豪宅或成需求釋放點

 

對于“限外”政策取消的作用，業(yè)內(nèi)人士向記者表示，江門市由于是僑鄉(xiāng)，政策的取消在當?shù)厝〉昧肆⒏鸵娪暗男Ч?，而對于絕大部分城市而言，其放松效果影響實則有限。不過，業(yè)內(nèi)人士也普遍認為，即便樓市基本面不會受到政策動搖，但豪宅或成為例外。“從價格上看，與香港等城市相比，內(nèi)地一線城市的價格仍然較低。所以未來局部市場將會受到取消限外的巨大影響。”張大偉如是判斷，尤其是在境外投資較為密集的一線城市，其需求會得到相應(yīng)釋放。

 

專家稱房價暴漲不會再現(xiàn) 限購全面放開尚需時日

 

“330”新政等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺，近兩個月里，各地不斷出臺放松限購等政策，個別城市樓市也有所“升溫”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場人士認為，樓市有望全面解禁，房價眼看就要“大漲”。對此，專家表示，房地產(chǎn)市場逐漸會走向分化格局，并且樓市政策也可能進行適當調(diào)整，但是總體上不會出現(xiàn)全面“暴漲”的局面，尤其是一線城市全面放開限購仍有難度。

 

多地取消多項限制

 

目前，除北上廣深4個一線城市和三亞外，各地已全部取消限購措施。而2015年至今，已有超過100個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個城市則增加了公積金貸款額度。

 

5月19日，濟南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策；25日，長沙市貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也對個人住房公積金(組合)貸款政策進行調(diào)整。緊接著連續(xù)兩天內(nèi)，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件，或是加大購房補貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對市場的刺激不斷增強。

 

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價環(huán)比略有上漲。北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

 

房價暴漲不會再現(xiàn)

 

隨著政策寬松的預(yù)期加強，如今無論是購房者還是投資者，都希望知道在各地庫存逐漸消化和地價越來越貴的情況下，是否會有新一輪房價“大漲”。

 

“雖然樓市成交量開始回暖，但是基本還是呈現(xiàn)一個分化的格局，一線城市供求形勢相對正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴重，庫存仍居高位。因此可以說目前的回升幅度還是有限的。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立對本報記者表示。

 

雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實際效果看，經(jīng)濟仍然處在調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時期。“在本輪市場中，市場基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過去的主動放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲎孕姓{(diào)整。所以，房地產(chǎn)長期趨勢仍處下行空間，并不會重蹈2009年因政策寬松而帶來價格飛漲的覆轍。與此同時，一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

 

也有專家認為，當前多地的房地產(chǎn)市場面臨的仍然是結(jié)構(gòu)性失衡的問題，原來的一些庫存還有很高比例尚未消化，包括前期降價的一些樓盤將要到交房期，期房變現(xiàn)房后市場的供求關(guān)系也會改變。從整體上來看，當前整個房地產(chǎn)市場并不具備快速回暖的基礎(chǔ)，如果房價上漲過快，反而容易帶來新的風(fēng)險。

 

情況特殊或?qū)⑽⒄{(diào)

 

雖然全面放開限購短期內(nèi)還不太可能實現(xiàn)，不過由于房地產(chǎn)市場在地方經(jīng)濟中所扮演的特殊角色目前仍難以改變，就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產(chǎn)市場帶來活力，因此在情況特殊時，具體的調(diào)整也存在一定可能。

 

“尤其是一線城市不光是一個土地供應(yīng)是否跟得上的問題，還有一個城市定位的戰(zhàn)略問題。這里面，城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整本身也會給樓市帶來很大影響。雖然整體來說政策肯定是有放松的趨勢，并且房地產(chǎn)的經(jīng)濟作用不能忽視，但市場還是有它本身規(guī)律的，不能認為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說。

 

“由于歷次市場起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢需要綜合預(yù)判。其中，市場整體存量的大幅增長，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫存的持續(xù)攀升，將成為影響市場變化和地區(qū)分化的重要因素。預(yù)計2015年，房地產(chǎn)政策會延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。”張大偉說。

 

一線城市限購年內(nèi)或有局部放松可能

 

昨日，廣州市房協(xié)、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會聯(lián)合發(fā)布的2014年度《房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀與展望》(下稱“藍皮書”)中預(yù)測，今年一線城市限購全面取消的可能性不大，但存在局部放松的可能性。

