近期，深圳等一線城市及部分熱點(diǎn)城市“日光盤(pán)”的消息屢見(jiàn)報(bào)端。而與之相對(duì)的是，部分房企正加速撤出三四線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，在房貸、公積金政策松綁影響下，樓市信心受到提振。整體看，一二線熱點(diǎn)城市與三四線城市的成交進(jìn)一步分化，特別是一線城市成交明顯回暖，個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，繼續(xù)加快銷(xiāo)售去庫(kù)存、調(diào)整城市布局、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)才是“王道”。

 

三四線樓市成交低迷

 

樓市政策持續(xù)松綁成就了深圳、杭州等熱點(diǎn)城市的成交回暖，但無(wú)法令眾多三四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。

 

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日公開(kāi)表示，無(wú)論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化，因?yàn)橥恋氐墓?yīng)和現(xiàn)在的存量太大。假如不再增加供應(yīng)，用三年時(shí)間去庫(kù)存，中國(guó)地產(chǎn)才能進(jìn)入健康的狀態(tài)。

 

“樓市越低迷的地方，救市政策出臺(tái)就會(huì)越頻繁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從“330”新政到各地公積金新政，地方政府密集調(diào)整政策無(wú)疑是為了“救市”，但從庫(kù)存、人口流入等因素看，三四線城市樓市整體降溫的趨勢(shì)難以改變。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前5個(gè)月，在其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)54個(gè)城市中，一線城市合計(jì)簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)到了41%；二線城市共簽約70.66萬(wàn)套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬(wàn)套，基本持平，而四線城市成交量輕微下調(diào)。

 

新華社房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，貴陽(yáng)、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數(shù)同比仍在下降。另?yè)?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在迎來(lái)“紅五月”的火熱成交之后，南昌市場(chǎng)在6月第一周(6月1日-7日)即被打入“深淵”，新建商品房成交量就回落到879套，環(huán)比下跌50%；住宅成交量回落到688套，環(huán)比下跌56%。

 

“總體來(lái)看，目前除了深圳，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯上漲，很多處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，這說(shuō)明大多數(shù)城市尤其是三四線城市仍然處于去庫(kù)存階段。”同策研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉如是表示。

 

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛指出：“過(guò)去幾年部分三四線城市盲目供地開(kāi)發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問(wèn)題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然少人問(wèn)津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷(xiāo)售速度跟不上庫(kù)存增加速度，庫(kù)存壓力不降反升。”

 

房貸優(yōu)惠現(xiàn)分化趨勢(shì)

 

隨著各地樓市成交愈發(fā)分化，個(gè)人房貸優(yōu)惠政策也開(kāi)始出現(xiàn)分化。中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京、天津等地銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前個(gè)人首套房貸獲得8.5折的貸款利率優(yōu)惠已不鮮見(jiàn)，且獲得優(yōu)惠門(mén)檻相比去年也低得多。一家國(guó)有大行北京某網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理稱(chēng)：“目前我行對(duì)于個(gè)人首套房貸最低可提供8.5折的利率優(yōu)惠，只要資質(zhì)符合要求就可以申請(qǐng)到，也不會(huì)強(qiáng)行要求購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品。”而北京市多家房地產(chǎn)中介的工作人員表示，近期各家銀行對(duì)于北京地區(qū)二手房的首套房貸款利率優(yōu)惠一直也在不斷調(diào)整，目前以8.8折優(yōu)惠為主，部分銀行可提供8.6折甚至8.5折的貸款利率優(yōu)惠。

 

如此算來(lái)，以貸款100萬(wàn)元、20年期限(等額本息還款)為例，對(duì)比降息后基準(zhǔn)利率(5.65%)和8.5折優(yōu)惠利率(4.80%)后發(fā)現(xiàn)，享受8.5折利率優(yōu)惠后，每月月供少還472.65元，總利息支出也減少了113436.17元。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是減輕了不小的負(fù)擔(dān)。

 

