì)延期交房的“忍氣吞聲”一是因?yàn)榉梢庾R(shí)淡薄，二是合同里對(duì)交房時(shí)間的規(guī)定較為模糊。因此，業(yè)內(nèi)人士提醒，簽約合同時(shí)，應(yīng)盡量細(xì)化各項(xiàng)規(guī)定，一旦開(kāi)發(fā)商發(fā)生違反合同規(guī)定的行為，為維護(hù)自身合法權(quán)益，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)訴諸法律途徑。

此外，業(yè)內(nèi)人士提醒，交房時(shí)，購(gòu)房者需要了解清楚是經(jīng)過(guò)工程竣工驗(yàn)收還是已經(jīng)拿到了《工程竣工驗(yàn)收備案表》，因?yàn)椤豆こ炭⒐を?yàn)收備案表》會(huì)涉及消防驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要花費(fèi)的時(shí)間也比較長(zhǎng)?！豆こ炭⒐を?yàn)收備案表》是證明房屋質(zhì)量檢驗(yàn)合格、達(dá)到了交房要求的依據(jù)，也只有在獲得了備案表之后，開(kāi)發(fā)商才可以進(jìn)行交房。

“假贈(zèng)”交易風(fēng)險(xiǎn)巨大

在二手房交易中，有一種看似“互惠”雙方的交易行為，其實(shí)潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這就是二手房交易中的“假贈(zèng)”行為——通過(guò)辦理房屋贈(zèng)予手續(xù)，將房屋賣(mài)給購(gòu)房者。

據(jù)了解，贈(zèng)予行為是一種民事行為，通常只收取部分手續(xù)費(fèi)用。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，將房屋贈(zèng)予他人，受贈(zèng)方須按4％的稅率納契稅，贈(zèng)予方和受贈(zèng)方須各繳納0.05％的印花稅。相比之下，按正常交易渠道則需要繳納房屋總價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅、買(mǎi)賣(mài)差價(jià)20%的個(gè)稅等等，因此，會(huì)為買(mǎi)賣(mài)雙方節(jié)省一部分資金。

業(yè)內(nèi)人士指出，這樣的交易風(fēng)險(xiǎn)較大。賣(mài)方在交易之后可能出現(xiàn)追討不回房款的情況，贈(zèng)予合同也是可以被撤銷(xiāo)的，在雙方簽訂贈(zèng)予合同后，只要尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，一旦賣(mài)方反悔，即可撤銷(xiāo)合同，終止交易。

不僅如此，按照《合同法》的規(guī)定，贈(zèng)予的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)予人不承擔(dān)責(zé)任。也就是說(shuō)，“買(mǎi)方”取得房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)。

業(yè)內(nèi)人士分析，相較于政策房屋買(mǎi)賣(mài)行為，假贈(zèng)缺乏有效的安全保障，一旦一方有所反悔，甚至動(dòng)了惡意，另一方將吃大虧。因此，業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者在購(gòu)房置業(yè)過(guò)程中切忌短視，貪圖蠅頭小利，最好走正常的房屋交易程序。