 

“年內(nèi)利率有進一步下調(diào)空間”

 

去年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大調(diào)整。藍皮書中總結(jié)，年初在GDP增速下滑、貨幣政策從緊、限購限貸措施持續(xù)的作用下，市場成交量出現(xiàn)下滑。去年5月以來，地方政府陸續(xù)松綁限購限貸政策。到了去年底，發(fā)布過限購政策的46個城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5城市仍執(zhí)行該政策。

 

此外，2014年9月底開始，政府接連出臺的放寬首套房認定標準、放松公積金貸款條件、降低存貸款利率等利好政策，樓市成交量有所回升，但城市間分化趨勢進一步加劇。對于今年的樓市走向，藍皮書預(yù)測，預(yù)期限購政策等措施將會逐步取消，今年內(nèi)利率有進一步下調(diào)的空間，持續(xù)放松的貨幣政策也仍將利好房地產(chǎn)市場。藍皮書預(yù)測，今年房地產(chǎn)政策，或?qū)⒗^續(xù)“雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)”，對庫存量高企且消化壓力較大的地區(qū)不排除進一步放松。一線城市限購全面取消的可能性不大，但存在局部放松的可能性。

 

前四月房產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下降

 

“目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的趨勢，這個態(tài)勢在五六月、甚至全年都還會延續(xù)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一認為，一、二線城市在第一季度銷售量回暖，帶動很多城市回暖。全國4月當月的銷售量，同比增加7%左右，銷售額增加約13%，實現(xiàn)今年的首月同比增長。

 

但朱中一認為，如果從1月到4月的累計數(shù)字來看，房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速仍在繼續(xù)下降，包括施工面積增速、新開工面積、成交價格、商品房的銷售面積及銷售額等指標，仍有不同幅度的下降，總體還是不樂觀。朱中一指出，導(dǎo)致目前三四線城市開發(fā)量過大的問題，主要原因在于，政府財政依賴于房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)難以擺脫。“房地產(chǎn)與土地的開發(fā)不是一個平面的聯(lián)系關(guān)系，土地的存量是跟地方政府收入掛鉤的，而不是與房地產(chǎn)實際需要掛鉤的，這是一個問題。創(chuàng)新房地產(chǎn)項目的時候，我們也要考慮這些問題。”

 

賈康：地方政府有必要因地制宜逐步取消樓市限購 

 

政策應(yīng)給予積極支持

 

中國的經(jīng)濟進入新常態(tài)，在由“新”求“常”的情況下，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動這一調(diào)控方略，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因為中國現(xiàn)在的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化，總體發(fā)展中，很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。而在城鎮(zhèn)化的過程中，前30年已經(jīng)有近3億人，今后幾十年還將陸續(xù)有4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，所以城鎮(zhèn)中心還將持續(xù)擴大，并在宜居的程度上升級優(yōu)化，所以房地產(chǎn)必然形成整個產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、發(fā)展、升級中的支柱。

 

從去年年初開始，房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對不是有些人說的“崩盤的過程”。這樣的市場調(diào)整分化，在我國實際演變過程中總體已可認定是健康的，大家要在深化的市場中認識和學(xué)習(xí)，重視分線、分市、分地段、分類型的具體分析，在理性認識市場的情況下決定自己的投資行為、開發(fā)行為。

 

房地產(chǎn)政策上，我認為現(xiàn)在已看到的政府的主要動作，可以稱之為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”，這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因為過去擔(dān)心房地產(chǎn)市場過度泡沫化，怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，政府甚至不惜動用種種行政手段，但在缺少制度建設(shè)要素配套情況下，依然不能有效遏制房地產(chǎn)市場的過度炒作。而現(xiàn)階段情況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，政府可以不再擔(dān)心無忌憚的瘋炒，也應(yīng)該進行政策的適應(yīng)性調(diào)整。

 

今年大部分城市有望完成調(diào)整

 

