主流觀點將房地產(chǎn)市場需求分三類：剛性需求、改善型需求、投資類需求。此輪限購令的取消，理論上是激活改善型需求。因此，在房地產(chǎn)告別短缺的大背景下，此項政策帶來的機會僅僅是結(jié)構(gòu)性的機會。從目前數(shù)據(jù)看，一部分二線城市和絕大部分三線城市依然在苦等房地產(chǎn)的“春天”。

 

市場的歸市場，政府的歸政府。截至6月11日，除了北上廣深和三亞外，全國其他地區(qū)都已取消房地產(chǎn)限購令，最新解除限購令的是安徽省，“居民購買新建商品住房和二手住房等，無需提供購房所在地納稅證明或社會保險繳納證明”。

 

合肥房地產(chǎn)市場多位人士都認為，限購令對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的促進作用有限，“限購令取消并不能切實解決房地產(chǎn)市場的根本問題”。

 

從最新樓市成交數(shù)據(jù)看，沒有取消限購的四大城市已經(jīng)全面回暖，其中深圳樓市堪稱火爆；已經(jīng)取消限購的城市，只有少部分二線城市成交量反彈力度夠大，大部分二三線城市僅僅是止跌，樓市分化現(xiàn)象明顯。

 

皖也不限購

 

日前，安徽省住房城鄉(xiāng)建設廳、發(fā)改委、財政廳等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》），明確提出停止住房限購政策，居民購買住房無需提供購房所在地納稅或社保繳納證明，同時鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)增加個人住房貸款額度。

 

據(jù)悉，《意見》共23條，其中特別指出，居民購買新建商品住房和二手住房、申請個人住房抵押貸款等，無需提供購房所在地納稅證明或社會保險繳納證明；房屋登記機關(guān)只對購房者家庭成員名下實際擁有的成套商品住房數(shù)量出具書面查詢結(jié)果。

 

第一地產(chǎn)特約評論員蔡為民表示，安徽省取消限購的原因與房地產(chǎn)市場低迷息息相關(guān)，“如今，商品房庫存量過高，供求過剩，宏觀角度上看，取消限購有利于釋放更多的住房需求，達到消化庫存的目的。”

 

據(jù)記者了解，安徽省的樓市庫存確實居高不下。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年末，安徽省商品房待售面積達1636.7萬平方米，增長了21.9%。從待售時間看，待售一年以下的688.9萬平方米，占42.1% ；待售一年至三年的847.1萬平方米，占51.7%；待售三年以上的100.7萬平方米，占6.2%。而從分區(qū)域來看，滁州、合肥和六安三市的待售面積總量居前三位，分別為242.2萬平方米、207萬平方米和150.1萬平方米，庫存量可謂是巨量。受樓市庫存量壓頂?shù)挠绊懀?014年安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資4339億元，增長10%，增幅比上年回落15.2個百分點。

 

作用不明顯

 

這些政策對于消化高庫存真的管用么？

 

“取消限購可以在一定程度上促進購買，消化一些庫存，但是這并不是長久之計。”蔡為民認為，限購令取消并不能切實解決房地產(chǎn)市場的根本問題。

 

在蔡為民看來，“如今的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是庫存高企，除了一線城市，二三四線城市的樓市都是典型的供應大于需求，取消限購并不能徹底的挽救走低的樓市。”

 

“合肥作為二線城市，近幾年房價上升速度很快，樓盤數(shù)目激增。去年下半年開始，買房的人卻越來越少。”合肥市一家中介的工作人員表示，“市民對住房剛性需求已經(jīng)消化的差不多了，取消限購之后，他們也沒有感受到購買人數(shù)增長的趨勢。”

 

合肥市的一位房地產(chǎn)商人也認為，安徽不是北上廣，取消限購令不過是對近幾年過度膨脹的房地產(chǎn)庫存消化的緩兵之計，“簡單的道理，能買得起房的早就買了，買不起取消限購依舊買不起。改善型需求也只是很少的一部分，并不能給樓市帶來太多的購買力。樓市能否回暖，不在于是否取消限購，主要取決于樓市本身的供求關(guān)系以及房貸能否放松。”

 

該房地產(chǎn)商坦言，“合肥樓市依舊會在低谷徘徊。”

 

二三線之困

 

目前，除北上廣深4個一線城市和海南三亞外，各地已全部取消限購措施。事實上，2015年至今，已有超過100個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個城市則增加了公積金貸款額度，但是恰恰是限購令未除的城市，房地產(chǎn)成交量活躍，而二三線城市，雖然限購令解除，但市場依然不太活躍。

 

5月19日，濟南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策；5月25日，長沙市貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也對個人住房公積金（組合）貸款政策進行調(diào)整；隨后，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件，或是加大購房補貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對市場的刺激不斷增強。

 

最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市與二三線城市的分化越來越明顯。

 

據(jù)某院5月公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市土地推出面積、成交面積、出讓金環(huán)比均呈正增長，漲幅為40%、15%、12%。相比之下，二三線城市同類指標環(huán)比均呈負增長趨勢，其中成交面積和出讓金環(huán)比跌幅在50%左右。

 

根據(jù)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.45%。其中北上廣深四大一線城市環(huán)比全漲，但仍有52個城市環(huán)比下跌。

 

房地產(chǎn)分析師李云云說，就目前樓市情況來看，北上廣深等一線城市年內(nèi)都不可能取消限購令，“因為這些城市的樓市需求一直處于較為高昂的狀態(tài)，根本沒有必要放開限購來消化庫存。”