5月份去庫(kù)存的速度有所加快，這與市場(chǎng)成交行情持續(xù)改善有關(guān)系。在各類救市政策效應(yīng)發(fā)揮作用的背景下，包括改善型購(gòu)房需求將積極釋放，這將促使后期存銷比依然具備下滑的動(dòng)力。

 

“市場(chǎng)回暖速度比較快，接下來(lái)價(jià)格就要提升了。”一位營(yíng)銷總監(jiān)表示。

 

一個(gè)積極的信號(hào)是，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力正在減弱。截至2015年5月底，研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26092萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.3%，同比增長(zhǎng)6.3%。目前庫(kù)存規(guī)模已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下跌。相比全國(guó)庫(kù)存走勢(shì)，35個(gè)城市多屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，去庫(kù)存的效果更為明顯。

 

存銷比也從另外一個(gè)方面證明了開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力正得到明顯緩解。5月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.0，這也意味著市場(chǎng)需要用15個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在2015年4月份，該存銷比數(shù)值為15.4個(gè)月。

 

研究院研究員王曉燕認(rèn)為，這說(shuō)明53月份去庫(kù)存的速度有所加快，這與市場(chǎng)成交行情持續(xù)改善有關(guān)系。在各類救市政策效應(yīng)發(fā)揮作用的背景下，包括改善型購(gòu)房需求將積極釋放，這將促使后期存銷比依然具備下滑的動(dòng)力。

 

另外一個(gè)信號(hào)是，房?jī)r(jià)正在出現(xiàn)上升跡象。6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，與上月相比，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有20個(gè)和37個(gè)，分別比上月增加了2個(gè)和9個(gè)；下降的城市分別有43個(gè)和28個(gè)，分別比上月減少了5個(gè)和6個(gè)。

 

5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致，不過(guò)樓市回暖范圍已經(jīng)開(kāi)始擴(kuò)散，更多的城市進(jìn)入價(jià)格平穩(wěn)甚至上漲周期。其中由降轉(zhuǎn)為平穩(wěn)的城市包括福州、鄭州、安慶等，而轉(zhuǎn)入上升周期的包括南昌、成都、無(wú)錫等。

 

王曉燕認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，全國(guó)商品住宅待售面積出現(xiàn)了3年來(lái)的首次下跌現(xiàn)象，反映了全國(guó)市場(chǎng)去庫(kù)存的效果也初步體現(xiàn)。而根據(jù)35個(gè)城市的庫(kù)存數(shù)據(jù)，目前已出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下跌，反映了此類城市在去庫(kù)存節(jié)奏更快，因此當(dāng)前全國(guó)主要大城市的庫(kù)存壓力警報(bào)可以解除。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說(shuō)，持續(xù)不斷寬松的貨幣政策，不但使得市場(chǎng)流動(dòng)性充足，而且貸款利息已處于歷史低位；除此之外再加上大量股市資金的獲利外溢，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方資金情況均開(kāi)始盤活，由此也帶動(dòng)了更多城市商品住宅價(jià)格的上升。其中，一線城市基于其特定的城市優(yōu)勢(shì)仍處于引導(dǎo)地位，部分三四線城市也開(kāi)始加入這一行列。

 

任啟鑫表示，雖然受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體進(jìn)入“慢行道”，但其中一線城市仍然具備較強(qiáng)上漲動(dòng)力。

 

以北京為例，2014年北京市商品住宅用地實(shí)現(xiàn)供應(yīng)517公頃，僅完成計(jì)劃的51.7%，而2015年商品住宅土地供應(yīng)計(jì)劃環(huán)比減少了25%。由此看出，北京商品住宅用地供應(yīng)處于持續(xù)減少的階段，土地供應(yīng)減少將直接導(dǎo)致未來(lái)北京商品住宅供應(yīng)的減少。與此同時(shí)，北京居住證制度新規(guī)將在2015年內(nèi)出臺(tái)，它將曲線打破限購(gòu)政策，支撐有效需求快速增長(zhǎng)。一方面是供需的強(qiáng)烈失衡，另一方面是供應(yīng)減少帶來(lái)的土地成本飆升，兩相作用將導(dǎo)致未來(lái)北京商品住宅價(jià)格水平步入上漲周期。

 

觀察2011年以來(lái)的房?jī)r(jià)和存銷比走勢(shì)，兩者存在較好的相關(guān)性。其中，2011年10月全國(guó)70城房?jī)r(jià)由漲到跌，此輪降溫周期歷時(shí)8個(gè)月。2012年6月房?jī)r(jià)止跌反彈，此輪復(fù)蘇周期經(jīng)歷23個(gè)月。2014年5月房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，截至今年4月份的數(shù)據(jù)，歷時(shí)12個(gè)月。

 

存銷比的運(yùn)動(dòng)軌跡也有類似的周期波動(dòng)性。2011年10月為14.2個(gè)月，隨后繼續(xù)擴(kuò)大，說(shuō)明去庫(kù)存壓力增加。2012年6月為16.4個(gè)月，隨后總體下行，說(shuō)明去庫(kù)存壓力減少。2014年5月為16.9個(gè)月，隨后總體上升，說(shuō)明去庫(kù)存壓力加大。

 

王曉燕表示，根據(jù)歷史規(guī)律，35城的存銷比達(dá)到15個(gè)月左右，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，其中降至12月以下則房?jī)r(jià)必漲無(wú)疑。而本輪降溫周期大致經(jīng)歷了12個(gè)月，目前存銷比的數(shù)值大致相當(dāng)于2014年3-4月份的水平?；仡?014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，4-5月份恰是房?jī)r(jià)由漲到跌的時(shí)間。因此從經(jīng)驗(yàn)值判斷，目前存銷比的數(shù)字含義是明確的，即房?jī)r(jià)基本上已走出下跌區(qū)間，進(jìn)而步入了止跌反彈的通道中。預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)指數(shù)綜合環(huán)比增幅已于5月止跌反彈，也即房?jī)r(jià)上拐。