所以，地方政府因地制宜逐步取消限購是完全有必要的。我更愿意稱這種行為是考慮市場下行背景，幫助市場更合理地恢復(fù)常態(tài)?，F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北京、上海、廣州、深圳和三亞，它們各有各的道理。作為一線城市，外來人口壓力太大，當?shù)卣诰S護基本公共服務(wù)的均等化壓力之下，還不能很好地適應(yīng)人口涌入的變化來消除“城市病”。總體來說，是以權(quán)宜之計行政手段的限購，限制外來人口的壓力。而三亞在旅游業(yè)的推動下，已經(jīng)形成了一輪購房的發(fā)展，但當?shù)刭彿咳舜罅渴欠潜镜氐木用?，當?shù)卣J為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整。在這種形勢下，不取消限購，我覺得也是合適的。

 

而政府的金融政策、信貸政策的放寬，也是一種政策適應(yīng)性調(diào)整。比如說首套房貸款政策，就合乎市場規(guī)律，這是在無泡沫化威脅情況下，讓市場交易中消費者主權(quán)更多起作用，市場信貸不用擔(dān)心瘋炒的情況下，應(yīng)該更多讓市場在競爭中自由選擇，讓消費者自己判斷。這種情況下，首付的比重在調(diào)低，也很有必要，大家已經(jīng)比以前更好地認識了市場的風(fēng)險，更理性地在做判斷，這時候適當降低一些首付的比重，實際上是使市場的活躍程度適當提高，但不用擔(dān)心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài)。

 

說到財稅，我注意到交易政策在放寬，原來堅持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這也有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機制減少存量空置。實際上，現(xiàn)在大量的二手房涌入市場，使供需關(guān)系較好地得到了校正。以前需求一路上升，供不應(yīng)求；現(xiàn)在反過來要消化庫存?？傮w來說，這有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更多地流動起來。

 

根據(jù)我觀察，總體來說，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州，高端的代表北京，都已經(jīng)完成探底。其他的二線、三四線城市，在消化原來的泡沫、消化存量方面，出不了大格，也是一個調(diào)整中的收斂過程。所以，我們可以看得相當清楚，今年很有希望基本完成大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整。當然，有些城市還是會存在壓力和局部問題，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進入非常困難的狀態(tài)。

 

在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)市場，還要繼續(xù)完成調(diào)整。在這種情況之下，一方面對房地產(chǎn)市場要有長遠發(fā)展信心，另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場還在繼續(xù)變化中的情況下，財政的政策調(diào)整與制度建設(shè)是十分必要的。

 

那么財政方面基于前一段信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊，應(yīng)該做什么事情？我認為有這樣幾點：

 

宏觀經(jīng)濟下行如果壓力加重的話，不排除財政擴張力度作適當?shù)纳仙?。在中央?jīng)濟工作會議、今年全國“兩會”、不久前的中央政治局會議都加力增效的方針之下，積極的財政政策及其擴張性政策力度，總體上要符合穩(wěn)增長要求。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%，財政部部長樓繼偉特別強調(diào)，實際算賬的水平，把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的進出等因素算在一起，是2.7%左右，但也在安全區(qū)。有必要的話年內(nèi)適當增加財政政策的力度，應(yīng)是一個預(yù)備方案。

 

政府必須全力做好從棚戶區(qū)改造切入的保障房建設(shè)，財政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面的一些具體機制，中央已經(jīng)給出了非常清晰化的指導(dǎo)，比如說保障房建設(shè)要以棚戶區(qū)改造托底，原來十幾種保障房的名目，現(xiàn)在可以主打兩種類型，一個是把廉租房和公租房合在一起；二是共有產(chǎn)權(quán)房，能較好地滿足現(xiàn)實的需要。

 

要加緊政府與社會資本合作(PPP)的法律法規(guī)制定工作，推進示范項目，同時要培養(yǎng)契約精神，以有助于在財政支持情況下，更好地優(yōu)化結(jié)構(gòu)和應(yīng)對全局發(fā)展的需要。

 

同時，應(yīng)該適時加快推進房地產(chǎn)稅立法。今年財政部財政預(yù)算報告里明確表明對于房地產(chǎn)稅這個改革作配合立法的基本態(tài)度；三中全會明確要求加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革；從時間表上，按照中央的要求應(yīng)該最晚2017年全國“兩會”的時候人大能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律。這樣就不是簡單“擴大試點范圍”，而是按照法律來執(zhí)行。總體來說，房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，處理好“扣除第一套房，還是扣除人均多少平方米”的問題。