與之相對(duì)的是，不少三四線城市甚至是中西部地區(qū)的二線城市，個(gè)人房貸卻是“鐵板一塊”，貸款利率幾乎沒(méi)有什么優(yōu)惠。建設(shè)銀行南昌某網(wǎng)點(diǎn)的貸款客戶經(jīng)理對(duì)記者表示：“目前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)首套房貸利率可以打折，基本都是基準(zhǔn)利率，我們只能給您爭(zhēng)取放款快一點(diǎn)。”盡管在“330”新政中，二套房貸的利率已經(jīng)“松綁”，可以由銀行根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等自主確定，但利率基本都維持在原先基準(zhǔn)利率1.1倍甚至更高。

 

值得注意的是，今年以來(lái)，全國(guó)32個(gè)省市區(qū)均對(duì)住房公積金政策進(jìn)行了調(diào)整。此輪各地政策調(diào)整，主要以提高貸款額度、放寬住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等為主要內(nèi)容。比如，北京、浙江、福建等地首套房的公積金貸款首付款最低可到兩成。江蘇最低首付比例下調(diào)至40%-45%。云南對(duì)于首次申請(qǐng)公積金貸款，最低首付比例降低至20%。

 

但不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)公積金新政的效果并不“感冒”。偉嘉安捷公司分析師吳昊透露，公積金貸款新政促使不少首次購(gòu)房或二次購(gòu)房人群開(kāi)始選擇公積金貸款。但從北京各家銀行了解到，現(xiàn)在申請(qǐng)辦理組合貸款的手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，借款人遞交材料后需要在銀行與公積金管理中心走兩遍審核程序，審批加放款時(shí)間最快也要3個(gè)月至3個(gè)半月左右。“二手房市場(chǎng)回暖促使‘賣(mài)一買(mǎi)一’業(yè)主加速入市。這些人因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而影響下次交易，不愿意因貸款等太長(zhǎng)時(shí)間。”

 

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，未來(lái)樓市信貸政策料繼續(xù)趨于寬松，建議將首套房首付比例由原來(lái)的普遍首付三成降低為兩成。張宏偉稱(chēng)，從短期內(nèi)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是調(diào)整期，市場(chǎng)基本面并沒(méi)有明顯改變，“去庫(kù)存”仍然為半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市樓市的主旋律。從這個(gè)角度來(lái)看，首套房首付比例有必要進(jìn)一步調(diào)整，應(yīng)降低為兩成，以此加快去庫(kù)存的速度。

 

不過(guò)，華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳表示，銀行個(gè)人房貸不會(huì)采取“一刀切”策略，實(shí)際操作中銀行將根據(jù)不同區(qū)域、不同類(lèi)型的客戶，靈活設(shè)定相應(yīng)比例的首付要求來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，順應(yīng)利率市場(chǎng)化的趨勢(shì)，銀行將繼續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，“以?xún)r(jià)補(bǔ)量”將成為房貸定價(jià)的基本策略，住房貸款利率優(yōu)惠差異化的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。

 

企業(yè)仍需跑量去庫(kù)存

 

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，“紅五月”之后，樓市已站上“風(fēng)口”，下半年一二線熱點(diǎn)城市與三四線城市成交分化將進(jìn)一步加劇。除了一線城市及部分二線城市，樓市成交“量?jī)r(jià)齊升”仍較困難。實(shí)際上，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2015年5月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，5月全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%；其中48個(gè)城市環(huán)比上漲，52個(gè)城市環(huán)比下跌；上漲的城市包括上海、深圳等，而下跌的城市則多為二三線城市。

 

當(dāng)前房企也不再盲目擴(kuò)張，而是加快調(diào)整城市布局，以期保住來(lái)之不易的“果實(shí)”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為92.43，比上月回落0.13點(diǎn)。1-5月份，中部地區(qū)投資6309億元，增長(zhǎng)4.9%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資6999億元，增長(zhǎng)4.0%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

 

同策咨詢(xún)研究部預(yù)計(jì)，庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，今年下半年庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。而其他城市，尤其是庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)等城市，舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，由于供地量偏大，市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)難有上漲，甚至部分城市仍要堅(jiān)持“以?xún)r(jià)換量”去庫(kù)存。

 

張宏偉認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)講，首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤(pán)”，或大幅漲價(jià)，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫(kù)存，同時(shí)調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。“捂盤(pán)惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的‘窗口期’，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，通過(guò)加快銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必行。”