昨日，萬達集團在官網(wǎng)上宣布，由萬達集團、快錢公司聯(lián)手打造的萬達互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務正式落地，雙方共同推出中國首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目“穩(wěn)賺1號”。萬達集團預期該產(chǎn)品的合計年化收益率可達12%以上。

 

萬達集團表示，上述項目募集到的資金直接注入到萬達廣場的建設之中，支持集團實現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領域的持續(xù)快速擴張，加速集團向輕資產(chǎn)的服務型企業(yè)轉(zhuǎn)型。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為：“萬達輕資產(chǎn)模式的步伐在加快，眾籌是其獲取零碎的投資資金的一個重要方面，是后續(xù)讓投資資金介入項目開發(fā)前期的一個重要環(huán)節(jié)。而從具體項目層面看，萬達其實還是希望加快萬達廣場的復制，所以這會帶來此類金融模式的創(chuàng)新。”

 

“穩(wěn)賺1號”是否“穩(wěn)賺”?

 

作為萬達互聯(lián)網(wǎng)金融的首發(fā)產(chǎn)品，“穩(wěn)賺1號”以萬達廣場為基礎，起始投資金額僅為1000元，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設。

 

據(jù)了解，“穩(wěn)賺1號”的期限不超過7年，它的收益由兩部分構(gòu)成，一是萬達廣場項目的租金收益，每年派發(fā)，大約年均能達到6%;二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項目時一次性發(fā)放。萬達的方案顯示，資產(chǎn)包在3年之后可選擇REITs或其他形式上市，這樣的話物業(yè)增值部分的收益能達到年化14%的水平，如果不選擇上市，滿七年后萬達將回購物業(yè)或者由第三方收購，這樣的話物業(yè)增值收益能達到6%。兩部分收益相加，預期年化收益在12%-20%之間。如果7年投資期限太長，投資者想變現(xiàn)，快錢也開放了轉(zhuǎn)讓功能，項目成立三個月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。

 

“12%的年化收益率在互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)中屬于一般水平，根據(jù)網(wǎng)貸之家5月份研究數(shù)據(jù)顯示，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的綜合年化收益率在14.5%。” 網(wǎng)貸之家分析師張葉霞表示。

 

“就目前的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品來講，眾籌還是一個新興的形式，從萬達的7年期限來看，收益率并不算高，而且7年間對投資者來講還是有一定風險的，比如政策風險和市場風險，因為未來7年商業(yè)地產(chǎn)的走向和租金回報率尚無法預測，而且中途項目進行轉(zhuǎn)讓時是否成功也是疑問。”中信騰牛網(wǎng)總經(jīng)理黃海旻分析稱。

 

至于“穩(wěn)賺1號”是否能夠“穩(wěn)賺”，嚴躍進認為，關(guān)鍵因素還是取決于萬達商鋪的租金回報率。

 

“一般來說，基于目前一二線城市商業(yè)項目而進行的眾籌項目，其實收益率是完全可以保證的。此類項目主要是旺鋪，而且物業(yè)本身也處于一個增值的過程，所以眾籌產(chǎn)品認購量會比較大，中途轉(zhuǎn)手此類金融產(chǎn)品的便利程度也很大。而在目前渠道下沉或者說商業(yè)項目逐漸滲透到三四線城市中，那么就要警惕相關(guān)項目能否得到足夠的消費者的支撐，否則眾籌項目其實也需要房企自身貼息。”嚴躍進分析稱。

 

對于商鋪的收益率，嚴躍進稱：“目前，一線城市正常情況下可以做到年化收益率約15%的水平，而三四線城市中，市區(qū)地段好的能夠做到20%，因為地價明顯偏低，而且人員比較密集。而郊區(qū)則在個位數(shù)水平，甚至是負的收益率。”

 

而未來7年商業(yè)地產(chǎn)的走向如何，也是未知數(shù)。由此來看，“穩(wěn)賺1號”是否“穩(wěn)賺”還是一個迷局。

 

據(jù)悉，“穩(wěn)賺1號”將通過快錢平臺jr.99bill.com及“快錢錢包APP”限額發(fā)售，募集期為2015年6月12日至6月15日。

 

“1000個萬達廣場”的融資困境

 

其實，以眾籌的形式募集資金用來建設萬達廣場，其更大的意義在于融資渠道的創(chuàng)新。

 

今年年初，萬達集團董事長王健林對外透露：“通過輕資產(chǎn)的模式，萬達將在2020年之前開業(yè)400個至500個萬達廣場，爭取到2025年時開業(yè)1000個萬達廣場。”

 

那么，1000個萬達廣場的宏愿需要多少資金來支撐呢?

 

根據(jù)2014年大連萬達商業(yè)地產(chǎn)的年報顯示，其商鋪每平方米的成本約在1萬元。如果以一個萬達廣場20萬平方米來計算，那么投資建設一個萬達廣場的成本在于20億元。那么，投資1000個萬達廣場的總成本將高達2萬億。按照10年來計算，也就是說，每年萬達商業(yè)地產(chǎn)需要募集資金2千億。

 

如果單從現(xiàn)金流來看，年報顯示，2014年年末萬達商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為863億元，這一年，萬達商業(yè)地產(chǎn)通過銀行貸款、股東出資、債券融資共獲得538億元。也就是說，每年尚有超過1千億的流動資金缺口需要填補。

 

顯然，以傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式顯然無法撬動萬億級別的投資，輕資產(chǎn)成為了萬達集團轉(zhuǎn)型的方向。

 

王健林不久前在深交所發(fā)表的演講解釋了萬達“輕資產(chǎn)”的含義：“投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理‘慧云’系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運行。這就是萬達廣場輕資產(chǎn)模式。”

 

由此可見，“穩(wěn)賺1號”就是萬達“輕資產(chǎn)”道路的一次詮釋，所以，“穩(wěn)賺1號”是否能夠“穩(wěn)賺”，對萬達集團今后的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略也將有重要的指向作用。